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北京律师|购房合同解除后能否解除买方的还款责任?

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北京律师孙华坤,为您提供专业的法律咨询,咨询电话:186 0129 1140   

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定:“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”

本案商业银行作为担保权人可以作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求,其所提出的诉讼请求均系履行借款担保合同产生的纠纷,依法可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

该条款规定了房屋买卖合同解除后纠纷审理方式以及出卖方的义务,但是否规定了出卖方对银行的购房款的返还义务就可以免除买方责任,实践中处理不一。

一、免除原告方责任

案号:(2014)乌中民四终字第1295号

摘要:原告(买方)与被告(卖方)房屋买卖合同解除后,借贷担保合同解除,一审判决第三人(银行)的还款义务由被告承担,第三人主张原告应当承担连带责任。

裁判观点:

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

本案因出卖人海里行公司的原因导致徐俊娥与海里行公司的商品房预售合同及按揭贷款合同解除。按揭贷款合同解除后,购房人应当返还所贷全部款项,银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时,购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累,在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时,当然可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行,并直接向银行承担购房人应当承担的责任。这也是上述条款的立法本意。原审法院依据该规定,判决由海里行公司直接向商业银行返还本金并支付利息并无不当,上诉人主张由徐俊娥向其偿还贷款本金及利息,由海里行公司承担连带责任的上诉理由,本院不予支持。

二、支持连带责任

案号:(2016)黑民终482号

摘要:原告(买方)与被告(卖方)房屋买卖合同解除后,借贷担保合同解除,一审判决第三人(银行)的还款义务由被告承担,第三人主张原告应当承担连带责任

裁判观点:

首先,三方当事人签订的《借款合同》是当事人的真实意思表示,不违反法律法规定的禁止性规定,应合法有效,对当事人具有法律拘束力。《借款合同》约定:如因北方开发公司或张子莹的原因致使抵押房产未能办妥抵押登记的,哈尔滨招行有权要求张子莹偿还全部贷款,北方开发公司对张子莹的全部债务承担连带责任。北方开发公司虽然直接收取贷款,但借款人为张子莹,张子莹作为借款合同主体,应当按照约定承担返还本息的义务。北方开发公司作为借款合同、买卖合同、合作协议三份合同主体,依约应当按期交付房屋,并在办理抵押登记完成前承担连带保证责任。因北方开发公司违约逾期交付房屋,致使商品房买卖合同及借款合同均予以解除,且未能以诉争房屋办理抵押登记,依约应当对张子莹的债务向哈尔滨招行承担保证责任。

其次,针对房屋买卖合同和借款合同解除的处理,最高人民法院作出《商品房买卖合同解释》)第二十五条第二款的规定,是基于连环债务的债权人可行使代位权,为了减少当事人诉累和充分保护债权人作出的,并没有对借款合同的债务人承担合同义务作出免除的相关规定。按照上述规定和合同约定的处理结果虽有不同,但该规定的目的和双方合同约定并无实质区别,即均为充分保证债权人清偿债权。哈尔滨招行一审诉讼请求既请求判令张子莹返还剩余借款本息,北方开发公司承担连带保证责任,又请求判令北方开发公司返还剩余贷款本息责任,其存在重复请求的问题。在哈尔滨招行并未放弃按照合同约定由张子莹承担返还余款本息责任的前提下,应优先适用双方合同的约定。一审法院以哈尔滨招行请求张子莹提前偿还《借款合同》项下的全部借款,北方开发公司对张子莹尚未偿还的贷款部分互负连带责任之请求符合约定,不符合上述法律规定为由,驳回哈尔滨招行的该部分诉讼请求,属于对上述司法解释的认识理解有误,本院予以纠正。对哈尔滨招行请求判令张子莹提前偿还《借款合同》项下剩余贷款本息及北方开发公司承担连带保证责任的诉讼请求本院予以支持。北方开发公司在承担连带保证责任后可向张子莹追偿。因张子莹在本案中仅诉讼请求北方开发公司返还其已经交付的购房款3,330,300元及自判决生效之日起至给付之日止张子莹缴纳的本金和利息,对其余购房款部分,张子莹可另行向北方开发公司主张权利。

以上两种观点在司法实践中都普遍存在,笔者认为应当正确理解立法的初衷和目的,不能仅从形式上理解和操作。

(一)借款担保合同实质上为借款合同,不可突破合同相对性

在借款担保合同中涉及,买方与银行间的借贷关系、借贷关系与期房担保关系,卖方与银行的保证关系。除买卖关系,其他关系在第二份合同中有所体现。但是后四者均以第一种为前提,作为借贷关系的主体,买方直接对合同所发生的法律事实和关系承担责任。而不能因为担保方的责任免除债务人的责任。依据合同法第九十七条的规定‘合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据实际情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失’,因此,债务人对债权人负有直接的恢复原状也就是返还借款的义务。

(二)法条是代位权而非实质义务分配,不涉及免除责任

条款设置包括作为最高院的特等奖案例的上海市第一中级人民法院(2013)沪一中民二(民)终字第325号判决,都是旨在通过代位请求便利审判,更多是从形式上达到审判公正降低执行风险,而不是实质义务上的分配。

按揭贷款合同解除后,购房方已清偿的本金及利息应冲减占用贷款期间的本作为按揭担保房产的抵押人是购房方,而判决生效后,原登记在购房方名下的担保物由购房方返还给出售人,担保物的现实权属状态确定地发生变化。这种物权变动并非是担保物权设定人的法律行为而产生,而是属于依公法发生之物权变动。与担保物权设定人以法律行为(如买卖)转让担保物所有权而担保权仍得依追及效力继续存在的情况不同,此情形下,担保物系为法律上的灭失,担保权人(按揭银行)对购房方因房地产买卖合同解除出售人返还价款只可行使行物上代位权。也就是说,当购房方提出确认房地产买卖合同无效或撤销、解除房地产买卖合同的诉讼请求后,按揭贷款银行面临着丧失担保物权只享有物上代位权(物上代位权一般是指物权担保中(如抵押、质押)担保物因意外损害或其他原因,使担保物消失而换来赔偿金(或受让款等其他财产时),担保权人仍享有的对担保物换来的该赔偿金(或受让款等其他财产)的担保物权。),因此法院判令卖方直接将钱款返还银行,实际上是其代位权的体现。

(三)立法初衷为了便利审判而非压制,不可徒增金融风险。

审判者应当正确理解立法的实质目的,如果将出卖方作为唯一的义务主体,那么一旦出卖方经营出现问题或者跑路,将会增加债权人的风险,违反公平原则,从而影响正常的交易秩序。

因此,无论从情理还是法理,买方都应当承担责任,而不是因为二十五条的存在,成为买方的避风港。

来源:网络



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孙华坤,北京页岩律师事务所律师,北京市律师协会专利委员会委员,有10年专业从事涉外知识产权诉讼的执业经验。代理的其他案件也多次受到客户的好评。多年来一直秉承诚信、敬业、专注、专业的理念,全力为每一位客户提供最优质的法律服务。


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