房产 | 在海南买房需要什么条件?最全购房攻略来了!

海南人大月刊2018-09-01 09:59:56
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海南将建自由贸易试验区,生态良好宜居的海南,再次受到世界的关注。最近朋友圈里有不少朋友在问如何能在海南买房。


海口航拍鸟瞰。骆云飞 摄


那咱们就来看一看,现在在海南买房需要哪些条件?


一、海南户籍:


第一套房首付30%其余可按揭;第二套房按各市县、各银行规定执行。如海口市规定,首套房已结清的首付40%,未结清的70%;三亚市一律50%。


二、非海南户籍:


第一类市县(海口、三亚、琼海):以家庭为单位限购一套、首付款比例不低于70%,自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。城市限购区域内购房,累计缴纳60个月及以上个人所得税或社会保险。


第二类市县(五指山、保亭、琼中、白沙):只能面向本市(县)居民家庭销售。


第三类其他市县:以家庭为单位限购一套,首付款比例不低于70%,自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。


就是说,如果您的户籍在外省,又没有长期在五指山、保亭、琼中、白沙这四个市县工作和生活,那么在海南购房就不能考虑这四个地方了。其他市县只能以家庭为单位购买一套,且首付款比例不低于70%,自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。如果您在海口、三亚、琼海的限购区域内买房,需提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。


海口某楼盘看房者众多。凌楠 摄


海南自2017年4月14日出台限购+限售政策已满周年,在这一年中该省不断细化措施,精细调控市场。


记者梳理了一年间的房地产调控政策:


2017年4月14日

海南实行限购+限售政策


暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅的非本省户籍居民出售新建商品住宅,暂停向购买第3套及以上商品住宅的居民家庭发放商业性个人住房贷款。


禁止期房转让和限制现房转让,居民家庭新购第2套房拿证满2年后方可转让,企事业单位、社会组织等法人单位新购买的新建商品住宅,须取得不动产权证满3年后方可转让。


2017年4月15日

海南公积金贷款调整


无房家庭或无住房公积金贷款记录的,执行首套住房贷款政策,贷款首付款比例不低于20%;有一套现有住房登记记录,或有一笔住房公积金贷款记录,贷款首付款比例不低于30%;缴存职工家庭有两套现有住房登记记录,或已有两次住房公积金个人住房贷款记录的,停止发放住房公积金个人住房贷款。


2017年4月24日

琼海限购


在海南无住房的非本省户籍居民家庭在博鳌、嘉积、潭门等三个主要城镇购房时,需提供至少连续缴纳1年及以上的个人所得纳税证明或社会保险缴纳证明。


2017年5月10日

海口限购


在全省范围内暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅(含普通住宅、高档住宅、低层住宅、酒店式公寓)的非本省户籍居民出售新建商品住宅,将产权式酒店、二手住房一并纳入限购范围。


在限购区域内,要求非本省户籍居民家庭提供在我省各市县的连续2年以上缴纳社保证明才能购买首套房。


提高产权式酒店经营比例。产权式酒店项目销售比例不得高于该项目可销售面积的10%,其余90%必须用于自持经营使用。


提高限制现房转让的年限。企事业单位、社会组织等法人单位新购买的新建商品住宅,须取得不动产权登记满5年后方可转让。


购房贷款未结清的居民家庭,购买第2套房贷首付比例提高到70%以上。


2017年5月10日

三亚限购


在三亚市(区)范围内非本省户籍居民家庭限购1套住房;暂停向在海南已拥有1套及以上住房的非本省户籍居民家庭出售住房。对在海南无住房的非本省户籍居民家庭,在三亚中心主城区、海棠湾、崖州湾沿海一线购买商品住宅的,需提供从购房申请之日前在海南连续缴纳1年及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。


本省户籍居民家庭新购买第2套及以上住房,须取得不动产权证满2年后方可转让;非本省户籍居民家庭新购买的住房,须取得不动产权证满2年后方可转让;企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房,须取得不动产权证满3年后方可转让。


三亚产权式酒店项目销售比例不得高于该项目客房总面积(或客房总套数)的30%,其余70%必须用于自持经营使用。


2017年5月11日

五指山限购


在本市范围内,非本省户籍居民家庭限购1套住房,并暂停向在本省已拥有1套及以上住房的非本省户籍居民家庭出售住房。


2017年5月16日

保亭限购


非本省户籍居民家庭在保亭限购1套住房。购房时必须提供购房申请之日前在海南省连续缴纳2年及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。


2017年5月17日

琼中限购


非本省户籍居民家庭,在本县购买住房须提供在本省内连续缴纳2年以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。


2017年5月17日

白沙限购


在海南无住房的非本省户籍居民家庭,在白沙购买住房时,需提供购房申请之日前在海南连续缴纳2年及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。


