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【分析】现在是买房好时机吗?

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钱江晚报-杭州房产

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成交量或有显著增长,但在15万套库存压力之下说涨价尚为时过早
摘要
楼市新政出台的那天晚上,滨江的一位购房者为了防止自己看中的那套二手房的房东趁机涨价,心急火燎地要求立即签约。不料前来签约的路上,购房者出了小车祸,受了点小伤,还去了医院。中介经纪人本以为签约要延后,谁知客户处理好伤口就急急忙忙从医院赶来,硬是在当晚就签订了购房合同。

  同样“着急”的还有购房满两年但还不满五年的次新房房东,二手房营业税“5改2”新政一落地,他们就纷纷打电话给中介,要求提高二手房的挂牌价。

  开发商们同样反应迅猛,开始了种种“新政营销”,甚至有不少楼盘24小时不打烊,将楼市变成了“夜市”。有开发商故意放风说要“涨价”,也有开发商推特价房,他们使尽各种招数,都是为了抓住政策红利的窗口期,大力去库存。

  密集的楼市利好政策连连出台之后,买房的好时机,到了吗?


改善型需求释放
购房者加快下单速度


超出预期的新政出台,令这几天的房地产朋友圈陷入了一种亢奋状态。为了抓住政策红利的窗口期,同时为了楼市“兵器谱”月度排名,开发商趁机冲量,万科、融创、融信等开发商推出24小时不打烊活动,还有开发商或故意释放“涨价”信息,或推出特价房,试图在最短时间内,刺激政策敏感者以及有意向但犹豫不决的购房者下单。


  二套房贷首付比例从最低六成降至最低四成,对于改善需求是一种有效释放。楼市政策利好密集的组合拳,也激发了一部分购房者的肾上腺素。


  房价预期的趋稳,使得政策敏感者及意向购房者加快了下单速度:武林壹号在新政出台当天成交了4套;和家园3月31日卖出了3套排屋;武林外滩蓄客一下子增多,原本4月下旬推的260~340平方米的大户型,打算提前推出。


  近段时间股市大涨,部分在股市中获利的人群在房产新政出台后,也开始考虑置换房屋。和家园成交的3套排屋中,就有一人是在股市里赚到了首付,看到新政后,决定抓住时机改善居住条件。


  刚需楼盘也受利好惠及。新政出台后,欧美金融城(EFC)案场人气旺了不少。案场销售经理张广平介绍说,平时工作日来访三四十组,近几天达到四五十组,增加了约30%,“现在各种政策几乎都出来了,客户感觉房价的底部应该到了。”


  事实上,今年一季度杭州楼市成交量已经有所回暖,市区商品房成交17324套,同比去年的12463套,上涨了39%。3月29日,市区商品房成交了291套,新政出台的30日,成交量涨到431套,31日更高达536套。


  杭州房产专家、浙报传媒地产研究院院长丁建刚说,未来一段时间杭州楼市成交量将明显增长,不过在高库存的压力下,要说房价会上涨还为时过早。


喊“涨价”可能是营销手段
窗口期开发商重点去库存


从以往的经验来看,政策红利出炉之后的一两个月,往往是卖房最佳窗口期,开发商都想牢牢抓住,去化库存。


  房产新政出台当天,城西一楼盘就声称要涨价,表示“4月1日起项目价格全线上浮8~10%”。不过,该项目人士私下告诉记者,这不过是一种营销手段。


  在目前总体库存量较大的情况下,开发商涨价有压力,总体上会选择平价走量去化策略。绿城运河宸园尽管热卖,却依旧保持优惠力度。


  新政出台当晚,新帝朗郡也从直面高尔夫球场的楼王拿出一批特价房,面积196~280m2,单价仅13000元/m2左右,不仅接近板块价格底线,更是比5年前还要低,在2009年,新帝朗郡的大户型均价达16000元/m2。新帝朗郡此举,就是为了争抢改善需求客户。


  厚道资产管理有限公司总裁丁浚哲表示:“一般来说,窗口期是不错的自住买房时机。”


  不过购房者还是需要谨慎选房,优先选择区域发展潜力大、品质好的楼盘。当市场回暖后,此类楼盘涨价的空间更大。


二手次新房
或将对新房市场发起冲击


与新房相比,二手房营业税“5改2”新政一出,一大批手中房源满2年但未满5年的二手房房东比开发商还激动,纷纷打电话给中介要求提高挂牌价。而一些购房者则急着签约,以免房东涨价。


   李先生昨天就赶到华邦的一家门店签约。他说,“我看中的那套房子,房东提价1万5,我也接受了,怕等下去还会再涨。”


  二手房业内人士表示,在此之前,未满5年的住宅出售,要征收房款全额的5.6%营业税,即买一套100万元的房子需缴纳5.6万元的营业税,如今这批房源“解禁”了,卖家已不需要支付这笔费用,买家自然想从中分得“红利”。


  据透明售房网统计,2014年,杭州市区成交的二手房中,有5600余套处于距离上次交易2年至5年的时间周期之内。


  新政的出台,会刺激次新房的挂牌交易,次新房交易量的增加,则会影响新房市场。尤其是在滨江、之江、下沙、申花、九堡等区域及板块,次新房的量不小。“我觉得次新房还是挺有吸引力的,买了就可以住,尤其是学区房。”购房者林先生说。


  二手房的成交量正在急速升温。透明售房网数据显示,今年3月,杭州主城区二手房成交量为3329套,同比去年3月的2121套,上涨了57%。3月29日,主城区二手房成交143套,新政出台第一天,成交量增至220套。


  记者从杭州多家中介公司了解到,二手房行情差的时候,很多中介公司转向一手房市场,如今,他们开始将重心回归二手房市场。一家中介公司主管告诉记者:“现在客户要买房子,我们首先会推荐二手房,而不是一手房。”


记者手记
买房子还是卖房子


  “终于可以卖房子了。”楼市新政出台后,来问房价会不会涨,该不该买房的朋友不少,但想趁机卖房子的朋友也有不少。

  记者好几个朋友,都有两套以上的房子,大多是前两年买的,结果基本被套牢。现在终于等到二手房营业税“5改2”了,他们赶紧去挂牌。“这么多钱白白沉淀在楼市,股市行情这么好,却没钱买,悔都悔死了。”

  他们的预期已经很明确,房子已经不适宜投资,而且过几年房地产税要是出台,房子越多越吃亏。他们赶紧趁着行情回暖,把多余的房子卖了,或者干脆只换一套好一点的房子,或者投资股市购买理财产品。

  在房地产的投资收益预期已经发生根本改变的当下,仅靠自住和改善,需求总体是平稳的。那些下半年才上市的项目就格外焦虑,万一上半年利好出尽,提前将需求消耗完,到他们开盘的时候,该怎么办呢?



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