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澳洲买房拍卖技巧,助你买房一臂之力

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楼主
  

来澳洲的前半年,基本上每个周六我都要去看2-3个拍卖,朋友戏称我为拍卖小王子,哈哈。看了这么多场拍卖,积累了一些拍卖经验,今天就拿出来跟大家分享。


澳洲卖房基本上就两种形式,一种是拍卖,另外一种就是私卖,目前市场上以拍卖为主,少部分私卖。房子拍卖前会open 3-4个星期,然后一般在周六进行拍卖。拍卖前的准备工作我就不细说了,但有三点必须要准备到位,银子除外,哈哈

  1. 找中介要一份合同,合同里有section 32,找一个过户师看看section 32有没有问题。好的过户师看了之后会告诉你有没有潜在的问题和风险。

  2. 去银行开一张个人支票,你就说拍卖买房子需要,银行工作人员就会给你一张空白的个人支票,拍卖成功后在支票上填上应该支付的10%的首付金额,交给中介。注意,10%的首付不是给房东,而是给中介暂时保管,等28天之后再给房东。

  3. 找一个靠谱的broker做好预批,这个尤为重要,没有预批,我个人强烈建议不要去参加拍卖,如果最后贷不下来款就必须全款购买,否则10%的首付定金就没有了。我有靠谱又专业的broker朋友,如果您需要联系方式,可以跟我留言。


拍卖之前,自己一定要对这个房子有个心理预期和自己的预算价格上限,这点非常重要。首先要对房子有一个合理的估价,这个会决定你的心理预期和预算价格上限。对于一个房子值多少钱,多种办法可以去估算,篇幅问题就不细说了。 心理预期要随房子的受欢迎程度适当调整,如果一个房子open的时候就很多人,拍卖当天也来了很多人,那就说明房子很受欢迎,你潜在的对手就可能多,这个时候就要适当提高心理预期。价格预算上限,这个基本不能变了,因为受你的首付和贷款额度的限制,所以这个限就是拍卖中你的底线,不能逾越。


有了上面的准备工作就可以去参加拍卖了。 拍卖之前还有半个小时的参观时间,可以充分利用这半个小时来观察哪些是你的潜在对手。比如你第一次看房时碰见的人今天又早早的来了,而且来的是一家人那么他就很有可能是你的竞争对手了。


好了,现在参观时间结束了,中介摇铃铛了,让大家聚在一起,一般是前院或者前门附近开始准备拍卖。根据经验总结,看拍卖的人越多,说明房子越抢手。拍卖人群里一般分几类人:准备出价的潜在买家,看看市场最近有想法买房或卖房的人,还有就是纯打酱油看热闹的,比如邻居等。房东不在人群里,在屋里看着呢。


开始叫价之前,拍卖师会说一大段你也许根本听不懂的,或长或短,或幽默或无聊的介绍,不用听他的,当然好好听但练习英语听力也是不错的。然后让大家出价,一般中介会给一个初始价格,然后说明希望每次加价多少。对于每次加价多少,你可以无视拍卖说的直接说你自己想的就行,我见过太多这样的例子了。这个时候一定会很紧张和兴奋,但你要做的就是,保持冷静,观察。观察人群里的情况,试图搞清自己的对手是谁,观察出价情况,然后就可以利用以下拍卖技巧了。


第一招,憋,憋,憋。重要的事情说三遍,憋住。不管有没有叫价,你就是不要出价。如果都没有人出价,这个最好了,拍卖师会先叫个VB,然后开始鼓励大家出价。如果都没有人出价,拍卖师会暂停拍卖,进屋和房东沟通拍卖的情况,这个时候就会给房东施加压力,让房东知道房子并不是那么抢手,会让房东的心理预期降下来。我见过太多第一个出价的最后都没有拍到房子的。你也不要管拍卖师说什么FINAL AND LAST BID之类的话,也不要管中介的怂恿,你需要的是咬牙坚持住,等待。


那什么时候可以开始出价了呢?两个标准,拍卖师说房子已经on the market,房东肯定会卖给最高价的买家了。第二就是等到别的买家已经出价越来越少,等到他们叫价开始费劲,每次拖的时间越来越长才加一次价,等到从3,5个叫价的直到最后两个甚至一个的时候,这时候你惊喜地发现你还能往上加价,并且没有超过预算,就是你出价的时机了。出价就可以使用以下技巧了。