2017年8月17日

严控海岸线、生态红线区域

以及中部生态核心区内的房地产开发


全省房地产工作电视电话会议表示,海南省将继续对全省房地产市场实施“两个暂停”调控政策,并严格管控海岸带、生态红线区域以及中部生态核心区内的房地产开发。


2017年9月22日

禁止围填海


实施严格的围填海总量控制制度和规范审批程序,除国家和省重大基础设施建设、重大民生项目和重点海域生态修复治理项目外,严禁围填海。


2017年9月23日

中部生态核心区永久停止开发

新建外销房地产项目


海南将提高企业节能环保准入门槛,坚决不上污染环境、破坏生态的项目,永久停止中部生态核心区开发新建外销房地产项目。


2017年9月29日

建立购租并举的住房制度


实行商品住宅年度建设指导性计划管理,加快培育发展住房租赁市场,建立购租并举的住房制度。


提高商品房预售条件,除采取装配式建造方式建造的建筑可按海南原预售许可条件批准预售外,其余建筑应在主体工程封顶后方可批准预售。


严禁以产权式酒店的名义变相开发商品住宅,停止产权式酒店项目规划报建审批。


2017年9月29日

小户型禁批


海南全面停止审批建筑面积100㎡及以下的新建商品住宅。


2017年10月

海南暂停土地二级市场转让


海南暂停办理土地二级市场转让交易有关用地手续。有3种情况不列入暂停转让交易范围。这3种情况分别为:因依法转让房屋所有权、司法机关依法裁定、国有企业改制改组涉及建设用地使用权转让的。


2017年10月9日

三亚调控再升级

非本省户籍家庭购买新房,证满5年方可转让


非本省户籍居民家庭及企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房,须取得不动产权证满5年后方可转让。


2017年10月10日

四市县住房转让年限提升至5年


海口、三亚、万宁、陵水等四个市县,居民家庭或企事业单位、社会组织新购买的住房住房限制转让年限提高至5年。


2017年10月12日

房地产调控政策


三亚停止市内国家重点生态功能区开发新建外销房地产项目。


2017年10月28日

暂停土地二级市场转让交易


海南省国土资源厅27日向媒体证实,该省已暂停办理土地二级市场转让交易有关用地手续,旨在严厉打击违法违规炒买炒卖土地行为。


2017年11月30日

海南全面实行商品住宅用地供应计划管理

进一步缩减住宅用地规模


落实“十三五”时期建设用地总量和单位国内生产总值占用建设用地面积下降20%的目标任务。全面实行商品住宅用地供应计划管理,在保障省内居民住房基础上,进一步减缩商品住宅用地规模。


2017年12月23日

海南遏制房地产过度发展,坚守生态红线


在生态红线区周边严格控制商品住宅开发,永久停止中部生态核心区开发新建外销房地产项目,海岸带可开发的一线土地、新批填海土地严禁用于开发商品住宅。海南要坚守生态红线,遏制房地产过度开发和海水养殖无序发展对海域岸线的生态破坏。


2018年1月4日

海南最严土地管理措施出台

禁止住宅用地与其他产业用地捆绑出让


实行建设用地总量和强度双控制度,禁止对产能过剩、高耗能、高污染项目供地,禁止将商品住宅用地与其他产业项目用地捆绑或搭配供应,将土地投资强度、产值、税收等相关指标作为建设用地供应准入标准,实行“弹性年期”+“对赌协议”供应方式。


2018年1月12日

海南全面停止办理产权式酒店用地审批


对位于生态保护核心区的市县,停止安排新增外销型商品住宅用地供应计划。


全面停止办理产权式酒店用地审批手续(含农用地转用、土地供应和改变用途审批)。


鼓励发展租赁型商品住宅,对用于租赁的商品住宅基准地价可以按照商品住宅基准地价的70%确定。


严禁其他用地改变为住宅用地,保障本省刚需。


2018年3月31日

完善房地产限购政策


非本省户籍居民家庭在海南省范围内只能购买1套住房。五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的商品住宅只能面向本市(县)居民家庭销售。


非本省户籍居民家庭在海南省购买住房,申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。本通知印发后购买的住房,自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。非本省户籍居民家庭在实行限购政策的区域购买住房,需提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。


2018年4月14日

海南建设用地总量在现有基础上不增加


中共中央、国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见中称,实行最严格的节约用地制度,实施建设用地总量和强度双控行动,推进城市更新改造,对低效、零散用地进行统筹整合、统一开发,确保海南建设用地总量在现有基础上不增加,人均城镇工矿用地和单位国内生产总值建设用地使用面积稳步下降。


由此可见,海南房地产政策越来越细化,购房政策越来越严格。



牢记米宅10条军规,确保你在海南的度假置业不买错!


