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广州汪太华律师‖案例:一房二卖中房屋买卖合同效力的认定

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[摘要]

本案为典型的"一房二卖"案件,"一房二卖"纠纷在司法实践中常表现出种类多样性的特点,针对不同的情况应予以区别对待。

根据《物权法》的相关规定,我国不动产物权变动模式采用合意加公示主义,即以签订合法有效的买卖合同和办理房屋所有权转移登记为不动产物权变动的二个要件。审理一房数卖纠纷案件时,如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。

本案中,上诉人徐华萍与被上诉人汪平均未办理房屋所有权转移登记,故案件争议焦点为:在未办理房屋所有权转移登记情况下,上诉人徐华萍的买卖合同能否对抗被上诉人汪平与被上诉人首创公司之间买卖合同的效力。因此,案涉房屋的占有状态及备案情况,买受人是否有效付款的事实认定就显得尤为重要,这些重要事实的认定必须综合考量诉讼双方的证据以及各种相关因素而加以判断。本案也为"一房二卖"纠纷提供了一个典型的借鉴案例。

"一房二卖"纠纷法律适用的准确性关系到千家万户买房的交易安全,该问题的解决将有利于房地产市场更快、更稳、更健康地发展。

[案情简介]

汪平配偶为中联集团名下子公司中联物业公司的员工。2007年汪平与芜湖首创房地产开发有限公司签订合同后,因得知中联集团为带动"阳光半岛"人气会出台针对集团员工的优惠政策,因此在支付完10万定金后与芜湖首创房地产开发有限公司协商等到政策出台后再支付。到2007年9月份,中联集团出台了《关于"阳光半岛"交房有关事项的通知》,通知明确中联集团员工可以按照1300元/㎡的优惠价购买阳光半岛双拼别墅,但是条件是交房后5年内不能处置。产权证也由集团公司保管。

在该政策出台后,汪平即与芜湖首创房地产开发有限公司协商变更协议合同一事,因汪平符合上述优惠政策,芜湖首创房地产开发有限公司同意了汪平的请求。按照1300元/㎡的单间,总房款为331721元。2007年1月2日汪平与芜湖首创房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》,约定汪平购买坐落于安徽省芜湖县新芜机械开发区阳光半岛A85栋别墅,合同签订后汪平于2007年10月17日支付房款331721元。汪平也于2007年10月17日付清尾款,总共支付了331721元,芜湖首创房地产开发有限公司开具了加盖财务专用章的收款凭单,载明"单价1300,金额331721"。

因该房迟迟未办理房产证,汪平于2014年起诉至法院,要求芜湖首创房地产开发有限公司为其办理权证,后经芜湖首创房地产开发有限公司承诺办理权证,汪平撤诉。但撤诉后,芜湖首创房地产开发有限公司未履行承诺,又于2015年1月10日将该房屋出售给第三人徐华萍。并于2015年1月15日在芜湖县房地产管理局办理了商品房预售备案登记。芜湖首创房地产开发有限公司于2016年1月25日被法院宣告破产。

[案号:(2017)皖0221民初353号]芜湖县人民法院一审审理认为:原告汪平与被告芜湖首创房地产开发有限公司签订的商品房购买合同成立。第三人徐华萍与被告芜湖首创房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同不能对抗原告与被告签订的买卖合同的效力。

据此判决:被告芜湖首创房地产开发有限公司需协助原告汪平办理坐落于安徽省芜湖县新芜机械开发区阳光半岛A85栋别墅的产权证书。

原审第三人徐华萍不服一审判决,提起上诉。

[具体法律分析]

作为本案第三人(上诉人)徐华萍二审阶段的代理律师,二审法院采纳了代理律师的代理意见,并据此撤销一审判决,将案件发回重审。具体如下:

一、一审判决认定被上诉人汪平实际占有控制案涉房屋有误。

首先,被上诉人汪平一审提交的《物业管理服务协议》《住宅室内装饰装修管理服务协议》并不能证明被上诉人汪平已合法并实际占有控制案涉房屋。根据物业管理及装修管理协议权利义务内容,只有房屋所有权人或其授权的委托人有权签订上述协议,而被上诉人汪平并未取得房屋所有权,仅基于《商品房买卖合同》对被上诉人首创公司享有债权,故被上诉人汪平并非上述二份协议适格的合同主体,该二份协议不具有合法性,且被上诉人也未提交证据证明其实际履行了上述二份协议。

相反,上诉人一审提交的证据物业费收款收据可证明,上诉人于2015年1月30日办理了房屋备案登记后,实际缴纳了案涉房屋的物业费(发生在被上诉人汪平签订上述两份协议之后)。可见,上诉人系合法的物业费缴纳主体且已经实际履行了物业费缴纳义务。

