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上海律师崔萍//购房意向书,如何判断其性质?

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导读

购房意向书是开发商与拟购房者为将来正式签订房屋买卖合同而签订的预约合同。《合同法》第九条规定:“当事人订立合同应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。”《民法通则》第五十五条规定:“民事法律行为应当具备意思表示真实。”所以,若开发商充分履行了告知义务,在双方平等、自愿的情况下与拟购房者签订了意向书,这种意向书就是有效的,受到法律的认可与保护。


裁判要旨

  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。



案情简介

  一、2002年7月12日,原告仲崇清与被告金轩大邸公司签订《金轩大邸商铺认购意向书》一份,约定原告向被告支付购房意向金2000元,原告随后取得小区商铺优先认购权,被告负责在小区正式认购时优先通知原告前来选择认购中意商铺,预购面积为150平方米,并明确小区商铺的均价为每平方米7000元(可能有1500元的浮动)。如原告未在约定期限内认购,则视同放弃优先认购权,已支付的购房意向金将无息退还。如原告按约前来认购,则购房意向金自行转为认购金的一部分。意向书对楼号、房型未作具体明确约定。上述意向书签订之后,原告向被告支付了2000元意向金。

  

  二、2002年11月4日被告取得房屋拆迁许可证,2003年5月29日取得建设工程规划许可证,2003年6月30日被告取得预售许可证。但被告在销售涉案商铺时未通知原告前来认购。2006年初原告至售楼处与被告交涉,要求被告按意向书签订正式买卖合同。原告得知被告已经对外发售商铺立即同被告交涉,被告以楼价上涨为由拒绝与原告签订正式买卖合同。被告的行为违反了双方的约定,请求人民法院判令被告按105万元的销售价格向原告出售涉案商铺,如果被告不能履行,请求判令被告赔偿原告经济损失100万元。


裁判结果

      

  海市虹口区人民法院认为:关于涉案意向书的法律性质问题。原告仲崇清与被告金轩大邸公司签订《金轩大邸商铺认购意向书》,约定原告向被告交付购房意向金,双方初步确认交易金轩大邸商铺的有关事宜,从而对双方在金轩大邸商铺正式认购时签订商品房预售合同达成了合意。对于意向书的签订及其内容双方均无异议,应予以认定。涉案意向书中虽对意欲交易的商铺的楼号、房型、价格没有作明确约定,但其主要内容是对将来进行房屋买卖的预先约定,主要预约事项内容是完整的,而商铺的楼号、房型、价格等内容均可由双方最终签订正式商品房预售合同时予以确认。因此,涉案意向书不是通常意义的“意向书”,而具有预约合同的性质。

  

  关于涉案意向书是否有效的问题。被告金轩大邸公司辩称在其未取得相关许可之前,依法不能对外预售房屋,因此其同原告仲崇清签订的意向书应属无效。根据本案事实,涉案意向书是在原、被告双方均对被告能够合法取得相关许可证书有合理的预期的情形下,对原、被告将来签订房屋预售合同的预先约定,涉案意向书并非预售合同,法律对商品房预售合同的强制性规定并不适用于预约合同。即使金轩大邸公司出于种种原因最终没有取得相关许可,也不因此导致对预约合同本身效力的否定。此外,本案的事实是被告最终取得了相关开发及销售房产的许可,也进行了对涉案商铺的实际销售,因此,被告的该项抗辩理由没有事实根据和法律依据,不能成立,应认定原告与被告签订的涉案意向书合法有效。

  

  关于原告仲崇清向被告金轩大邸公司缴付的2000元意向金是否属于定金的问题。《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第一百一十五条规定:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”本案中金轩大邸公司虽然实际收取了仲崇清的2000元意向金,但双方在涉案意向书中约定的是“仲崇清未在约定期限内认购的,则视同放弃优先认购权,已支付的购房意向金将无息退还。如仲崇清前来认购单元的,则购房意向金自行转为认购金的一部分。”从原、被告双方的上述约定看,涉案意向金显然不符合定金的表现形式,因此,被告关于涉案意向金相当于定金的抗辩理由不能成立。