前言:

70%以上的北方人去海南置业买的房子都买的不对!为什么?因为整个海南70%以上的楼盘都是不推荐的,而这些房子又全卖掉了,而这些业主,就是错误的置业。

今天只谈度假房产,不考虑养老长居和移民海南的需求。

有了今天分析的10条军规,仔细研读,坚决执行,犯错的几率就会大大下降!

为什么大部分人的海南度假置业会犯错?

1、总是对比自己当下居住的小区、房价、城市,而不是对比整个海南,坦白说如果只是对比自己当前在内地居住的小区,海南几乎所有的楼盘性价比都会胜出。

2、自己不懂房地产,没有系统的分析、比较、辨别能力,容易被表相的很多宣传或推荐给迷惑,产生错觉。而在中国,因为市场太乱,正确的购房前提是自己得先成为专家,当然大多数人是不具备的。

3、想着这么便宜,我图的就是海南的蓝天和空气,这个价格我能错到哪里去?拿这样的心理去海南购房一定会犯错误

4、不能站在整个海南的高度、以专业的视角来看待购房,这是在海南错误置业的根本原因。

——米公子

1容积率2.5以上的楼盘建议慎重

容积率,是区别一个楼盘定位的重要参考,基本上,容积率高于2.5的楼盘,在海南基本上就和度假、高端没什么大关系了。




我们在北方已经受够了城市的高楼大厦,密不透风,所以,到了海南,一定要首先关注这个因素,基本上,容积率高于3以上的,就要果断放弃。

而容积率在2.5以上的楼盘,基本上已经和度假无关,是居住和生活型小区,在海口、三亚这样的城市中心里容积率3以上问题不大,但度假型楼盘容积率就不能太高,这是关键。最好是2以下!

2离海2公里之外的楼盘建议慎重

既然是度假,度假的体验就要完整,去海南度假,没有海谈何度假?所以,沙滩对于北方人度假来说就是刚需!

我们也知道说离海太近会潮,所以,如果考虑长居就离海1.5-2.5公里比较好,度假就无所谓了,在海边都无妨。

而在房价上涨周期,海景房是最容易上涨并上涨最多最快的,但这与居住舒适度是两码事。

三亚凤凰岛就是最好的明证,高峰时卖到13万/平,低潮时回落到4万多一平,如今又回到7万左右一平。

3占地低于1000亩的楼盘建议慎重

为什么?是因为小区太小的时候,配套、景观、人气、物业、小区巴士等服务起不来。

度假楼盘更是如此,小区太小,游乐配套、度假配套、养老配套、社区服务等也上不来,但小区一大起来,人气旺一点,这些配套才好跟得上,根本上就是:没有人,就没有配套。

小区一大,你期待的一些东西才会有:老乡、游艇、会所、无边界游泳池、健身房、跑道、小区巴士等。

举个例子吧:
清水湾的绿城蓝湾小镇(占地4800亩)、雅居乐清水湾(占地1.5万亩)每天都有往三亚机场、三亚市、农贸市场等地方定点对开的小区巴士,而如果只是小楼盘的话,这样的配套怎么可能满足?因为盘大,人多,这样的配套也才值得去做!运营成本才可以摊平。

还有,小区健康医疗中心也是这个道理,业主联谊会也是这个道理,因为,大盘不单单是一个小区,而是一个王国。

4海南西海岸线沿线的楼盘建议慎重

这个已经分析过了,一定要站在更高的位置来看待海南房产,而不是单单比较你现在居住的房子和城市,海南的西海岸沿线是工业定位,就不是旅游、度假的定位,而海南东海岸线才是度假的定位,同时由于东线有一个已经发展了近20年的博鳌亚洲论坛,这个北接海口、南接三亚的国际逼格论坛,一下子把整个东线拉动了起来,即使如此,东线经过了20多年的发展依然不完善,依然还需要很长时间的发展,你可以想像西线还需要多少年?东线目前有的酒店、配套可不是一朝一夕能发展起来的,很多配套我们真的等不起!

下图为全岛海湾分布图:




一张图告诉你在政府是怎么看待东线西线的:



所以,你应该是蹭工业呢?还是蹭旅游呢?

除去西线后的东线湾区:




5无品牌、小开发商、合伙楼盘建议慎重

这个就更容易解释了,基本上,可以着重关注以下开发商(不排除个别真的很有追求的中小开发商,但为了不让大家犯错,直接忽略更安全):

绿城(绿城蓝湾小镇)

万科(万科湖畔度假公园、万科森林度假公园)

雅居乐(雅居乐清水湾、雅居乐山海间、雅居乐月亮湾)

华润(华润石梅湾、华润中心)

保利(保利半岛一号、保利中央海岸、保利海棠中央)

富力(富力月亮湾、富力湾、富力红树湾)

碧桂园(碧桂园东海岸、碧桂园金沙滩、珊瑚宫殿)

绿地(绿地中央文化城、绿地悦澜湾)

