王宝强美国房子悬了,海外买房挂在谁名下才放心?

时代周报2018-07-11 12:09:16


王宝强离婚,其财产分割受人瞩目。其中一套在洛杉矶帕沙迪纳(Pasadena)价值百万美元的房产更吸人眼球。


甚至有在美国的网友在线直播,带着数万网友线上参观了王宝强在美国的房子。




昨日,讨论最热的话题是王宝强马蓉夫妇在巴沙迪那的房产上的“只留给活人”(with the right of survivorship)条款。也就是说,如果一方突然死了,共同所有的房产会自动转为活着的人一人所有。


这个条款实际上是美国夫妻之间共有产权的一种最常见方式。这个条款本身并不是特别的“阴谋条款”,虽然不排除签订后会遇到一方的道德风险。


总之,这个房子的分配还悬而未决。不过,受王宝强这一案例影响,一个长久以来的问题引发了讨论:到底海外买房应该把名字挂到谁名下才让人放心?


毕竟房地产产权是房地产的灵魂。产权设置出现问题,一朝犯错,只能令你后悔不已!


就以美国为例,来聊聊海外买房挂名前需要要想清楚的三个核心问题:资产保护、税收、传承


1
资产保护


简而言之,就是保证你的资产是安全的。


不要出现像宝宝这样最后人财两空的境地,连打官司都要借钱。宝宝还能演电影再挣钱,很多人不一定那么容易东山再起的。对于一些高风险的职业以及考虑本人和子女婚姻风险的人士来说,资产保护尤为重要。


2
税务扣除


名字的不同,产生的税务问题也不同。在房产投资方面,主要需要考虑所得税(income tax),资本增值税(capital gain tax)和房产税(property tax)。


王宝强案例中,他们的美国房产采用的是联合共有的方式。


之所以很多人都选择这种方式,就是因为这种方式之下当夫妻的一方死亡时不会征收财产税。


这种财产基本原则会按公平市价原则适用于已故配偶所有的一半财产,并且会减少健在配偶出售财产的资本利得税。


3
传承流畅


很多人海外买房都是为子女打算。是以父母名义购买还是子女名义购买,还是联名购买,其涉及的税收和复杂程度会很不一样。


在买房时,大家需要考虑未来如何低成本地可以将财产传承给后代。同时也要考虑继承分配调整的灵活性等问题。



讲完三个基本的原则,那么接下来,来比较一下美国买房的各种挂名方式。


一般说来,有这么几种方式:个人,联名,公司,信托(尤其是家庭信托,Family Trust),其中联名又有三种不同的方式。


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个人


可以说大部分买房的人都是把房子买在个人的名下或者联名的名下。


因为它简单,成本低,而且太顺理成章,一切是那么自然。这种方式的优势在于,你对财产的控制权会更强。


但同时,如果自己个人遇到任何诉讼,则在你名下的房产都会暴露在这个诉讼之下,负有连带责任。


另外,当你把所有权传承给子女的时候,会涉及遗产税,美国公民的遗产税免税额是545万美元,而外国公民只有可怜的6万美元。


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联名


联名买房具体又分为两种情况。一种是joint tenancy(联合共有)。


如今闹得“满城风雨”的王宝强与马蓉在美国买房时签订的“只留给活人”这个特殊条款,其实就是联合共有产权的一种。Joint tenancy中的一方去世之后,产权会自动转移给另外一方。


另一种tenancy in common则不是,一方去世了,则产权是转移给去世的一方的家人。所以一般夫妻或者家人关系会用Joint tenancy,而非夫妻关系的合伙人则用tenancy in common。


联名购房要卖房的话一般需要房契上有名字的所有人的同意。

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公司


也有很多人把房子买在公司名下。相对来说买在公司名下,贷款稍微复杂点,但还是没有问题的。


由于公司一般是有限责任公司,所以在公司名下的资产具备一定的保护。而房子的盈利和亏损,也就是归于公司的盈利和亏损。


公司的传承非常简单,只要填一张表,更改股东和董事就很容易解决了。


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Trust(信托)


信托有很多种,家庭信托是家庭常用的一种形式。信托主要有三个重要的部分组成:一是trustee, 也就是信托管理人或者是控制人。二是信托本身,trust。第三是收益人,beneficiary。


信托是美国富人常用的一种商业工具。


还记得当今世界最传奇的女人——邓文迪么?那你一定不会忘记她与传媒大亨默多克的那段婚姻。


当初他们离婚的时候,全世界都在猜测这次邓文迪至少会分掉默多克的一半身家。


然而,令人惊讶的是,默多克用两套房产和让两个女儿成为870万美金基金的受益人就把邓文迪给“打发”了,离婚后仍坐拥139亿美元身家。




事实上,默多克没因为离婚而把财产分割靠的就是信托这个秘密武器。如果王宝强当时设置了信托,他应该不至于在离婚财产分割上处于这么被动的位置。


家族信托最重要的是可以进行隔离保护,在遇到妻子出轨时,就可以轻松让对方净身出户,绝对不会有人财两空的担忧。


设立家族信托时,只需要财产所有权人单方委托办理,无需将来的配偶同意和知晓。




受益人既可以是委托人自己、未来配偶、家人后代,也可以是其他人,并可以预设各种条件,更换受益人、取消受益权。不仅保密,而且灵活可控。 


还是那句话,房地产产权是房地产的灵魂,围绕房地产所产生的一切社会和经济活动,实际上是围绕产权的流转、更迭、处置而发生的。


所以诸位在海外买房改写谁的名字的时候,千万要仔细思考,慎重决定呐!


文章来源:海外情报社 (ID:topnews-9)

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编辑:吴思敏