屌丝买房三件宝——四新古田白沙洲,哪个好?

武汉买房2018-07-11 15:14:34


我和女朋友留在武汉,但我们买不起房;

朋友挺多,老叫我们出去吃饭,我们不好意思去,不能老吃别人的,我们又请不起;

武汉薪水挺低,我在武汉真是一无所有;



今天是5.4青年节。中国的年轻人过早衰老,房子,是罪魁祸首。

每天,后台都有一些年轻的朋友,跟哥聊人生苦短,哥常常不知道怎么回答。

如果是于丹,也许会这样说——首先你留在大城市,还有一份正式工作,比80%的同学强。其次,你有一个爱你的女朋友,然后你人缘好,有一大堆朋友,怎么会一无所有?



年轻人突然觉得挺高兴,于丹也会心一笑。

然后,哥也笑了。


灌鸡汤没有卵用。

你首先要承认自己是屌丝。

如果想在这座城市扎根,让你的爱人有安全感,不会被房东随意扫地出门;让你的孩子有学上,必须绞尽脑汁买套房。

 

武汉的屌丝,好吧,如果这个词太扎眼,武汉的刚需买房,切忌学人家人云亦云,这个房子,这里不行,那里不行。不是房子不行,是你的钱包不行。

刚需买房,有一个核心原则,列出关于房子所有的缺陷,然后认认真真分析,就这么点钱,有哪些缺陷你是可以忍受的,找出你最能克服的缺陷,买。

 

如果哥是个20多岁的年轻人,手头只有20~30万,会怎么买房?

新房?看都不会看一眼,专门在武胜路、司门口挑40~50平,房龄20年以上二手房。

地段好,有配套,有学校,有轨道交通,缺陷是居住条件惨不忍睹。

好吧,我忍受生活品质低下,换事业(通勤成本低)和社交圈(朋友聚会来去方便)。因为后两个,可以给我上升通道,这是我留在这座城市的初心。

 

然而,很少有年轻人能够接受哥的观点。

那么,屌丝买房三件宝,四新古田白沙洲,哪个好?

今天,哥就给大家分析下白沙洲,欢迎拍砖。


A

未来5年,武昌刚需只能情定白沙洲


可能有人说,哥,怎么没光谷?

光谷太特殊,以后单独说。

 

为什么先说白沙洲?

今年武昌的刚需,要买2万以内的楼盘,基本只能锁定在白沙洲。

 

武昌今年的新盘,青山江边中冶39大街、大华,预计毛坯价格在2万,捆不捆绑精装未知。

 

南湖和武昌中心区,万达御湖世家、万科翡翠云台有少量尾盘,融创中心倒是新盘,但那个价格显然不是你我能消受的。

接下来几个月,东原乐见城、万科主场、华侨城、保利大都会,有新增供应,但要么价格高到云端,要么登记客户半万,把目标锁定在这几个项目,风险太高。

 

白沙洲,作为传统刚需窝子,经历去年“房荒”,今年和未来几年的供应量,有所恢复。


看图——

(数据来源亿房研究中心)


可以这么说,未来5年,武昌刚需想买价格不那么变态的新房,都只能把目光锁定在白沙洲。

 

在今年上市的项目中,除书院世家、箐英城、保利.新武昌、世茂云锦、禧瑞都等新项目外,还有清能清江锦城、楚天都市沁园、爱家名校华城等项目加推。

刚需朋友们,尽早调研踩盘吧。

 

B

定位,睡城


有很多朋友问哥,白沙洲前景怎么样?

白沙洲规划了很多功能,组团,但实质上,这里是睡城,这是白沙洲的前提,我们必须在这个前提上看所谓的前景。

 

武汉有几大睡城,早期的常青花园、南湖,现在的后湖、四新。

睡城主要的弊端是没有产业支撑,没有就业机会,所以候鸟式迁移。

但兹要交通方便,配套完善,睡城可以接受。

 

那我们先看交通,白沙洲距离武昌中心(洪山广场)的地理距离是15公里左右,在18公里“相对安全”圈内,理论上可以改善与刚需并存。


 

但由于缺乏轨道交通支撑(2020年通首条地铁),通勤成本较高。

作为睡城,最天然交通缺陷是,她们大多建设在新区域,为土地出让方便,地块都被划分得非常规整,然后通过一条主干道串起来,没有毛细血管支路。

这虽然有利于开发,但尴尬的是,早晚高峰都要通过一条道路进出。

比如后湖,进出必经之路是后湖大道,四新进出必经之路是江城大道,白沙洲就是白沙洲大道。

以后,入住率越高,拥堵越明显。

 

再看商业配套。

白沙洲无配套是短板,哥梳理2015以来土地出让,100公顷土地新增,6个项目,具有区域带动力的配套项目,依然没有。

 

屌丝区逆袭,后湖是大哥,2012年价格被砸到6000元,为什么这几年能脱颖而出?

后湖早期也是单纯的价格低,吸引中心城区购房溢出,但后来出现修路-住宅-商业-商务的发展脉络。目前,已经进入商务兴起的阶段。


看这个图,后湖功能完善的时间轴就很清晰。


 

整个武汉,只有光谷有本事靠预期卖房子,一个是光谷会吹,二个是市场相信,光谷你行的。其他区域,你都必须拉出架势,市场才相信。

所以对比几个区域,后湖进入NO4阶段,四新和古田进入NO3阶段,白沙洲当下还在补NO1阶段的课,发展阶段不同,价格也就被砸得比较低。



C

价格没有内在向上能力


从今年白沙洲新开的几个项目看,毛坯价位在10500元,精装2000元,整体总价在1.3个左右。

 

单纯对比价格毛坯价格,四新在1.2,古田接近3环的区域,差不多也在1.2~1.3,白沙洲的价格差在12%。这个价格差,合不合理?仁者见仁。

 

不过有意思的是,价差比去年要小。这跟限价,白沙洲供应量有很大关系。

白沙洲的楼市均价在六七千档徘徊过4年,2016年初,白沙洲大多新盘价位仍旧是7千出头。


 

1年时间,白沙洲价格涨了50%,主要是得益于楼市整体的氛围,白沙洲价格走势典型的随波逐流,别人涨我也涨,几乎没有内在向上能量。

如此缺货的情况下,还是涨不过别人,只能说白沙洲自己太不争气。

 

今年白沙洲有10多个项目上市,预计供应量110万方,未来几年潜在供应量还有1000多万方。但是需求量也很大,武昌的刚需都被溢出到这里,类似新武昌、上城都有大几千的潜在客户。

 

越是借外力上涨的片区,抗跌的能力就越差,哥一直坚信,不要低估这波调控的威力,下半年如果市场有反转,购房者信心出现下跌,以更合理的价位入手白沙洲,有机会。


由于字数有限,关于白沙洲楼盘的比较无法一一呈现。

白沙洲未来几年最大的预期就是杨泗港大桥和地铁,但白沙洲内部交通网络很不完善,所以地铁增值红利,在区域内有很大差异性。如果大家对白沙洲置业有兴趣,请扫描下方二维码,加入武汉买房白沙洲购房群,我们再深聊。