第二招,出价坚决。每次出价都不要犹豫,别人叫了一个价格之后,立马出价,让人觉得你势在必得,把压力留给别人。如果你家人在国内,最好不要每出完一次价就跟家人电话商量,这样让人看出来你的实力不够强大,会在气势上压倒你。你需要做的就是提前跟家人商量好一个上限,超过上限就不买了,没有超过,你自己一个人现场做决定。不管什么时候出价,都要果断,只要没到你的价位就不要犹豫,让对方觉得你离不行了还十万八千里呢。


第三招,打击对手信心。到拍卖的尾声,这个时候一般都是500,1000的加了。别想了,这个时候直接来个狠的。你可以直接加1,2,3,甚至5w,依据房子的价格和当时叫价的幅度。你要做的就是,说出你的价格,让别人灰心。因为他不知道你的底线,如果你给他的感觉绝对够实力,那么很可能他会放弃,或者跟着加一两次后放弃。你要让别人以为你是个疯子,是个大款,是个拿钱不当钱的土豪,是势在必得的主,那么除非对方也是这样的人,那么你拿下房子就很可能了。这招归根结底叫做,虚张声势。使用这招必须要克服自己贪图便宜的心理,因为见过太多次一次一千一千的加价,最后成交价格高出市场很多的情况。有一次在box hill south看拍卖,三家人每次加500,房东老太太直接搬了个凳子出来坐着看,乐开了花,持续了1个小时后我最后实在忍不了走了,后来看拍卖价格高出了不少。


分析其原因,是因为你以为你再加1千对方就放弃了,殊不知对方也是这么想的。而且很多人往往表现地加起来很费劲,考虑时间很长,这等于给对方一个信号,我不行了, 就这一千了,再多了买不起了的感觉。于是双方互相传递错误信息,误判对方意图,把价格炒到了一个本来没有必要的高度。我朋友买房的时候就用了这招,尽管不是那么坚决,但还好最后在自己的预算范围内拿下来了。


如果你决定从一开始就叫价,尽管我不这么建议,经验就是在价格还没有到房东的心理预期之前,每次出价都来狠的。记住,房子有市场价和房东的心理预期,没有到房东的心理预期房东是不会卖的。现在每个房子拍卖前都有个价格区间,比如1.1 - 1.2M,按照去年的行情,这个基础上加5-10%就是房东的心理预期了,今年行情平稳了不少,可能那个区间就是房东的心理预期了。这个是最重要的了解房东心理预期的办法,也可以根据拍卖师出的VB以及他希望下次叫的价格来了解房东的大概心理预期。还有就是可以直接问拍卖师房子有没有on the market,如果还没有,说明还没有到房东的心理预期。有的拍卖师房子on the market之后会直接说明的。所以了解了房东的心理预期之后,在没有到达预期之前,如果你出价,次次都来狠的,让人觉得你财大气粗,势在必得。我见过上来就出价的,每口5万10万的,直接别人就不敢出价了。看着他出的很猛,其实成交价格真的挺划算。去年在box hill north看拍卖的时候,我旁边的一个卖家最后放弃出价了,我问他为啥放弃了,他说你看对手每次在他出完价格的基础上直接加5万,他再出价对手还会出价的,就放弃了,其实最后对手买到的价格一点都不高。


拍卖还有一点要注意的就是位置。拍卖的时候站哪我觉得也挺重要的,最好站个能看到全局的地方,不用费劲就能看到其他竞拍者的地方,越不起眼越不容易被人注意的地方越好,这样你不会在一开始就成为众矢之的。


如果拍卖的价格一直没有到达房东的心理预期,就是房子一直没有on the market,会让出价最高的进屋和房东协商价格,如果谈妥了,也算拍卖成功,如果谈不妥,房子会重新开放,这个时候可能就是捡漏的机会来了。我近期也会写一篇如何捡漏的文章分享出来,欢迎关注。


当然,任何的技巧都依旧躲不开运气,如果你的对手是个富二代或者大款,那么一切技巧在钱面前都是妄谈。


我对墨尔本东区比较熟悉,看房的时候跑了不少区域,可以给大家提供些区域选择和学校选择的建议,可以给我留言交流。


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