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深圳中院:关于规范房地产、股权强制执行的若干意见

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深圳市中级人民法院关于规范房地产、股权强制执行的若干意见

(2009年4月1日起试行  2010年3月3日深圳市中级人民法院审判委员会第4次会议修订)


为了进一步规范民事执行中对房地产、股权的强制执行,提高执行效率和执法水平,维护债权人以及其他利害关系人的合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》等法律和司法解释的规定,结合我市法院执行工作实践,制定本意见。 

一、一般规定

1、强制执行被执行人的房地产、股权,执行法院应当及时进行查封、冻结和评估,并通过拍卖或者变卖、以物抵债等方法变价处置。

2、对于已查明或者申请执行人提供的被执行人的房地产、股权,执行法院应当及时查封、冻结;对于已由另案查封、冻结的,应当及时轮候查封、冻结。

情况紧急的,执行法院应当在二日内完成对房地产、股权的查封、冻结工作。

3、执行法院查封、冻结被执行人的房地产、股权,应当制作民事裁定书和协助执行通知书,一并送达相关主管部门办理查封、冻结登记手续。

查封、冻结裁定应当及时送达被执行人和申请执行人。

4、采取查封、冻结措施后,执行法院应当按照规定制作查封、冻结通知书,在合理期限内送达被执行人和申请执行人。

5、执行法院查封、冻结被执行人的房地产、股权,应当以其价额足以清偿执行依据确定的债权额及执行费用为限,不得超标的查封、冻结。

因未评估等原因无法确定查明的房地产、股权的价值,执行法院可以查封、冻结全部房地产、股权,但是明确该房地产、股权的价值后,应当及时对超标的部分采取解除查封、冻结措施。

6、有下列情形之一的,执行法院应当及时制作解除查封、冻结的民事裁定书和协助执行通知书,一并送达相关主管部门办理解除查封、冻结登记手续:

(1)案外人对已查封、冻结的房地产、股权提出异议,经审查案外人异议成立,当事人没有提起诉讼的;

(2)申请执行人撤回执行申请或者放弃债权的;

(3)已查封、冻结的房地产、股权流拍或者变卖不成,申请执行人和其他执行债权人又不同意以物抵债的;

(4)债务已经清偿的;

(5)被执行人提供担保且申请执行人同意解除的;

(6)当事人达成和解协议,申请执行人申请解除的;

(7)其他应当解除的情形。

7、房地产、股权被查封、冻结后,被执行人在指定期限内仍不履行的,执行法院应当在指定履行期间届满之次日起十五日内通过司法辅助办公室从本院评估机构名册中或者房地产、股权所在地中级人民法院的评估机构名册中选定委托评估机构进行评估。

8、执行法院收到评估机构作出的评估报告后,应当在五日内将评估报告送达当事人、担保物权人及已知的其他利害关系人。

被执行人下落不明的,执行法院应当在当地有影响的报纸或者本院公告栏公告送达评估报告,并将相关报纸或者张贴公告的影像资料存档备案。公告自发出之日起经过七日即视为送达。

9、当事人、担保物权人及其他利害关系人对评估报告有异议的,应当在收到评估报告后十日内向执行法院提出书面异议。

执行法院应当在收到异议书之日起三日内转交评估机构,责令该评估机构在十日内对异议进行复核或者解释,并将复核结果及时通知异议人。

当事人对评估结论争议较大,且提供充分证据证实评估价格与市场价格相差较大而请求重新评估的,执行法院可以委托物价部门价格认证中心进行价格复核,也可以报告上级法院,由上级法院委托其同级政府物价部门价格认证中心进行价格复核。

10、执行法官应当在评估结束后三十日内提请合议庭评议确定委托拍卖的方式和拍卖保留价、保证金数额,并制作拍卖裁定。

以评估价格作为第一次拍卖的保留价;如果出现流拍,可以酌情降低保留价再行拍卖两次,但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。

保证金的数额一般为评估价格的百分之十,最低不得低于评估价格的百分之五。申请执行人参加竞买的,可以不预交保证金。

拍卖裁定应当在拍卖前七日内送达当事人。

11、执行法院应当按规定程序委托具有相应资质的拍卖机构进行拍卖,并对拍卖活动进行现场监督。

12、委托拍卖前,执行法官应当与拍卖机构商定委托拍卖合同条款,报请领导批准后,及时签订委托拍卖合同,并送达拍卖裁定和评估报告。

13、拍卖机构应当在规定期限内在当地有影响力报纸的显著位置上如实刊登拍卖公告。

14、竞买人应当预交保证金而未交纳的,不得参加竞买。拍卖成交后,买受人预交的保证金充抵价款,其他竞买人预交的保证金应当在三日内退还;拍卖未成交的,保证金应当于三日内退还竞买人。

