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腾飞的胶州 | 2018年青岛房产置业必选区

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2017年开始,随着自媒体崛起,越多人意识到,股市的不争、债券投资的有限、黄金等贵金属的起伏,还是老祖宗的话“买房置地”有道理,就像晋商的“山西大院”、徽商上的“江南徽派园林”、温商的“炒房全国”因此房产的投资价值越来越被看好,并且在2017年已经证明了房产带给有房人民的利益。

面对青岛全市无房可买、捡漏时代,城郊、远郊、辖市成为房产投资热点,青岛地区中,一个区域崛起在即——胶州市。胶州位于胶州湾底部、红岛西侧,属于环湾格局的重要一环。2018年,胶州楼市将在青岛楼市扮演主角


▼胶州市板块划分及重点楼盘▼

1

绝对的价格优势


2017年青岛各区市价格呈现来看,胶州市的价格仅比平度、莱西市高;而对比是的万元已上的房价实在是便宜,尤其针对李沧、市北、崂山、市南区的高价,实在是白菜价了。同时,即墨区自2017年撤市划区后,即墨区域的投资属性日趋明显,但是针对即墨区11281元的均价,胶州仅8092元/㎡均价也有较大的价格优势,是青岛沿海市区唯一没有破万元的区域。而与此同时,以胶东国际机场、红岛高铁枢纽、青岛空港小镇等的胶州区域利好也在不断刷新。

2

充足的土地供应


当今青岛没有土地(面粉)、就没有商品房(面包)。而今年中市南、崂山、市北房源供应屈指可数,且价格高企。但2017年中,胶州市成为了青岛土地市场的热土:从2017年青岛各区土地成交面积情况来看,胶州市土地成交占据全市1/4!处于绝对主力。而传统的土地豪门——红岛、城阳、青西新区在胶州夺目成绩下黯然失色。况且低楼面地价、及未来商品房的底价,也恰恰能拉低青岛整体市场的均价,从这方面来看,有些部门还是很希望这样的。

因此,土地供应能最起码保障有房可买,并这大批量的土地供应,近几年在胶州市场也是很难得的现象。在2015—2017年在全市土地市场萎靡的情况况下,土地成交保持增势,并在2017年几乎达到了2012年400余万方的水平!

3

品牌房企如此看好胶州


土地成交的背后,便是房企逐力的原因。同时,一个区域,是否具有较大的潜力,品牌房企的入住便是最为直接的衡量标准,因为市场自由的情况下,房企具有较高的逐利性。单从胶州四大片区中的“产业新区”来看,保利、中海、新城、中建、荣盛、中骏、花样年、北京城建等国内顶级开发商全面进驻胶州2018年将是房企竞争的红海板块,这也能进一步说明房源的供应充足,开盘、推售节奏紧张,进而可以博取价格优势。

4

优先修建的路网系统


胶州市的胶州产业新区是一个典型的先修路、再引资的新区。这政府高负债率的当下,这种传统在青岛已经实属难得了。

终于在2018年,外圆内方的胶州产业新区,正南正北、正东正西路网,生态大道环城绕,交大大道、创新大道、尚德大道分列南北,辽河路、淮河路、黄河路分布北侧,湘江路、赣江路、闽江路位于南侧,正好中侧的湖水划隔中间,北方的河在北侧、南方的江在南侧。所以也才有了,如此众多的开发商愿意逐鹿此荒芜人烟的区域了,最重要的原因就是完善的路网系统。

5

2019年初将通车的胶州湾大桥胶州段


胶州湾跨海大桥的运输力一直被质疑,其中一个重要原因就是:北侧、西侧链接的区域为比较荒凉的远郊区,唯一东岸的市区与其沟通联系较少。随着胶州湾大桥胶州段的开建及通车,将拉近传统强市胶州与市区的连接。同时,也提升了胶州成为大青岛格局的重要一环。


  • 青岛胶州湾大桥胶州段

起自胶州经济技术开发区的生态大道,终点是青岛海湾大桥的大沽河航道桥的西侧。项目从2017年1月10号起已经开工正式建设。全长2827米,工程总投资9.18亿元,工期大约24个月,预计2019年年初就能正式开通


6

红岛站+胶东机场带头的北海岸大交通


济青高铁线下工程全线贯通,将在2018年年底实现全线通车,届时红岛高铁枢纽也将投入使用。同时,胶东国际机场将于2019年转场运营,计划到2021年全面运营。其中,最为受益的当属少海片区,高铁与机场的双重覆盖区。高铁通道全国、飞机连通世界,青岛属于中国、也属于世界。

  • 红岛高铁站:

济青高铁线下工程全线贯通,将在2018年年底实现全线通车。济青高铁线路自济南东客站引出,经邹平、淄博、潍坊、高密、胶州,引入红岛站。其中青岛境内正线长35.24公里,相关联络线约27.87公里,设胶州北站、机场站和红岛站。西连济南枢纽,与京沪高速铁路和石济、石太等客运专线相连;东接青岛枢纽,与青荣城际铁路、青连铁路等衔接,连接济南、青岛、烟台、威海、日照等中心城市,形成了山东省内2小时交通圈。

  • 胶东国际机场:

青岛胶东国际机场运行等级为4F(青岛流亭机场为4E级),为最高等级,可起降空中客车A380、波音747-800等目前最大机型,胶东国际机场将于2019年转场运营,计划到2021年全面运营。

  • 青岛空港小镇:

2017年12月8日,中建东孚中标胶州李哥庄土地一级整理,全力打造,项目位于胶州市李哥庄镇,占地面积约1100万平方米(约16500亩)。中建八局与胶州市联合打造“空港小镇、生态新城”。

7

“三湾三城”的大青岛政策格局


在2017年青岛市第十二次党代会上,青岛市委书记张江汀在报告中揭开了青岛“三带一轴、三湾三城、组团式”,构建覆盖全域、面向未来城市群主体形态的全新城市空间战略。其中,“三湾三城”概念属首次推出,战略为青岛发展点明方向,也为胶州融入大青岛指明了方向。而恰恰在当代中国“政策力”是区域发展的首要要素!


而胶州市,面对市政府对“胶州湾——中心湾区”的如此期待,便在很早前就已经将紧邻胶州湾的区域——胶州产业新区,进行重点规划与基础路网的建设。

注:数据来源于青岛锐理等、部分图片来源于网络 


【本文小结】


—— 投资置业胶州的理由 ——


8092元/㎡绝对的价格优势

土地供应占据全市四分之一

一线品牌房企如此看好胶州

优先修建的交通路网系统

明年通车的海湾大桥胶州段

高铁、机场带头的大交通

“三湾三城”大青岛政策格局


备注:数据来源于青岛锐理等,部分图片来源于网络 

声明:投资有风险,建议归建议~

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章二 · 区域分析

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