其次,根据上诉人一审提交的《安徽省繁昌人民法院执行裁定书》及照片等证据可知,2015年1月9日,被上诉人首创公司陪同上诉人查看案涉房屋时,该房屋仍处于闲置状态,并未进行装修及入住。且2016年6月15日,繁昌县人民法院因上诉人担保其他债权已经查封了案涉房屋,若被上诉人汪平实际占有控制该房屋显然不可能对此不知晓,被上诉人汪平却并未向繁昌县人民法院提起执行异议,显然其并未实际占有控制房屋。

最后,通常情况下,商品房交付最直接的程序就是办理"交钥匙"确认签字,即买卖双方签署房屋交接单移交钥匙。事实上,商品房交付条件既应符合合同约定的标准,又必须符合法律、行政法规的强制性规定。具体到个案中的商品房交付,就是指开发商与业主双方在进行房屋验收交接之时,开发商应当出示房屋符合交付条件的相关证明文件(商品房竣工验收合格证、建设工程竣工验收备案表等),并按照约定提供住宅质量保证书和住宅使用说明书等,绝非简单到仅仅交钥匙而已。交钥匙作为房屋的转移占有方式,是交付完成的必要条件而非充分条件。故被上诉人汪平若主张实际占有房屋,应向法院提交开发商交付的房屋符合交付条件的相关证明文件(商品房竣工验收合格证、建设工程竣工验收备案表等)以及双方签署的房屋交接单等证据,而直至上诉人2015年1月签订《商品房买卖合同》时,被上诉人首创公司仍无法提供上述交房时必须提交的证明文件及房屋钥匙,故被上诉人汪平不符合实际占有控制房屋的条件。

二、一审判决认定上诉人徐华萍交付的50万元购房款未进入被上诉人首创公司账户有误。

首先,根据《民法通则》第四十三条规定:"企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动,承担民事责任。"翟厚圣是被上诉人首创公司的法定代表人,其于2015年1月17日出具50万元《收条》显然是职务行为,被上诉人首创公司理应对此承担责任。其次,上诉人徐华萍一审提交的被上诉人首创公司2015年1月15日出具的2566300元《收据》,该收据载明"收款金额为2566300元,收款事由包括A85号房款现金50万元",落款处已加盖被上诉人首创公司财务专用章。

可见,被上诉人首创公司已收到上诉人全部购房款(包含翟厚圣《收条》中的50万元),该款项已进入被上诉人首创公司账户,翟厚圣是在公司财务确认收到款项后,才出具的《收条》对该事项再次确认,其个人并未收取该50万元购房款。且即使没有该2566300元《收据》佐证,翟厚圣出具《收条》的行为也符合《中华人民共和国合同法》第五十条规定的表见代表情形。翟厚圣作为被上诉人首创公司法定代表人,该身份足以使上诉人有理由相信翟厚圣有权代表被上诉人首创公司处理案涉房屋买卖相关事宜,其行为对公司具有拘束力,被上诉人首创公司也理应对此负责。故上诉人徐华萍已付清案涉房屋全部购房款项。一审判决未结合《收据》等相关证据综合认定事实,仅因其中50万元《收条》无被上诉人首创公司印章等即认定该50万元购房款未进入公司账户,事实认定有误。

三、一审判决认定徐华萍与被上诉人首创公司签订的房屋买卖合同不能对抗汪平与被上诉人首创公司签订的买卖合同的效力有误

参照《安徽省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第一条第3点明确规定:出卖人就同一房屋分别与数个买受人签订买卖合同,在合同均为有效且买受人均主张出卖人履行合同转移房屋所有权的情况下,一般应按照以下顺序确定买受人的权利保护顺位:(1)已经办理房屋所有权转移登记的;(2)已经办理房屋所有权转移预告登记或合同备案手续的;(3)已经合法占有房屋的;(4)合同实际履行在先的;(5)均未履行,合同成立在先的。

本案中,上诉人徐华萍就案涉房屋已办理了商品房预售备案登记,故在上诉人徐华萍与被上诉人汪平均未办理房屋所有权转移登记的情况下,理应以"第二顺序办理合同备案手续"确定买受人优先顺位。而被上诉人汪平主张适用的"实际占有房屋为排位在后的第三顺序",在上诉人徐华萍已具备第二顺序条件的前提下不应予以适用,且上诉人徐华萍已经缴纳了物业费实际占有控制房屋,被上诉人汪平也无法以实际占有房屋为由主张买受人优先顺位。综上,一审判决认定徐华萍与被上诉人首创公司签订的房屋买卖合同不能对抗汪平与被上诉人首创公司签订的买卖合同的效力有误。

[裁判结果]

[案号:(2017)皖02民终2064号]芜湖市中级人民法院二审审理认为:一审法院在事实查明部分作出的"原告在领取房屋钥匙后即对该房屋进行装修入住至今"的认定存在一定偏颇,且一审法院在对徐华萍提交的芜湖首创房地产开发有限公司于2015年1月15日出具的购房款《收据》未予审查的情况下即认定徐华萍支付的50万元房款没有进入芜湖首创公司账户,属事实认定不清。

据此判决:撤销一审判决,发回重审。

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