数据告诉你:过去五年广州哪些楼盘跑赢了大市,哪些项目不及格!

羊城房产2018-08-17 16:45:53

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进入3月,广州楼市即将迎来新年首次集中推货,但与往年3月相比,今年新增供应并不算多。

据广州中原统计监测,2018年3月广州一手住宅开盘项目19个,合计2095套房源。从库存出清周期来看,越来越接近2012/2015年市场冷清的高峰时期。


然而,回顾过去若干年,广州楼市从整体上看体量是扩大的,价格是上涨的,供求关系是愈发紧张的。


2012-2013年,广州住宅市场保持在7万套左右的体量,到了2017年这一数字变为9万套(还是在比2016年下降30%的情况下),未来新房规模有可能会下降,但二手市场弥补了相应空缺。

供求关系来看,2015年以前,整体市场供应大于需求(销供比小于1,2010-2011年为0.81),而这两年市场销量快速上涨,经常出现无房可买的现象。

价格变化最能反映市场的本质,2012年全市住宅成交均价14044元/平,而到2018年2月,广州新建住宅成交均价32489元/平(来源于中国房价网),五年多平均上涨131%。

整体市场的上行使得过去买房的人赚了个盆满钵满,而细分市场的表现就不尽相同,摊到具体项目上,差异就更加明显了。

下面我们以2012年广州楼市部分在售项目为样本,跟踪他们5年多以来的房价变化情况,最终分析出在过去的这段时间,什么样的楼盘涨幅最大,而哪些项目的表现则差强人意。

我们选取的项目包括两部分,第一部分是2012年广州住宅按成交套数排名前50的项目,由于这50个项目成交量较大,可以准确反映当时市场价格。

第二部分项目是按成交单价由高到低排列前30的项目(过程中剔除了3个问题项目和成交量很低的项目,最后剩27个)。

虽然第一部分项目成交量大,可以反映当年广州楼市的真实情况,但由于成交量高的项目基本属于刚需,且位于城市边缘,所以第二部分项目正好可以与其形成互补,两部分共77个项目应该可以全面反映2012年广州楼市的情况。

我们通过上面77个项目2018年2月二手房的报价情况,来计算他们5年过后房价的上涨幅度,并分析其背后原因,为未来广州买房提供参考依据。

二手房的报价以链家数据为主、安居客价格为辅,抽取5-6年房龄的挂牌房源价格取平均数(剔除同一项目过早或过晚的房源)。

由于二手房报价不一定能全面反映楼盘经过5年过后的真实价格,因此以下分析只对比差距较大的数值,待对重点项目进行实地考察后,后期会有详细调研分析报告。

下面两个表格是针对以上两部分项目的统计结果。

通过对以上77个分布在全市项目的房价涨幅分析,我们初步得出四方面结论:

第一,选对区域很重要,特别是选出规划好、基础设施建设快的区域,对房产的升值潜力作用很大。

我们对以上选出样本项目的房价涨幅进行分析,结果显示增城项目的整体房价涨幅最大,除了合景誉山国际,其余项目价格涨幅均超过全市131%的平均水平,其中一半以上项目的房价翻了两倍。

增城2014年的“撤市设区”和带来的规划利好因素,以及规划落地实施和区域基础设施的快速建设,为最近几年增城房价的快速上涨提供了基础条件,而相对宽松的限购政策似乎又成为加快这一过程的催化剂。

相比增城,南沙自贸区也是同一时期的产物,但与增城不同的是,南沙自1997年总体规划颁布开始,各类利好规划就一直伴随南沙发展,与此同时房价也在逐步上涨,所以当自贸区规划公布及以后的一段时间,南沙房价的涨幅并没有增城大。

到目前为止,这两个区域的房价水平已经接近,但当初的基础并不相同,2014年1-3月,增城住宅成交均价7946元/平,南沙均价11440元/平,两区成交房价水平差距3000元/平以上,但到了年底,这一差距就缩小到了1000元/平。

因此,购房置业选好区域,并深入研究相应规划,对未来房产升值作用明显,即使获取不了消息层面的利润,从较长的一段时间来看,收益也比其他区域大,今后本公众号也会加强这一方面的研究。

第二,高价楼盘收益并不好,投资买房要考虑综合因素。

尽管广州高端项目未来升值潜力很大,也是很好的投资标的,但通过过去5-6年房价的涨幅来看,高单价项目价格涨幅不如普通的刚需盘。

从2012年成交单价排行前30个项目来看,五年涨幅低于100%的项目占比26%,连明星项目汇悦台的涨幅也仅有60%,而成交套数排名前50的项目中,涨幅低于100%的项目仅占8%。

涨幅超过200%的项目中,第一部分项目中有20%的比例,而高单价项目只有中海花城湾位于此类。

因此,本次研究结果表明,满足刚需、价格低、品质适中的楼盘在过去几年里的总体投资收益比较好。

第三,品牌房企开发的楼盘涨幅不如普通楼盘。

曾经有业内知名专家提到一个说法,品牌房企开发的楼盘价格高出同类产品30%,这一说法在本次研究的楼盘表现中得到了印证。

从成交套数前50的项目表现来看,价格涨幅排在最后的都是由知名房企,如合景泰富、保利、中海、富力、雅居乐等开发的楼盘,而排在前10的楼盘中,品牌房企开发的项目比较少。

仔细对比以上项目表我们可以发现,现在售价相同的两个二手项目,在2012年品牌房企开发的项目入手成本比较高。

在高单价的项目中,这一趋势表现的不太明显,主要是因为这类高端项目地段产生的溢价比例比较大,而品牌溢价占比较小。何况这类项目同一地段出现两个以上的情况比较少,因此回报率的差异主要由位置、产品等因素产生,而品牌的因素不是很明显。

第四,避免有硬伤的项目。

两类项目77个楼盘中,价格涨幅最低的是位于萝岗的雅居乐富春山居项目,5年多的时间房价仅上涨46%,远低于全市131%的水平。

我们通过房天下、安居乐等各类网站,查询了该项目的相关信息。

这个项目是当年的地王,2012年开盘时主推的产品是200-300平的大户型,单价30000元/平左右,在当时是典型的CEO盘,而网站显示目前在售产品单价为42500元/平,从报价的涨幅来看,与我们上面的研究结果相一致。

另外,相关论坛信息显示,该项目旁边有墓地,虽然物业管理水平一般,但收费太贵,这些都是项目的硬伤,所以也就不难理解从2012年到现在,二手房升值仅有46%了。

总结一下,通过以上对广州全市77个项目价格涨幅的分析,关于投资买房我们得出以下结论:研究规划选对区域,选择品质高的大众刚需盘,相同条件下选择普通房企的项目,仔细分析项目避免有硬伤。

由于我们没有对这些项目进行实地考察,因此不能详细解释这些楼盘房价变化差异的具体原因,这部分工作留在以后进行,相关结论会在公众号上公布,敬请关注!


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