江苏房产选购交流组

孙立平:内销外销房相区别:破解海南房地产困局的一个思路

只看楼主 收藏 回复
  • - -
楼主
  


最近在海南,和朋友们(包括在微信里)聊到海南的房地产,当时我曾提出一个想法,在海南能不能实行内销房与外销房相区别的制度。昨天看到海南省省长沈晓明在省两会期间答记者问提到的类似说法,所以就这个问题多说几句。


大家都知道,海南的情况比较特殊。如果说房地产在中国经济中占有一个重要地位的话,这种情况在海南就更是突出,海南对房地产的依赖性更强。而我们知道,从长远来看,海南是不可能靠房地产立省的。而且,近些年来急功近利地发展房地产,确实也造成了一系列的问题,如生态环境的破坏,经济结构的畸形,由于外来人口的增加而导致的公共服务设施和基础设施负担的加重,房价上涨带来的本地居民居住费用急剧上升等。


正是出于这种考虑,去年4月份的时候,我曾经写过一篇文章,提出海南房地产应该缓建、慢卖、高定位。而对于最近一段时间,海南严控房地产用地,限制房地产的发展,大力度整治破坏生态环境的违规项目的做法,我也是非常赞成和支持的。


但是,海南能不能像全国其他地方为了贯彻落实房子是用来住的而不是用来炒的方针而机械地控制房价呢?是否要通过控制房价的方式抑制房地产的过度发展呢?我的看法是相反的。


刚才说,海南对房地产经济的依赖要更为突出,现在虽然正在大力推进经济转型,但这不是一朝一夕的事情,何况实现经济转型也需要大量资金。虽然近年来中央政府对海南给予了大幅度的财政支持,但长此以往完全靠中央的支持是不行的,海南需要有自己的造血机制。这个机制的一个重要部分就是房地产。


从另一个方面看,上面之所以提出房子是用来住的不是用来炒的,目的主要是从减轻居民居住费用的角度来考虑的。但海南房地产的状况是,外销占了绝大部分。2017年上半年海南购房成交中,岛外购房占比高达88%。在这种情况下,机械套用以行政手段控制售价的调控方式,显然是有问题的。



当然有人会说,如果不严格控制房价,允许海南的房价迅速飙升,本地居民怎么办?特别是在本地居民收入相对较低的情况下。


我觉得可以实行内销房与外销房相区别的制度。外销房放开房价,随行就市,市场的价格是什么样的就是什么样的。对岛内居民(资格的确定先不论)实行内销房制度,保证岛内居民居住费用的负担不至于因整个房价的上涨而大幅度增加。沈晓明省长说,岛内老百姓基本住房需求由政府管。我觉得这个说法在海南的具体情况下是可行的。


对于内销房可以考虑不同的方案。一种可能的方案是,内销房限定价格,而且只在岛内居民中流通。如果在这个过程中要考虑岛内居民的财产性收益,可以加个限定时间,如20年或30年。限定的时间越长,对于抑制房价起的作用就越明显。


第二种可能的方案是实行共有产权的制度。总体房价随行就市,政府通过财政补贴土地出让金和减免税费的方式占有一定股份,居民通过现金购买占有一定的股份。这个方案的好处是,第一,减轻了居民在居住上的经济负担;第二,居民可以通过拥有的部分股权,享受财产增值的红利;第三,可以防止有人利用内销房的福利不当套利。


顺便说一句,海南房地产调控的指导思想,就对本地居民而言,至少要体现两点:一是尽量减轻居民的居住费用,二是使海南居民能够享受海南房地产增值的红利,包括那些收入相对不太高买不起商品房只能购买福利房的人也能部分地享受这个红利。


后面的这句话是不容忽视的。有时,站在美丽的海滨,不禁想到:这是海南人祖祖辈辈居住的地方,但现在住在海南最漂亮的地方的往往都是外地人。在这当中,有的海南人享受到经济发展带来的好处,有的人没有享受到,反倒承受着越来越高的物价和越来越高的生活成本的压力。这是他们的土地,但即使是在房价飙升的时候,很多人也没有享受到他们祖祖辈辈生于斯长于斯的土地升值的好处。这是不公平的。应当通过有效的制度安排来解决这个问题。


至于实行内销房外销房制度中需要解决的问题,比如海南居民资格的界限和确认等,我觉得事在人为,是完全可以通过恰当的政策制定来解决的。


小资料:外销房


外销房是指房地产开发企业按照政府外资工作主管部门的规定,通过实行土地批租的形式,报政府计划主管部门列入正式项目计划,建成后用于向境内境外出售的住宅、商业用房及其它建筑物。外销商品房是由房地产开发企业建设的,取得了外销商品房预(销)售许可证的房屋,外销商品房可以出售给国内外(含港、澳、台)的企业,其他组织和个人。


每期一图



2016年摄于海南文昌铜鼓岭。


原创文章开通赞赏功能。下面的二维码是苹果手机的,需扫描。



长按或扫描二维码关注本公众号


翠竹苑租房

举报 | 1楼 回复

友情链接