链家数据 揭开了金融城不为人知的秘密

谈资2018-06-12 13:59:14


链家地产,最近被曝光出一份鲜为人知的资料。



翻译一下:2017开年至今,熬过一年多的漫长光阴,历经400多天的买买卖卖,结果,金融城200㎡以上的二手房成交量却只有21套。是的,你没眼花,只有21套


这是什么概念?天誉去年「200㎡+」的二手房去化是23套,谁能想到,拥有几十个大楼盘的金融城,大户成交量还不敌攀成钢一个小区。


发生了什么?


是链家数据太片面吗?要知道,历经四年扩张并购后,链家的门店数量已 “ 完超兰州拉面、沙县小吃 ” ,在金融城片区更呈垄断局面,数据不能再全面。


二手交易市场不活跃吗?去年房地产市场有多疯狂,相信经历过的成都人都心有余悸,地产人智库数据显示,成都去年商品房成交量全国第一,为北上广之和。而二手房占了半壁江山(49.6%),势态如火山爆发,不能再活跃。


那…到底是为什么?  


顺藤摸瓜,链家给出的真相着实诡异:仅21套成交,是因为全年就只有21套供应,但成交率100%,且成交周期不到两周, “ 很多都是刚挂出来就卖掉,客户连房子都没看 ” 。


也就是说,一年多过去了,极少有房东愿意把「200㎡+」的房源放出来,除非急缺钱或不可抗因素,但一放出来,100%能快速卖掉,非常抢手。


一言以蔽之:「200㎡+」是一个限量爆款的物种。卖家舍不得卖,买家抢着要。


所以,这类户型到底有什么魔力?

这背后有一套经济学原理



1

「200㎡+」与金融城更配



作为动不动就拿来跟浦东、国贸作对比的区域,金融城早已站在成都地产食物链的顶端,是千万亿万级身价买家在成都的第一顺位的选择。


地产圈共识是:实力不菲的买家,在地段上偏好于CBD级城市中心,在产品上则钟爱于再改类、享受级的尺度。200㎡-300㎡的户型,无论是实用性,还是身份感,都是黄金大小,可谓 “ 刚刚好 ” 。有地产专家甚至还做出过市场模型,从购房者实力和需求偏好分析,200㎡以上极受欢迎的片区是金融城,其次是攀成钢。


还有观点指出,二孩时代全面到来,4房、5房成为标配,教育资源在购房选择中的权重猛升。所以在学区资源丰富、学校配置豪华的金融城,「200㎡+」无疑为香饽饽般的存在。



2

持大户如持牛股

对金融城资产抱有超高预期




金融城是什么?是《 银行家 》里 “ 让伦敦金丝雀港相形见绌的中国区域 ” ,是剑桥博士理论中的 “ 一级CBD ” ,是集结了成都半数以上世界500强的 “ 芯片 ” ,更令人目瞪口呆的是,如此高起点的金融城,如今还像动车头般向前疾驰。


2017年川港澳合作周后,成都签下191亿金融投资大单,并宣布推动深沪交易所在蓉设立西部中心,随后,金融城三期,就出炉了交易所大厦、现代支付产业园、西部财富管理中心、新金融中心等城市级规划,构成200—350米高的天际经济集群,十分震撼。


区域对金融机构引进也是 “ 大跨步 ” :将从2017年底的1600家左右,一年时间内升至3000家,增长率87%,更有大计划显示,至2030年,金融城产业增加值将达到4000亿,占成都GDP20%左右。上周,英国智库Z/Yen发布了全球金融中心指数排行,成都猛升四位,成为中西部唯一入榜者,泛起金融城下一轮发展风暴前的涟漪。


同时, “ 基建狂魔 ” 现象也在金融城上演。去年3月,全国最大P+R停车场破土动工、今年,接驳天府国际机场的城市航站楼建设得如火如荼,锦尚大桥、锦言大桥连通锦江两岸,42个足球场大小的交子公园,将直接延伸到锦江赛道。


总而言之,金融城发展红利还将持续释放,前景十分可期,正如一支看得见收益的牛股,本应重仓之时,减持绝非明智之选。


正如城市研究专家刘崇礼教授所说: “ 金融城,是官方价值和市场繁荣双占有的CBD区域,2017年后发展势能很强,如70年代的深圳福田,90年代的上海浦东 ” 。所以, “ 一人一房票 ” 限购政策下,在金融城户型买得越大,价值想象空间就越大。


金融城就像一辆疾驰的动车,车外的人想进来,里面的人不想出来。而200㎡以上的户型,就是头等舱。


不过,在 “ 一年卖出21套 ” 金融城,想在二手市场淘一套「200㎡+」,还不如去买彩票。


二手房的大门

既已关上

若用买新房方式,挤得进金融城吗?

