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放大招!教科书级别的买房“秘籍”出炉!(上)

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据统计,4月预计有56个楼盘16609套房上市

这对于最近想买房的人而言是个好消息

想必很多人想趁这个清明小长假看看房子吧

那么,到底如何看房呢

在看房过程中要关注哪些问题呢

本期,X姐将这些年的看房经验转化成最简单的文字

按照买房的顺序一一展开

这里面有很多购房者的疑惑、顾虑

希望这篇教科书级别的买房“秘籍”能帮助到您


也许你刚走出校园没多久,也许你正准备结婚,也许你正在为首付发愁,也许你在考虑换一套房……无论是在人生的哪个阶段,房子都是我们要背负的债,也是我们很多年的心血。所以,买房之前的准备工作一定要做足。



1

买房之前的准备

根据自己的实际情况 确定好区域


在买房这条路上要走的踏实,每一步都要心里有底,选区域就是很重要的一步,X姐身边有很多人买房的时候真的是“瞎买”,完全不考虑实际情况,等到真正入住了才意识到不便。


选区域有三个很关键的因素:自身情况、时间成本、区域发展


如果你是上班族,一定要考虑时间成本,X姐觉得,在西安如果上下班时间加起来超过三个小时,那就太辛苦了;


如果你是换房族,那么小孩上学、区域居住环境这些因素就必须考虑进去;


如果你是投资一族,那么最看重的就是区域未来发展潜力了;


当然,如果以上这些都不是,那一定要有地铁!地铁!地铁!



目前西安各区域中,高新上班族多,但X姐觉得,高新不是太适合居住,人多交通堵而且房价高,所以在该区域上班的各位购房者,要是你实力足够,那哪里的房子都可以随便买。


但如果您预算有限,可以选择高新“外延”,长安、西咸新区可以考虑,价格也相对较低


曲江、浐灞这两个区域在2017年以前属于热门板块,房价已经在“高位”了,这两个区域共同的特点一是环境好,二是虽然目前各方面配套不完善但三五年之内必有“看头”,所以,换房改善一族可以考虑这两个区域。


投资的话当然就是看未来了,X姐觉得“蒸蒸日上”的沣西、泾渭可以纳入计划中,这些区域不限购,价格目前也在“低位”,投资是首选。


以下为西安3月各个区域房价地图,供您参考:


(数据来源:公号CriBigDataXA)


2

看房心里有杆秤

“泛看”和“细看”两步走 


定好区域之后就是漫长的看房过程了,X姐将看房分为“泛看”和“细看”两个部分。


所谓“泛看”就是选择一条线路或者一个板块,用一天时间了解“行情”。打个不太贴切的比方,就像是买衣服,你得先在商场逛一圈啊。那重点都要了解什么呢?


泛看
价格、产品、开发商


价格:这个不必多说,自然是很重要,这条线上的楼盘价格如何,都得心里先有个谱,而后才能根据自己的预算来选择具体的楼盘;


产品:在售的是高层、洋房还是别墅,户型符合不符合你的要求,都要记录下来,便于筛选;


开发商:这点不可以忽视,一般情况下,品牌开发商相对集中的地方,后期各方面配套都不会太差。


配套:这个X姐建议后期再细究,毫无疑问,每个置业顾问都会将自家楼盘的配套说的天花乱坠。


以下为3-5月预计推新楼盘,您可以先收藏,具体要看哪个盘心里先清楚。


(数据来源:公号西安楼市AI)


三大重要的建议:

样板间 看看就好

样板间之类,X姐觉得看看就行,千万不要认为样板间就是未来的家的样子。

样板间内的摆设本就是专业人士设计的,细心的购房者想必发现了,每家样板间内,镜子是个很重要的“道具”,因为镜子能巧妙的让房间看起来很有空间感。

而且,样板间内的家具尤其是床之类的尺寸本就是定做的,无实际参考意义。

品牌开发商优先

还有个重要的建议,品牌开发商优先!的确,无论买哪家楼盘都会有“出事”的可能,但相对于品牌楼盘,小开发商资金链断掉跑路的可能性更大,品牌楼盘如果出事了最起码知道去哪里找,因为一般品牌楼盘肯定不止一家楼盘,就算只有一家总还有总部的吧!


