房地产成交量下降69% 中介行业或将面临大洗牌

盎司财经2018-09-11 10:47:39

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作者丨文豪

编辑 | 酸姐


近日,有报道称,受317新政调控影响,北京中介门店开始出现关店热潮,仅链家就将陆续关闭300多家门店,大约占到北京门店的20%左右。在楼市降温,调控市场的背景下,房地产中介再一次成为人们关注的焦点。



据业内人士透露,本次链家在北京计划关闭500家店面,后来减少到300家,共100个区,每个区关闭3家。截至目前,链家已关闭87家门店,其中学区9家,商办44家,开墙打洞34家。链家表示,这些店面只是暂时关闭,会根据政策进行相关调整。


值得关注的是,在4月19日,万科集团30亿人民币获得了链家的股权,在万科投资链家之前,我爱我家、房多多也计划重组上市。但就目前来看,这次闭店风波,是否意味着房地产中介行业的冰封期即将到来?


房屋成交量再三下降 中介费


据了解,已有多位经纪人表示,在新政出台后,4月份链家的多个门店销售业绩几乎为零,多数店门的房源橱窗广告都早已下架。



成交量


根据链家研究院的数据显示,自3月17日的楼市调控发布“限购限售限贷”的政策以来,北京的房屋交易出现了前所未有的7连降。


以链家的数据为例,下图是链家研究院近十周带看量,可以看出自317政策出台后,3月下旬带看次数明显下降,4月第四周的带看量仅为高峰水平的三分之一。而根据成交数量来看,链家3月成交4084套,4月成交3145套,同比下降77%,可以说是跳楼式的下跌。




我爱我家市场研究院统计,4月份,北京全市二手住宅共完成网签16902套,环比3月的25952套减少35%,同比2016年4月的26374套减少36%,新政至今平均每日的签单量较新政前的平均签单量下滑了75.6%。




317政策除了进一步提高二套房贷最低首付款比例(普通自住房提高至60%,非普通自住房提高至80%),同时也降低了住房贷款期限,将原来最高可达30年的贷款期限降至25年。目前北京购买二套房的门槛为全国最高。


有经纪人称,317新政对北京房价下调起到了重关重要的作用,部分有购房需求的客户受新政策的影响要么失去购房资格,要么资金有限无法满足首付比例而不得不延缓购房计划。


中介费


除了房屋成交量的下滑,房源价格也大幅度下降,从卖方主动逐渐转变到买方主动,挂牌价格和实际成交价格出现了明显的下降。


一名房地产经纪人称,北京朝阳北沙滩小区的一套80多平米的房,在“317新政”出台之前挂牌报价将近700万,后来有人要680万买,业主都不愿意卖。317政策出台之后,买房看房的人逐渐减少。周边房源价格开始持续走低,房主最后以630万的价格成交。


链家研究院显示,在北京的13个区中,已经有8个区的房屋价格下跌,根据链家研究院数据显示:北京13个区中有8个区的房屋均价已下跌,包括东城、西城、石景山、朝阳、丰台、通州房价均价下跌5.4%、3.8%、2.3%、2%、2%、1%。




对于房地产经纪人而言,本身的底薪其实很低,收入全靠防务买卖的业绩来获得提成。在这样低迷的市场情况下,经纪人可能很长时间都拿不到收入,即便房屋成交了也只能拿到很低的中介费。房源价格低、客源少、成交量低,这样经纪人也不愿意在这个行业继续做下去。这也间接导致了链家、我爱我家等大型中介公司开始“关店热潮”。


房产中介的压力才刚刚开始


中介公司面对这次前所未有的调控政策和监管力度,门店和经纪人已经成为负担,在店面成本维持稳定后,收入却大幅下降。关闭店面保存实力成为这次楼市降温的最优选择。但房地产中介面临的压力才刚刚开始。



1.中小型中介公司难以存活


国家相关政策出台后,大型的房地产中介公司可以根据自身情况,战略性地整顿关闭部分店面,既可以响应国家相关政策,又不会浪费资源,从公司的长远发展来看是很有利的。


在楼市下行的情况下,一些经营不规范的中小型中介公司将逐渐没落,相关业内人士称,后续的相关政策还会不断跟进,今年的中介公司将面临有史以来最严峻的考验。


2.“高佣金、炒天价房”现象不再出现


房地产中介高佣金提成是众人皆知的事实,据了解,为响应国家号召,目前链家、我爱我家等中介公司的中介费已经从2.7%下调至2.2%。未来为更好地调控房产市场,监管部门很有可能会减低中介的佣金分成比例。


另外,北京、上海的某些学区房价格被哄抬到10万一平的天价,这和教育政策、市场需求有着密不可分的关系。但在某种程度上,房产中介一味地“炒作天价房、学区房”的做法让房屋价格一直居高不下。


北京市发改委负责人表示:开发商和中介不得炒作学区房、高价房;严禁房地产经纪从业人员一年内买入卖出同一套房屋;目前,北京市教委称正研究“多校划片”政策,未来或将通过随机摇号的方式确定学校名额。以后中介参与“炒房”的机会将越来越少。



北京市住建委对外通报称,目前已有38家房地产中介被责令关停或停业整顿。另据各区房管部门检查统计,91家房地产中介公司已自行关停。迄今为止,北京已有55家房产中介被关停或者停业。


楼市进入冰封期 中介公司何去何从?


随着楼市进入凛冬期,中介的销售业绩将越来惨淡,房地产中介公司的盈收也会越来越少。


wind数据统计显示,30个一二线城市的成交套数同比数据在调控后出现明显下降,调控政策在一手房市场成效明显,政策的传导在后续将越来越显著


受限售和认房认贷的调控政策之下,二手房的市场只会更加惨烈。相信久经沙场的房地产中介公司已经察觉到了今天的房价市场走向,全都加快了融资的发展步伐,链家在3月接受了房地产大佬万科30亿人民币的投资,我爱我家、房多多也在年初准备重组上市。


从以上数据我们不难看出,这次政策调控的力度之大可以用“前无古人 后无来者”来形容。不仅中小型中介公司难以存活,连大型中介公司也开始收缩市场战线,储藏实力过冬,但是寒冬来得突然且凶猛,上市融资之路也蒙上了一层阴影。对于那些实力匮乏的中介公司,能不能熬过这个冬天还是个未知数。


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