2018春节海南房产成交面积成交金额双降五成,海南楼市要变天?

海南微故事2018-05-15 22:04:21

经历了2017年海南市场量价的快速上涨,楼市在政策高压、库存不足、价格高企的发展条件下,2018年的春节市场作为新的一年市场风向标,引发社会各界的广泛关注。海南发现君通过对全岛100多个重点楼盘春节表现的调研发现,这个春节海南楼市并不像旅游市场那样火爆,相反冷得有可怕--全省成交面积、成交金额竟然双双狂降了五成!

海南楼市整体表现 :双降!

1、成交表现:2018年春节黄金周在市场库存不足及价格高企的双重影响下,开局成交明显缩量,成交面积、金额大幅双降50%:

2、客户表现:2018年春节黄金周,客户到访量同比去年同期有明显下降,客户基数减少,但置业热情犹在,尤其是适逢海南建省30周年之际,投资客户进场增多,客户置业相对理性,同时大盘、品牌企业优势凸显。

3、市县表现:核心城市及周边市县价格居高,货源有限,除少数货源充足项目表现突出外,整体成交量缩减,以临高、东方为代表的西线城市在当前价格高企的市场环境下,价格优势凸显,且政策环境相对宽松,呈现较大发展机会。

分市县表现--海口

海口2018年春节期间观澜湖、西海岸等岛外客户主导的板块成为热点区域,恒大美丽沙、绿地城等兼顾岛外客户且货源充足且有品牌及规模、配套或价格加持的项目表现也较为突出。

分市县表现--三亚

三亚新入市项目,如三亚国际传媒中心、依山云锦、碧桂园齐瓦颂、鑫苑崖州湾壹号等凭借货量优势表现较好,成交主力项目集中于迎宾路及榆亚路一带。对于节前出台的限价政策,目前市场仍处于观望阶段。

对比去年,今年春节黄金周多个项目成交表现有所下降,之前表现较好的众多项目未有成交表现,主要由于2017年下半年后调控政策升级,货量入市受到极大限制。

分市县表现--东线代表城市

东部市县中,文昌高隆湾成交持续较好,价值量也较高,均价17000-25000元/㎡之间;月亮湾整体存货不多,鲁能山海天主要是别墅产品,因此去化较少。

琼海受限于货量以及严苛的限购政策,加之典型项目在售别墅产品,整体表现较去年明显偏淡。

万宁市场中海神州半岛及石梅山庄货量较充足,表现突出,其余项目均由于缺货,相比去年同期表现较淡。

陵水仅雅居乐、碧桂园等大盘拥有一定的货量,有相对较好的成交表现。其他项目大部分受限于货量,成交同比去年大幅下滑。

分市县表现--西线代表城市

2018年春节西线城市尤其是临高区域项目成交表现极好,以富力、恒大等名企大盘较为突出。在东线货源短缺、价格一路上涨,加之限购政策多重因素作用下,西线项目凭借价格优势吸引大量客户,川渝及河南客户是购房主力。

海南楼市未来场景:缺货!

当前,全岛缺货已成为普遍问题,2017年海南土地成交腰斩加之新取得土地需要建设封顶后才可以取得预售许可证,预计短期内货源仍旧较为短缺,部分项目控制销售节奏成为主要手段。其次,三亚、海口、东线重点市县土地难以获得,开发难度加大的情况下,东方、临高等西线市县项目凭借价格优势获得较好的后发优势,存在企业布局的机会;后续在强势政策的影响下,传统地产进入由数量型向质量型的转变之路,未来如何可持续发展成为企业2018年的重要命题,探索产业发展之路成为企业可持续发展的重要课题。

2017年楼市回望:火爆行情不可追!



1.商品住宅供求情况

2016年,海口楼市大量去库存,在购房需求快速释放的大环境下,各房企推出房源的热情也随之高涨,供应面积和成交面积分别同比增长28.5%和49.47%。进入2017年后,受房地产调控政策影响,供应量增长速度有所放缓,成交面积下降,同步减少10.62%。

2017年受频繁发布调控政策影响,海口楼市供应量和销售量均有较大波动。年初,海口楼市延续2016年的火爆形势,商品住宅的供应面积和销售面积仍然在高速增长,1至4月的供销面积相对去年同期均有所增长。尤其2月供应面积同比增长277.7%,销售面积同比增长183.5%,销售面积为44.16万㎡,远大于当月供应面积。但随着4、5月政府先后发布限贷、限购等房地产调控政策,供应面积和销售面积均大幅减少。由于海南绿地城、海口碧桂园等几个大项目集中在7月开盘,在大批房源进入市场的影响下,7月销售面积达到全年最高,8、9月恢复平稳。9月政府频繁出台政策,并且开始由需求侧调控转向供应侧进行改革,10月供应量环比减少83%。年末一批项目开盘,供应量增加,但在调控政策的持续作用下,整个第四季度的销售面积均低于去年同期50%以上。

2.商品住宅成交结构

2017年海口楼市仍然以刚需为主,100-140㎡的成交占比较去年缩小5个百分点。与之相反的是,在全年整体销售面积低于去年10%的情况下,80-100㎡的刚需户型销售面积仅下降4%,成交占比较去年扩大2个百分比。