这又是一个

非!常!残!酷!的!问!题!



 无新房供应 大户更是奢谈 


若深入探访金融城,可发现所有销售中心普遍冷清,原因是:无货可卖

 西边文儒德,仅有楼王尾房在卖,215-253㎡,且价格不菲,在4万左右
 银泰中心华悦府,大户剩下仅有的跃层,动辄5万以上,处于清盘阶段
 招商大魔方,仅剩3套顶跃在售
新房房票一双手都数得过来,选择性几乎可以忽略不计。

 一二期开发完毕 三期商务/产业先行 


2012年开始,金融城就无任何一宗土地供应。


直到今天,2018年,金融城一二期仅剩3块土地,全部为商业、商务规划,分别为成都银行总部、临府城大道的商业服务用地、金控广场,没有居住或类居住供应。



金融城三期,按照 “ 产业先行 ” 的策略,率先成型的,是靠锦江沿岸的商务/产业园,保守预计3年以后呈现。而不临河的住宅部分(位置已偏至新成仁路)。要呈现也是5年之后的事了。



 金融城比你想象得更小 



成都全域面积为14605平方千米,金融城为5.1平方千米,占比万分之三,如果说整个成都是一彪形大汉,那么金融城就像小拇指的指甲盖。而官方定义中,还不包括润富国际花园、中海城南一号那部分,事实上,“比想象中小 ” 的金融城,从诞生开始,就意味着它只属于极少数的人,不存在长远大规模供应的基础。


是的,二手房的 “ 冰冻 ” 、一手房断供、土地断档……金融城十年开发,迎来了史上最严重的商品房断档期,而作为爆款200㎡+更是被奉为国宝级的存在。在这个神奇的5.1平方公里上,即使有资格、有钱,有门路,也不能为所欲为。


不过,上帝为金融城关了一扇门,也为它开了一扇窗。


在这个普遍的供应荒的时期,位于金融城二三期交界处、金融城中心位置的复地金融岛,愣是拿出了足够的房票,为市场解渴,如同久旱逢甘霖。这波房票就是湾流·锦宫——230㎡至390㎡平层大户,在上一波销售中,湾流·锦宫在短短三个月时间,销量超过了成都同类产品之和,这一波的到来,可谓千载难逢。


▲ 湾流·锦宫效果图


▲ 金融城一二期已开发殆尽,三期同类产品遥遥无期

金融岛位于二三期交界处 ,承上启下且占据核心位置。


更值一提的是,湾流·锦宫不只是出现的时机 “ 刚刚好 ” ,本身产品也可圈可点。整个建筑150米、41层的地标姿态,伫立于岛上唯一的270°环幕临江之地,以最长达40米通天玻璃为视界,将窗外六大绿肺公园(交子公园/桂溪公园/环球音乐公园/环岛体育公园/锦城公园/江滩公园)、4大城市级地标(双塔/花瓣楼/大魔方/环球中心)一眼看尽,自然与繁华共融的大场景映射到窗上,可以说是 “ 视网膜的待遇 ” ,所以锦宫也被称为金融城之眼(千年地理奇观 | 成都“ 金融城之眼 ”是如何诞生的?)。


▲ 湾流·锦宫窗外: 城市地标鳞次栉比、万亩公园一览无余


▲ 湾流·锦宫窗外(西北方向):锦江、建筑、大道、生态绿化交相辉映


所以,在如今 “ 买房不易 ” 的阶段,锦宫的出现已是不幸中的万幸,更万幸的是,这还是一个爆款产品。


万万没想到,链家一组鲜为人知的数据,给我们讲了这么一段精心动魄的故事。


 


谈资成都 城市智趣观察者


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