中宏(半山半岛、中宏西岸首府)

鲁能(海蓝福源、三亚湾、山海天)

恒大(美丽沙、海上帝景)

融创(日月湾、金湾)

等等

6均价过3万的非别墅住宅建议慎重

海口目前均价是1.1万左右,三亚市区均价目前2.1万左右,清水湾公寓均价2万左右,基本上,在海口均价1.6万以上的就要谨慎了,在三亚均价高于3万的也要谨慎。

这就是我们在三亚从来没有重点推荐凤凰岛、鸿洲天玺、半山半岛、复地鹿岛的原因。因为同样的价格,我们有更好的选择了!并不是说以上项目不好。

这也是我们在博鳌没有推荐楼盘的原因,因为博鳌金湾公寓要2万以上,博鳌亚洲湾公寓也要在2万以上,这样的价格,我们也许可以在三亚、清水湾、石梅湾找到更好的选择。

7没有五星级酒店的楼盘建议慎重考虑需求和定位

这一条其实也很重要,很多人并不理解酒店和我有一毛钱关系吗?当然有的,首先酒店的很多配套你是可以用的,比如游泳池、餐厅、客房、会所、超市、咖啡吧等你可以享用,同时,你一定要相信,星级酒店的游泳池一定比你小区的游泳池干净,星级酒店维护的沙滩一定比小区维护的好,因为,客观的说,这些东西维护不好,客房是卖不上价的,这是后续利益效应。

而,同时,酒店带来都是高端层次的人群,对小区的人气、沙滩游乐项目的使用都是好事,动不动的在酒店看到了范冰冰、林志玲等人(当然,你一样可以在沙滩上碰到),对你的度假生活体验肯定是加分的,总比整天和东北大娘在小区坐着聊天强吧。

而且,一家五星酒店投资要5个亿以上,这个地方要不要开?能不能开?有没有人投资酒店?已经有人为你作了商业考察和投资分析,开了说明看好,没开,说明有问题,这是关键。

8有高尔夫和游艇会的楼盘更好

高尔夫、游艇码头其实和酒店是一个道理,在给小区带来了更高端的人气和圈层之外,也能带来更好的景观 !高尔夫放眼望去是一片绿色,游艇会放眼望去是一片帆影,这景色,更美。

有人会说高尔夫和我有一毛钱关系吗?其实不然,你打过吗?你没打过你怎么知道你不喜欢?你没打过你怎么知道你的父母、孩子不会喜欢?一场球不过千把块钱我们打不起吗?我们既然来度假了要不要来个全套的度假一条龙?没有高尔夫体验如何实现完美?

有人会说游艇会和我有一毛钱关系吗?其实不然,没有玩过怎么知道自己不喜欢?比如华润石梅湾1号游艇,一小时2500元,业主还有优惠,几个朋友一起,两个小时花了四五千块钱,这钱咱花得起,而且和高尔夫是完全不一样的度假体验,很多人是非常喜欢的。

要记住,投资至少1个亿的高尔夫球场,和投资几个亿的游艇会,老板眼光都不比咱差,他已经帮我们作了调研分析,他也不想他们的钱白花。

有高尔夫的楼盘非常多,知名的有:绿城蓝湾小镇、雅居乐清水湾、海口观澜湖、神州半岛、富力红树湾、半山半岛、亚龙湾中粮等。

有游艇会的楼盘不多:雅居乐清水湾、华润石梅湾、广物滨海国际。

9一个好楼盘做邻居比一个明星做邻居更靠谱

你买的楼盘周边是哪些邻居楼盘?这些因素也决定了你以后的居住感觉。

比如在澄迈,比如文昌高隆湾,区域都有这个问题。

而陵水清水湾的雅居乐和绿城,这是能够强强合力的加分区域,也是我们一直以来推荐的重点湾区。

万宁的石梅湾片区原来华润独家打造,环境非常不错,现在加了融创,都是万亩大盘,这个片区未来的度假氛围是非常不错的。

神州半岛是中信、隆源、保利三家合力,但在配合上有些问题,现状就有些尴尬。

月亮湾是富力、雅居乐、合景、世茂、荣昱五家联合打造,也是可期的。

10请用心参考米宅海南站以及历史分析文章

这是我们米宅团队在海南调研、研究、分析、研判的结果,跟不跟米宅去海南买房一点都不重要,但,参考我们的分析和意见真的很重要!看看我们拍的实景图,看看我们和网友们的评论分析。

因为,米宅认为:
买的贵贱与否不是最重要的,买的正确与否才是最重要的!

因为贵贱无非就是上下几个点优惠的问题,但这其实对你影响不大,但如果你的几十万上百万买错了,这才是最大最大的问题!因为一方面是资金占用问题,还有贷款名额问题。


综合中国新闻网、海南日报微信、知乎小淘等信息。

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责任编辑/张旭

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