3.商品住宅成交区域

2017年,海口市四个行政区中成交量最大的仍然是秀英区,全年成交124.47万㎡,成交量贡献超过三成。但在全年成交量低于去年的大环境下,秀英区与美兰区、琼山区的成交量均有所下跌,并且秀英区的跌幅最大。而龙华区成交量逆市增长,是今年成交量唯一增长的区域,碧桂园·中央首府、观澜湖观邸、绿地海德公馆、绿地海长流等是区内成交主力项目。

4.进驻海口楼市的百亿房企

在近几年海口楼市的高温催化下,多家全国大型房企陆续进驻海口。在中国指数研究院2017年12月29日发布的“2017年中国房地产销售额百亿企业排行榜”中,21家百亿房企已打入海口市场,其中有深耕海口多年的绿地、恒大、鲁能、富力,有2017年第一年在海口楼市推出房源就创造多项销售纪录的碧桂园、华润、融创,有即将于2018年在海口先后开盘的首开、宝龙、金地,也有海南本土龙头房企海航地产。2017年这些百亿房企总销售额占据海口楼市的大头,市场分化明显。

土地市场

1.土地供求情况

2017年海口进一步深化“两个暂停”政策,土地供应量大幅减少。这一年海口未推出商办用地和工业用地,共推出18宗城镇住宅用地和8宗其他用地,建设用地面积共计93.36万㎡,较2016年减少39.08%。城镇住宅用地减少幅度更大,建设用地面积为68.49万㎡,同比减少45.4%。

土地成交方面,尽管2017年海口调控政策频出,土地项目审批不断收紧,土地供应也明显缩减,但房企拿地热情依然不减。推出的18宗城镇住宅用地中成交17宗,建设用地面积64.49万㎡,仅有1宗3月推出的存在地面附着物的地块未成交。8宗其他用地全部成交,包括4宗批发零售用地(含占比不小于50%的住宿餐饮和商务金融用地),3宗科教用地,以及1宗住宿餐饮用地。

2.成交区域

2017年海口土地成交量为秀英区最多,成交建设用地面积共计65万㎡,占全市72.75%,当中包括三个片区,均被首次进驻海口的百亿房企拍得,分别是华侨城和北辰拍得的西海岸南片区和雅居乐拍得的金沙湾片区,这意味着未来又有三家百亿房企加入海口房产市场的角逐。首入海口市场,三家百亿房企均选择竞买秀英区的地块,看中的是西海岸西南片区的发展潜力。其次是美兰区占比21.44%,龙华区作为2016年的成交头名,今年不到一成的成交占比显得相对平淡,琼山区无成交地块。

2018楼市展望:调控还将收紧!

政策方面:

在2016年海口大量去库存的环境下,较多投机性需求被释放,为了抑制投资炒卖局面的不断发展,2017年海口频繁出台严厉的调控政策,从供应端、需求端持续发力,提高住宅利用率,抑投资保刚需,同时降低人才落户门槛,扩展市场有效需求。目前整体看来海口楼市逐步恢复平稳,供应量增长放缓,成交量下降,需求逐渐回归理性。但年末两个月供应量均较大程度高于成交量,且房企拿地热情依然高涨,故预计2018年海口房地产政策在持续调控需求的同时,还会在供应端对房地产项目审批和土地管理进一步收紧,并且优化产业结构,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

商品住宅市场方面:

2017年受频繁发布调控政策影响,海口楼市供应量和成交量量均有较大波动。整体来看,供应量增长放缓,成交量更是明显低于前两年,且仍然以刚需释放更明显,市场逐步恢复冷静,2018年在调控政策日愈严格的趋势下,需求会更加平稳。另外从成交区域分布来看,2017年龙华区成交面积异军突起,是唯一较2016年有所增长的区域,但秀英区仍然是成交主力区域。

企业项目层面,21家百亿房企先后入驻海口市场,总销售额占据海口楼市的大头,市场分化明显,且随着调控政策日趋严厉,2018年房地产市场的竞争格局将更加激烈,百亿房企在海口的市场占有率将继续上升,市场集中度将进一步提升。

土地市场方面:

2017年海口进一步深化“两个暂停”调控政策,并且多条针对生态环境保护的政策出台,使得土地供应量大幅减少。2018年海口还将进一步在供应端进行改革,以求提高土地资源利用率,优化土地供应结构,规范土地交易市场。

企业层面,房企拿地意愿依然十分强烈,三家首次进入海口市场的百亿房企均拍得秀英区西海岸大面积地块。全国各大百亿房企陆续进驻海口,同时土地市场持续吃紧,使得海口房地产市场竞争将更加激烈,未来手握充足土地储备将直接决定各百亿房企在海口的竞争力。

综上,海南楼市尽管在库存不足,价格高企等负面因素打压下,春节楼市遭遇罕见的“平淡”,但这并不意味着海南楼市即将变天,并不表明海南楼市从去年的火爆转为冷清。相反,我们认为这就股市走势一样有一个技术性的修复调整。我们早就说过,2018年全国楼市,既不可能暴涨,也不可能狂跌,只能是理性修复---一二线城市回调,三四线城市还将继续上扬。对于海南楼市来说,最大的可能是横盘震荡相当一段时间,因为博鳌亚洲论坛之后海南楼市就进入传统的淡季,今年的淡季不可能出现去年那种“淡季不淡”的局面。海南房价必将踏浪而行,在波折中震荡之后于金秋时节再度迎来上扬。可以说,由于海南全岛均价仍处在12000元下方,而中西部不少市县房价还处于价格洼地,而海南又是全国人民唯一的后花园,因此,海南依然是中国最有投资价值的房产地。