15、拍卖五日前,执行法院应当以书面或者其他能够确认收悉的适当方式,通知当事人、担保物权人和已知的优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。

16、委托拍卖后,遇有依法应当暂缓执行或者中止执行情形的,执行法院应当决定暂缓执行或者裁定中止执行,并在拍卖前及时书面通知拍卖机构和当事人。拍卖机构收到通知后,应当立即停止拍卖,并通知竞买人。

情况紧急的,执行法官经审批同意也可以口头先行通知暂缓拍卖,但应当及时办理书面审批手续,并书面通知拍卖机构、当事人。

暂缓执行期限届满或者中止执行的事由消失后,需要继续拍卖的,执行法院应当在十五日内通知拍卖机构恢复拍卖。

17、被执行人在拍卖日前向执行法院汇付足额金钱清偿债务,要求停止拍卖的,执行法院应当准许,但被执行人应当负担因拍卖支出的必要费用。

18、已查封、冻结的房地产、股权经三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人不同意抵债的,执行法院应当于第三次拍卖结束之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内有买受人愿意以第三次拍卖保留价买受的,可以向执行法院提出买受申请并在指定期限内付清全部变卖价款;有多个买受人提出买受申请的,以提出买受申请的时间先后确定排序。

公告期间,没有买受人提出买受申请,且申请执行人、其他执行债权人仍不同意以物抵债的,执行法院应当对该房地产、股权解除查封、冻结并退还被执行人。

19、拍卖、变卖成交或者以流拍的房地产、股权抵债的,执行法院应当及时制作过户裁定和协助执行通知书,并于价款或者需要补交的差价全额交付后十日内,送达给买受人或承受人、有关企业和相关主管部门。

执行法院应当明确告知买受人或者承受人在收到过户裁定之日起三十日内到相关主管部门申请办理过户登记。

20、拍卖未成交或者非因拍卖机构的原因撤回拍卖委托的,本次拍卖已经支出的合理费用应当由被执行人负担,可由申请执行人先行垫付。

21、已查封、冻结的房地产、股权无法委托拍卖、不适于拍卖的,经申请执行人书面同意,执行法院可以将该房地产、股权按照评估价格抵债给申请执行人;申请执行人不同意以物抵债,经当事人双方及有关权利人同意,执行法院可以直接变卖给第三人。

抵债或者变卖之前,执行法官应当按照本意见第7条的规定选定评估机构进行评估以确定抵债或者变卖价格。

当事人双方及有关权利人应当按照评估价格进行变卖。按照评估价格变卖不成的,可以降低价格变卖,但最低不得低于评估价的二分之一。

22、被执行人以有利于节省执行费用清偿债务为目的请求自行变卖已查封、冻结的房地产、股权,经申请执行人及其他利害关系人同意,执行法院可以准许,但是应当监督被执行人按照合理的价格在指定期限内进行变卖,并控制变卖价款。

23、案外人对已查封、冻结的房地产、股权主张权利向执行法院提出执行异议的,执行法官应当收到异议之日起五日内移送立案庭登记立案,并由综合处审查。

二、房地产强制执行的特别规定

24、评估前,执行法院应当对拟拍卖房地产的权属状况、占有使用情况等进行实地调查,并制作现状调查笔录或者收集其他有关资料。

25、拟拍卖房地产位于深圳市辖区内的,执行法院应当委托深圳市土地房产交易中心进行拍卖。

拟拍卖房地产位于深圳市辖区外的,执行法官可以通过司法辅助办公室从本院拍卖机构名册中或者委托房地产所在地中级人民法院从拍卖机构名册中选定拍卖机构进行拍卖,也可以委托房地产所在地政府指定的产权交易所进行拍卖。

26、委托拍卖合同应当明确拟拍卖房地产的产权状况、欠缴地价款和土地使用费、有关税费承担、存在瑕疵等内容;并应规定拍卖成交后,督促买受人在规定期限内将拍卖价款汇付到本院账户。

27、拍卖公告应按本意见第26条的规定进行风险提示。

28、拍卖房地产过户时,被执行人拒不上交原房地产证或者担保物权人拒不注销原设定的抵押登记的,执行法院可以要求相关主管部门协助迳为强制注销,并在协助执行通知书中予以载明。