  

  被告金轩大邸公司没有按照涉案意向书的约定,在正式出售房屋时通知原告仲崇清前来认购,造成双方无法进一步磋商签订正式商品房预售合同,构成违约。由于目前被告已经将商铺全部售出,原、被告双方签订的涉案意向书已无法继续履行,应予解除,被告应承担违反预约合同的违约责任。综上,根据涉案意向书的预约合同性质,结合被告的过错程度、原告履约的支出及其信赖利益的损失等因素,酌定被告赔偿原告损失10000元并返还意向金2000元。

  

  仲崇清不服一审判决,向上海市第二中级人民法院提起上诉。上海市第二中级人民法院二审认为:预约合同,一般指当事人双方为将来订立确定性本合同而达成的合意。根据本案查明的事实,金轩大邸公司与仲崇清签订的《金轩大邸商铺认购意向书》是双方当事人的真实意思表示,不违背法律、行政法规的强制性规定,其效力应予认定。在双方签订意向书之前,金轩大邸公司已经申请取得了有关政府部门的立项核准和建设用地规划许可证,该意向书签订的时间在金轩大邸公司办理有关项目的立项、规划等主要手续之后、取得“金轩大邸”房产预售许可证之前。双方在涉案意向书中所指向的商铺并非虚构,所约定的房屋买卖意向存在现实履行的基础。同时,该意向书明确了双方当事人的基本情况,对拟购商铺的面积、价款计算、认购时间等均作了较为清晰且适于操作的约定。这表明双方当事人经过磋商,就条件成就时实际进行商铺买卖的主要内容达成了合意,对将来正式签署房屋买卖合同进行了预先安排,并以书面形式明确将来商铺正式预售时金轩大邸公司优先同仲崇清订立正式的商品房预售合同。综上,涉案意向书是具有法律约束力的预约合同。一审法院关于涉案意向书是有效的预约合同的认定正确。

  

  金轩大邸公司的违约行为导致守约方仲崇清丧失了优先认购涉案商铺的机会,使合同的根本目的不能实现,金轩大邸公司也承认双方现已无法按照涉案意向书的约定继续履行。因此,金轩大邸公司应当承担相应的违约责任。一审法院认为金轩大邸公司违反预约合同约定的义务,应当赔偿上诉人仲崇清相应的损失,并无不妥,但一审判决确定的10000元赔偿金额,难以补偿守约方的实际损失。为促使民事主体以善意方式履行其民事义务,维护交易的安全和秩序,充分保护守约方的民事权益,在综合考虑上海市近年来房地产市场发展的趋势以及双方当事人实际情况的基础上,酌定金轩大邸公司赔偿仲崇清150000元。仲崇清要求金轩大邸公司按照商铺每平方米建筑面积15000至20500元的价格赔偿其经济损失,但由于其提交的证据不能完全证明涉案意向书所指商铺的确切情况,且根据金轩大邸公司将有关商铺出售给案外人的多个预售合同,商铺的价格存在因时而异、因人而异的情形。另外,虽然仲崇清按约支付了意向金,但是双方签订的预约合同毕竟同正式的买卖合同存在法律性质上的差异。故仲崇清主张的赔偿金额,不能完全支持。

典型意义


预约合同,一般指双方当事人为将来订立确定性本合同而达成的合意。预约合同生效后,双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。一方当事人未尽义务导致本合同的谈判、磋商不能进行,构成违约的,应当承担相应的违约责任。

相关法律规定:

《中华人民共和国合同法》


(案例来源:中国裁判文书网)

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  崔萍律师,上海科尚律师事务所高级合伙人,上海市普陀区人民政府信访接待律师顾问团律师,上海市普陀区交警支队调解委员会委员,上海市普陀区企业服务中心咨询律师。

  崔律师从事法律服务工作多年,具有深厚的法学理论功底及丰富的执业经验,坚持“诚信服务、勤勉尽责”的执业原则,秉承“实现客户合法利益最大化”的执业理念,赢得众多客户的一致赞誉。

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