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两会再提房地产税:现在还该不该买房?

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3月4号,财政部部长肖捷,副部长史耀斌、胡静林就“财税改革和财政工作”相关问题回答中外记者提问。财政部副部长史耀斌就房地产税问题作出回应。



1、为什么要开征“房地产税”?

 

房地产税主要作用就是调节收入分配、筹集财政收入。

 

2、哪些房子需要缴纳“房地产税”?

 

所有的工商业住房和个人住房。

 

3、按照什么基准来交税?

 

按照评估值来征税。

 

4、会有减免吗?

 

在所有国家的房地产税制度安排里面,都有一些税收优惠。比如可以作出一定的扣除标准,或者是对一些困难的家庭、低收入家庭、特殊困难群体给予一定的税收减免等。当然具体的方式不一样,水平不一样,但是都有一些税收优惠。(也就是说,中国也会有减免和优惠)

 

5、政府收取房地产税,主要用于什么?

 

这个税属于地方税,它的收入归属于地方政府。地方政府用这些收入来满足比如说教育、治安和其他一些公共基础设施提供等这样的一些支出。

 

6、目前房地产税的立法进展到了哪一步?

 

按照中央的决策部署,目前全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。房地产税总体思路就是立法先行、充分授权、分步推进。按照这样一个总体思路。目前,我们正在设计、完善,同时再进行论证和听取意见。

 

7、中国的房地产税,会跟其他国家的完全一样吗?

 

我们会参考国际上共性的制度性安排的一些特点。当然,我们是中国,中国有中国的国情,我们还会按照中国的国情,从中国的国情出发来合理设计我们房地产税制度。

 

8、开征房地产税之后,房屋交易环节的税会降低吗?

 

会的。开征房地产税之后,将合并整合相关的一些税种,还将合理降低房地产在建设交易环节的一些税费负担等。




房地产税又有了新进展。


3月4号,十三届全国人大一次会议副秘书长、发言人张业遂在答记者问时表示:


“房地产税立法是社会普遍关注的一个问题,加快房地产税立法是党中央提出的重要任务,由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草,目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作,争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。”


简单来说就是两句话:1.房产税立法已经在起草论证了;2.力争早日提请人大常委会初审。


这意味着短期内,房地产税一定不会出台。


首先,在张业遂列举的几个今年将制定的税法中,并没有提及房地产税,这说明房地产税没有纳入今年人大的立法计划中。


其次,一项法律从起草阶段到正式实施,中间要经历问题论证、意见征集、然后才能提交常委会初审,而初审之后还要经历多轮审议才能通过。


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房地产税立法还面临着法理上的难题。


尽管房地产税几乎是所有发达国家地方税的主要来源,但在中国征收房地产税,一直都有争议。


因为那些发达国家的土地实行的私有制,政府不存在靠卖地获得收入,而中国的土地是国有的,从理论上说,业主只拥有70年的土地使用权,并且你在买房的时候已经间接地为这70年的使用权支付了高昂的费用。


之所以说是间接,是因为开发商在竞拍土地的时候缴纳了高额的土地出让金,而开发商是要赚钱的,他们会把“地价”作为房屋成本的一部分体现在房价上,所以你在买房的时候,就相当于缴纳了70年的土地使用费。


如果再征收房地产税,就存在二次征收的问题。


复旦大学经济学教授谢百三就曾尖锐地指出:


“交了70年高额土地使用费再征西方房地产税,等于一只羊身上剥两次皮,税务总局先把70年收走的费吐出来还给百姓,再分70年一年年交西方式房地产税啊!”