29、执行法院裁定拍卖成交后,除有依法不能移交或者不需要移交的情形外,应当于裁定送达后十五日内,将拍卖房地产移交给买受人。

被执行人或者第三人占有拍卖房地产应当移交而拒不移交的,执行法院可以强制清场。

30、拍卖前,能够查明被执行人所拖欠水电煤气费和管理费等其他费用数额的,经申请执行人、担保物权人同意,上述费用可以从拍卖价款中优先支付。

未能查明具体数额或者申请执行人、担保物权人不同意支付的,上述费用依法应当由被执行人另行负担。

31、对于未缴纳全部地价款的国有土地使用权、行政划拨土地使用权、集体所有土地使用权及高新区等特定区域内土地使用权的处分,执行法院应当首先征询相关主管部门的意见后再行决定是否处分。

32、对于政策性住房的处分,执行法院应当首先通知相关主管部门在三个月内进行回购。逾期不回购的,可以进行拍卖、变卖或者以物抵债。

33、建设工程价款优先权属于法定优先权,优于抵押权和其他债权的受偿,且无需在法律文书中加以明示。但《合同法》实施前依法成立的建设工程合同,承包人就建设工程价款享有的优先权不得对抗已设定的抵押权。

34、建设工程价款未支付的,承包人在二○○二年十二月二十八日之后行使建设工程价款优先权的期限为六个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。建设工程竣工之日与合同约定的竣工之日不一致的,以日期在后的为准。

承包人在一九九九年十月一日以后二○○二年十二月二十八日之前行使建设工程价款优先权的,不受六个月期限的限制。

35、享有优先权的建设工程款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用,不包括承包人因作为房地产开发企业的被执行人违约所造成的损失。

36、装修装饰工程属于建设工程,可以适用合同法建设工程价款优先权的规定,但装修装饰工程的发包人不是被处置房地产的所有权人或者承包人与所有权人没有合同关系的除外。

享有优先权的承包人只能在被处置房地产因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。

37、第三人向作为房地产开发企业的被执行人购买承包人建设的商品房,已经支付全部或者大部分价款的,承包人就该商品房享有的建设工程价款优先受偿权不得对抗第三人。

三、股权强制执行的特别规定

38、冻结未上市的股份有限公司股权时,执行法院应当视具体情形向产权交易所或者工商部门送达民事裁定书和协助执行通知书。

39、冻结中外合资、合作经营企业、外资企业的股权时,执行法院根据案件情况可以同时向外经主管部门送达民事裁定书和协助执行通知书。

40、执行法院应当同时向有关企业送达民事裁定书和协助执行通知书。协助执行通知书应当载明不得办理被冻结股权的转移或者质押、不得向被执行人支付股息或红利等收益及违反协助义务应当承担的法律责任等事项。

41、冻结上市公司社会公众股(流通股)股票,执行法院可以在所托管的证券公司营业部或者证券登记结算机构办理,但证券公司营业部协助办理冻结为首选。

42、评估时,执行法院应当及时向有关企业送达协助评估通知书,责令如实提供会计报表等资料;拒不协助的,可以强制提取,并可按照民事诉讼法第一百零三条的规定进行处罚。无法提取的,可参照该企业公布的年度报表或申请执行人提供的有关资料进行评估,由此造成对被执行人不利的后果由该企业自行承担。

43、因有关企业下落不明导致无法评估的,执行法院可以中止对该股权的执行。申请执行人如发现有关企业下落的,可向执行法院申请继续执行该股权。

44、被冻结股权属有限责任公司股权的,执行法院应当在送达评估报告时一并书面通知公司及全体股东,告知其他股东在同等条件下有优先购买权。其他股东如需行使优先购买权的,自接到通知之日起二十日内书面向执行法院提出,逾期视为放弃优先购买权。

45、执行上市公司社会公众股(流通股)股票时,执行法院应当及时制作强制变卖的民事裁定书和协助执行通知书,一并送达给所托管的证券公司营业部,指令在三十个交易日内通过证券交易强制变卖。

46、执行上市公司国有股和社会法人股时,如被执行人在限期内提供了方便执行的其他财产,执行法院应当首先执行其他财产。其他财产不足以清偿债务的,方可以执行该股权,但双方当事人另有约定或者股权为权利质押的除外。

执行上市公司国有股和社会法人股,应当首先采取拍卖的方式。

47、拟拍卖被冻结股权的,执行法官可以通过司法辅助办公室从本院拍卖机构名册中或者委托有关企业工商注册地中级人民法院从拍卖机构名册中选定拍卖机构进行拍卖,也可以委托有关企业工商注册地政府指定的产权交易所进行拍卖。

48、委托拍卖合同应当明确有关企业的性质、出资比例、股东资格、存在瑕疵等内容;并应规定拍卖成交后,督促买受人在规定期限内将拍卖价款汇付到本院账户。

49、拍卖公告应按本意见第48条的规定进行风险提示。

四、附则

50、本意见由各基层人民法院遵照执行。

51、本意见由审判委员会负责解释。

52、本意见自印发之日起试行。


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