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巧用房贷!教你海外买房生财之道!

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澳大利亚(Australia)作为一个国土面积全球第六的国家,却只有2000多万的人口,而且人口基本都集中在东南沿海的主要城市。随着经济和人口的增长,这些热门城市的房地产供不应求现象愈发明显,房价和租金也呈现稳健上升的趋势。加上澳洲房产市场开发门槛限制较高、信息透明,要求买卖双方严格遵守法规,并实行高度信用机制,澳洲房产的稳定性和安全性再加上澳洲房贷政策的优势,使其深受全球海外投资者的青睐。



但是从今年开始,澳洲贷款门槛突然拔高,贷款难成了困扰投资者赴澳置业的首要问题。


澳银行彻查海外收入,购房贷款陷入困境

今年,澳洲财政部长Scott Morrison宣布了这样一则消息:从明年开始,澳洲四大银行被强制要求采取全面信用报告体系(Comprehensive Credit Reporting),向政府提供用户的信贷记录。实行这一新政,意味着:澳洲贷款申请人如果再想申请贷款,难度将会变得更大,因为四大银行会将用户更为详细的信贷记录报给政府,这些都成了审批贷款的重要依据。换句话说:如果你的信息中有什么内容触碰到了政府敏感的小神经,那就对不起了,你可能贷不到款。



银行对海外收入彻查的起因,其实是因为澳洲本土部分贷款经纪公司不遵从澳洲银行和金融监管机构的行业要求,隐瞒客户并夸大自身经济实力并且向银行提供虚假的收入证明,被银行发先并举报后,才引发了对海外收入证明彻查,并强制要求提供信贷记录的事件。澳洲向来遵循信誉至上,金融机构在充分相信客人的诚实和诚信的基础上一直执行相对透明和宽松的贷款审批制度。



事实上,海外投资者在澳洲贷款的信用度一直很高,因为海外收入贷款在银行的违约率甚至低于本地高杠杆(超过80%)贷款的违约率,因为海外客人大多资金实力雄厚,对冲账户中也都保持着高储蓄。然而受到此次事件影响,银行对于申请者资质的审核已提升到最高级别,海外收入也被牵连成为此次银行调查的重点。



贷款收紧环境下澳洲置业何去何从

近年来,国人一直都是投资澳洲房产的主力军,投资总额高达900亿澳元,澳洲房产较高的租金收益、南半球最优质的教育资源、宜居的生活环境都深深吸引着国内的投资者。如今,澳洲置业贷款门槛的突然拔高,却让想买或者已买还未交房的海外买家走入了澳洲置业的困境,申请贷款愈加艰难,甚至出现了买家看好项目,却因房贷无法获批而被迫放弃的情况,那么想要在澳洲买房的国人又该何去何从呢?



在澳洲置业贷款难的窘境之下,墨尔本伯伍德(Burwood)顶级学区公寓伊顿雅苑却拥有其他房产项目难以企及的贷款优势。由马来亚银行(Maybank)为业主提供30年贷款,最高可以贷6成,贷款利率仅为4.95%,保障业主的贷款需求。在澳洲四大行收紧贷款政策的背景下,伊顿雅苑的购房者在办理房贷申请时,只需要提供近3个月的工资单、银行资金流水清单、完整合同签字页(需要完整合同)、雇主信(收入证明)、和国内征信报告等材料即可,银行审核通过后即可为购房者提供贷款服务。


如何利用贷款杠杆确保利益最大化?

大家都知道,个人财富裂变的核心是债务和杠,然而债务不违约,杠杆不断裂的则是核心之中的核心、重点之中的重点。说起来好像很深奥,依照小编粗浅的金融基础来看,其实“财富裂变”也不是一件很难的事情


单从购买伊顿雅苑这个项目来看,就完全满足了上述所有的“财富裂变”的需求。没搞明白?别急,且看小编给大家细细算来。



前几周的推文中,小编已经给大家详细的计算了伊顿雅苑项目“以租养贷”的收支状况,简而言之,就是从房屋出租的第二年开始,租金收入就已经完全可以cover掉房屋贷款以及每年的持有成本,如果你有兴趣,可以点击文末的“往期回顾”查阅,在此不多赘述。


好了,“债务不违约”这个事情已经完美解决,我们再来看看如何利用贷款杠杆来获得更高的收益。



根据澳洲四大银行2017年6月公布的房屋贷款利率数据显示,房贷利率最低的是西太银行(5.79%),其余三家银行房贷利率都维持在5.80%,各家基本利率基本处于同一水平,为了计算方便,我们就以5.80%的贷款利率、25万澳元(约等于125万人民币)的贷款总额、贷款年限为30年、本息同还、贷款税收不计作为计算依据



从上图中的计算结果可见,两大银行的息差总额为$36,342,约等于人民币181,710元。好了,初步的结果出来了,购买伊顿雅苑,单从息差就赚了181,710元人民币,如果我们再利用这笔钱去投资呢?哪怕是投资最稳健的固定收益银行理财产品,其中究竟产生多少收益,就留给各位看官自己去算吧。



买套房,抛开租金收益、土地增值、房价上涨以外,竟然光靠息差就能赚十几万。还没完,除此之外伊顿雅苑的开发商还给予每位购房者5%印花税和5000澳元的FIRB申请费用的双重减免优惠。我们以1房42万澳元起价计算,减免5%的印花税,相当于立减10.5万人民币起,而减免的5000澳元的FIRB申请费用,相当于直接免去了2.5万人民币的费用,两项优惠合计起来约人民币13万元



好了好了,到此小编真的不敢再细算了,没想到买套房,还没算房屋的增值部分就已经赚这么多了。小编已经给默默的给自己定了个小目标:“2018年一定要凑够伊顿雅苑的首付款!”,可惜,凑到又如何?这样的房子还等的到小编我来买吗?等我凑够首付早抢光了吧!

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商业合作:田小姐 13818839617

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