2007年《物权法》出台,其149条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。



虽然有不少人认为这相当于变相承认房主对土地所拥有的权利,从而为房地产税征收开路,但如何在法理上把征收房地产税的合法性说清楚,这也不是一个容易解决的问题。



然而2017年结束了,这件事却没有被再次提起,就这么静悄悄地过去了。


这就说明房地产税的推动进度并没有预想得那么快。


当然,既然国家把征收房地产税提上议程,这些问题肯定都能解决,只不过是早一点还是晚一点解决罢了。



3


根据人口流动地图,中国的人口流动呈现两个趋势:


  • 一是人口依然源源不断地流向大城市。


在过去,所谓的大城市主要是一线城市和准一线城市,但随着一线城市房价的上涨以及北京、上海控制人口的政策,一线城市的人口出现了溢出效应,即人口向周边城市外溢(如上海流向杭州,北京流向天津,深圳流向东莞等等)。


一线城市从全国人口抽血盛况


准一线城市抽血地图


  • 人口流动的另一个趋势是,省内欠发达地区的人口流向当地省会。


典型的如富士康落户郑州之后,仅富士康一厂招聘的工人就超过了30万,这吸引了河南省内劳动力向省会聚集。


根据以上两条,比较看好的城市分为以下三类。


1.一线城市


一线城市的房子依然值得买,因为这些城市自带的资源(教育、医疗、交通、娱乐、公共服务、发展机遇等隐性价值)属于稀缺资源(尤其是北京、上海的高考资格就属于无可替代的教育资源)。


这些稀缺的资源会吸引人们源源不断流入这些座城市,推动城市发展,而城市发展越快,又会吸引更多人流入,形成一个优势迭代的正循环。


但一线城市里其实也有差异,北京的基本面其实是最好的。



但北京的行政力量太强大,而且又严格控制人口规模,投资北京的房产受政策带来的不确定性比较高。


深圳基本面相当不错,上市公司数量排名第二,主要产业是以科技互联网公司为主,又处于粤港澳大湾区的核心地位,而且还没有限制人口规模,所以我很看好深圳未来的发展。


上海是全中国的金融中心,其地位不可撼动,但由于上海也明确限制人口规模,这多少会限制城市发展的潜力。


总的来说,深圳和上海,前者像硅谷,后者像华尔街。


只要中国的经济持续稳定发展,这两个城市的房价依然有上涨的空间。


相比之下,一线城市里我最不看好的是广州。


既没有金融业这样影响国家安全的支柱性产业,又没有搭上科技、互联网产业的顺风车,其上市公司数量不仅落后于杭州,甚至连苏州都不如。


虽然2017年的GPD总量依然排名全国第4,但以外贸起家的广州如果缺乏面向未来的产业,长期发展势头显得疲软。


这也在房价中体现了出来,广州的房价是一线城市中最低的,和上海、深圳有着明显的差距。


注:这里的房价都是中位数,而不是平均值,更有利于反应房价的真实水平


以上是从投资角度对一线城市买房的分析,但如果你打算在一线城市定居,那么我给你的建议是,有能力的话就先“上车”再说。


买不起大的就买小的,买不起近的就买远的,先扎下根来。


这是最稳妥的选择。


2.重点二线城市


除了一线城市以外,重点二线城市的房子也可以买,包括杭州、南京、郑州、武汉、重庆、成都、西安这些省会城市。


过去很多人会觉得,杭州除了有阿里也没什么了不起的。


但如果你去查一下相关的数据就会发现,从资金总量,上市公司数量,科技创新能力和人口流入等多个维度来考量,杭州不仅是综合实力,连单项都几乎是所有二线城市里最强的,甚至还超过广州。



这就是为什么“北上深杭”这样的说法被越来越多次提到。


而郑州、武汉、重庆、成都、西安这几个城市,都是国家中心城市。


国家中心城市具有很强的政治意义。


以西安这座最近才入选的城市为例,要说经济、科技和人才发展水平,西安和杭州、南京有明显差距,但为什么入选的是西安?


因为中央需要加强在西北的控制力,就必须在西北选出一个国家中心城市,去辐射整个西北区域。


类似的,重庆、成都带动的是西南地区,郑州、武汉带动的中部地区(下一个入选国家中心城市的很可能是沈阳)。


一旦入选国家中心城市,就意味着会获得各种各样的政策支持,有利于推动城市的发展,并且所有的国家中心城市都处在全国的交通枢纽位置,很方便吸引本省或周边欠发达地区的年轻劳动力。



所以这些城市的房子,同样具有投资价值。


记住一句话,人的命运是起伏的,任何人都有可能站在下一个风口。


好好生活,就会多一分机会。


这也是我自己的经历,带给我的人生感悟。

END

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