好吧!X姐的说法悲观了……


(数据来源:中国指数研究院)


一定要有学校

这点很多初次买房的人都会忽视,但往往后期就后悔,因为有了孩子,要么花一大笔钱入学,要么换房是更大一笔,没有学位,学区也行,当然,学校也要选择品质还不错的,如果就近是什么村子小学,那就可以忽略不计了。


置业顾问“是敌亦是友”


到了细看阶段,就是要将自己看上的一个或者几个楼盘的“前世今生”了解个“底朝天”,很多人一辈子也买不了几次房,既然买就要不怕辛苦,做到“步步为营”。

业顾问所说要“用心”听

我们买房,首先接触到的必然就是置业顾问,进到售楼部,接待的置业顾问会“流水账”般的介绍完区域介绍沙盘,再然后根据我们的意向算个价。


注意了!置业顾问的讲解还是要听的,对于区域、楼栋位置、容积率、车位等还是要清楚的,但是,“永远不要相信置业顾问那张嘴,尤其是说到的后期规划、地铁学校的距离、上学条件、教育配套费之类的都要长个心眼,这都是需要去一一核实的,据X姐了解,有很多人甚至在这个环节会留下录音或者微信截图。

六个要了解的关键名词

容积率一般高层容积率应不超过5,多层应不超过2,目前西安大多数高层住宅的容积率都在3-3.5之间,超过的就算比较密集了,影响舒适度。所以,容积率超过3.5就建议大家谨慎购买(不含公寓类产品)。


绿化率:一般西安绿化率是35%,比这个大,就比一般的小区内环境好。


楼间距:西安目前很多高层楼间距在30-40米之间,这种楼间距,最好买10层以上,不然就影响光线,尤其是一二楼,想自己住就别买了。


车位比:如果车位比是!:!,就是这个小区为每户都规划了车位。


物业公司:西安目前大多数楼盘的物业公司都是一级资质的,在跟置业顾问交谈的时候确认一下,后期入住,物业才是“主心骨”。


物业费:西安高层物业费一般都在1.5-1.9元/㎡·月之间,大部分都是1.5元/㎡·月,这个仅供参考,你可以问置业顾问物业费多钱。

跟置业顾问搞好关系

在买房这件事情上,“靠谱”这个词语也是有既定环境的,请跟你的置业顾问搞好关系,后期手续、售楼部活动、交房这些都需要置业顾问及时告知的。


3

亲自实地去了解  

必须做到“四看”


这个环节虽然辛苦但很关键,每个你选好的楼盘,都要去实地看看小区位置和周边环境。


1
看规划


涉及到交通的部分,地铁、公交如果已经在建或者开通,大可以从售楼部走过去实测一下;如果尚未建的地铁,要自己上网查一下审批情况;围着小区走一圈也是很有必要的,周边道路建设情况、车流量能判断出后期出行便利程度,周边小区建设进度能判断出入住后的噪音问题等。


2
看工地


很多工地都不让进去看,但可以从外面观察,看工地看两点:一是工程进度情况,快交房的楼栋建设情况如何,前些年有好几个烂尾盘就是自始至终都还是大坑,二是看楼间距,这个直接决定了我们后期的舒适度以及选楼层的考虑。


3
看配套


学校、商业、医院、公园这些日常所需的配套,距离近了走过去看看,距离远了坐公交或者开车去看看,看一圈下来你往往会发现,置业顾问说的“步行10分钟”可能实际是“步行半个小时”,“距离两公里”实际可能是“开车十几分钟”,在此X姐将这些“套路”说清楚,等到你看房的时候也就“见怪不怪”了。


4
看评论


每个楼盘或多或少都会有些问题的,要知道这些信息就得自己去查了,看完房回来后可以搜索你看中的楼盘,各家房产网站都点开看一看,尤其是评论部分,绝对能有“惊喜”,当然,评论的人有托儿、有竞争对手、也有业主,自己要去判断真假。


一个很重要的建议


买房这件事,无完美一说,看一圈走一圈下来,交通、配套或者是价格这些因素里总会有“硬伤”的,最终如何抉择就看你最看重哪个点了。


贷款买房问题征集


X姐前几天写的最新西安限购/落户/贷款政策,看这26个问题就够了!,整理了西安限购、落户和贷款政策,没想到居然留言提问居然已过400,看来大家还有很多买房问题想咨询。


最近X姐想写一篇关于购房合同和贷款相关的(当然其他问题也可问,暂时排在下下一篇),现在向大家征集问题,您可直接回复消息提问,也可在这篇文章后评论提问。X姐将整理出来,一一进行作答。


好了,提问开始!!!!


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