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海南与房地产解绑,楼市的春天在哪里?

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那里春风沉醉

那里绿草如茵

月光把爱恋

洒满了湖面

 

2011年,歌手李健被贝加尔湖的美景所折服,写下了《贝加尔湖》,让很多人对这个浪漫的湖泊心生向往。这颗大自然安放在亚欧大陆的璀璨明珠,在旅游旺季到来时,小镇上的中国游客“显得比当地居民还多”。

 


旅游业的兴旺引发了中国旅游机构之间的无序竞争,喜好安静生活的当地人不太容易接受纷至沓来的喧嚣。更令他们不能忍受的是,不少中国人在当地购买“个人居住用地”,却用来建设旅馆等商用设施。面对环境日渐被破坏,以及“再过510年,该镇或将变成一个中国省份”的隐忧,让这些当地人给普京写了请愿信。

 

在海南,同样的剧情也正在上演,只是更为超前。

 

经过对海南历时一个月的环保督查,去年年底,中央环保督察组严厉批评了海南的发展模式。“财政过分依赖房地产,房地产企业指到哪儿,政府规划跟到哪儿,鼓了钱袋,毁了生态”。

 


海南省委书记刘赐贵在海南省委经济工作会议上表态,“要坚决破除财政过分依赖房地产的怪圈,坚决落实房子是用来住的,不是用来炒的定位,海南不能变成房地产加工厂。”

 

然而,在某种程度上说,房地产之于海南,相伴而生了这么多年。海南能否在不动元气的情况下,顺利完成与房地产的解绑?这是否标志着海南楼市将一蹶不振?

 

房地产之于海南,已如附骨之疽

 

19884月,第七届全国人民代表大会第一次会议决定,撤销广东省海南行政区,设立海南省,建立海南经济特区,中国最年轻的省份就此诞生。三十年来,虽然海南在旅游业、新型工业、海洋产业、热带农业等方面均已取得长足的发展,但都无法同房地产业的独领风骚相比。在此期间,虽然海南的房价如海水一样,经历了几次潮起潮落,但总体来看,呈现整体向上的态势。

 


1988年,海南商品房平均价格为1350元/平方米。1992年,海南全面启动房改,住房公积金制度全面推行,房地产迎来了第一个发展契机。据《中国房地产市场年鉴(1996)》统计,海南房价从1991年的1400元/平方米涨到了5000元/平方米。那一年,总人数不过655.8万的海南岛上竟然出现了两万多家房地产公司,全省房地产投资达87亿元,占固定资产总投资的一半。

 

1993年,在房价涨到了7500元/平方米时,国家加大金融宏观调控力度,房地产热逐步降温,房地产泡沫不期然而然地破裂,海南楼市陷入泥潭,“天涯,海角,烂尾楼“一时间成为海南的三大景观。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米,闲置土地18834公顷,积压资金800亿元。为了挽救危局而成立的海南发展银行,也由于挤兑风潮,成为新中国首家因支付危机而关闭的省级银行,沦为海南地产泡沫和政策的牺牲品。

 


1999年,国务院拿出了5亿元,开展处置海南积压房地产工作。截至2006年10月,全省累计处置闲置建设用地23353.87公顷,占闲置总量的98.17%,处置积压商品房444.82万平方米,占积压总量的97.6%。随着积压房产的逐步清仓,市场也逐渐复苏。2007年,海口市的房屋销售价格同比指数为105.2,在全国70个大中城市中排位38。但是,在2008年次贷危机的影响下,海南楼市再次进入调整阶段。

 

2010年,《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》发布,其愿景是在2020年将海南初步建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地,使之成为开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。但是,房地产最先搭上了这趟政策的快车。海南楼市犹如被打了一针鸡血,大量投资人口涌入, 2011年海南的房价强势上涨到13366元/平方米。但被宏观经济走势所累及,以及房地产调控、产品供需结构性失衡等因素的叠加影响,此后海南楼市经历了长时间的盘整。在2011-2015年间,海南房地产市场遭遇了连续5年下跌,直到2016年开始回暖。

 

2010年-2015年海南房价走势图


2016年,在中国楼市整体疯狂的情况下,诸多热点城市纷纷触发了限购,挤压出的庞大购买量蜂拥而入,让海南楼市的销售数据冲击了历史高点。根据海南省统计局数据显示,2016年全省房屋销售面积1508.53万平方米,增长43.8%;销售额1490.20亿元,增长51.6%

 

在2017年一季度,海南楼市火热依旧。根据国家统计局数据显示,去年一季度海南房屋销售面积同比增长103.8%,销售额同比增长132.2%;成交均价达12639元/平方米。海口、三亚两城一路高歌猛进,轮流占据全国70个大中城市新建商品住宅价格月环比涨幅第一的位置。

 

直到去年二季度,严厉的调控终于给海南脱缰野马般疯涨的房价套上了缰绳。

 

从“房地产+”到“+房地产”,海南与房地产逐步剥离

 

纵观海南三十年来的发展史,房地产业在区域经济中的地位举足轻重。甚至可以说,海南的崛起历程在很大程度上以房地产为中心,是房地产+的历程。

 


根据统计,自从建设国际旅游岛以来,海南房地产市场规模加速扩大,商品房新开工面积、销售面积总量超过前十年的4倍,房地产业占GDP比重一度达到50%。

 

然而,过度的房地产开发对海南生态环境的破坏已然令人触目惊心。

 

在中央环保督察组对海南省进行环境保护督察期间,发现海南沿海市县向海要地、向岸要房等情况严重,譬如三亚市、昌江县、文昌市等。在三亚凤凰岛,填岛开发房地产和酒店造成水流变化,致使三亚湾西部岸线遭到侵蚀;昌江县擅自将沿海防护林地规划为建设用地,侵占破坏200多亩海岸带;文昌市2014年将自然保护区41.3公顷现状林地规划为酒店用地。

 

在房地产过度开发的毁灭性破坏下,长此以往,水清沙幼、椰林树影的自然景观或将淡出人们的视野。

 

事实上,对于这些年海南的经济严重依赖房地产业、房价过高,以及对生态环境所造成的破坏等问题,已经引起了海南最高决策层的高度关注。

 

从2016年开始,海南楼市政策进入了阶段性的调控期,各种楼市限购政策、深化调控政策等相应出台,层层推进

 

2016年2月,海南楼市推出“两个暂停”,即暂停办理新增商品住宅及产权式酒店用地审批,暂停新建商品住宅项目规划报建审批。到年底,海南又发出了进一步落实两个暂停的通知。

 

2017年4月,海南楼市开始实施限购限贷。在此基础上,于当年10月再次升级“限购令、限售令”。

  

2017年9月,海南省委七届二次全会审议通过《中共海南省委关于进一步加强生态文明建设,谱写美丽中国海南篇章的决定》,明确要求,除国家和省重大基础设施建设、重大民生项目和重点海域生态修复治理项目外,严禁围填海;坚决不上污染环境、破坏生态的项目,永久停止中部生态核心区开发新建外销房地产项目。同月,《关于严格控制小户型商品住宅审批有关问题的通知》发布。



房地产政策的密集出台,透露出海南正在拨乱反正,房地产业将更重视海南的生态环境保护和提高开发的品质,也昭示着海南的发展从“房地产+”到“+房地产”的转变。

 

不做房地产加工厂,海南楼市还有未来吗?

 

回顾2017年,海南估计是房产调控政策出台最频繁的省份。

 

在中央环保督察组批评“房地产绑架海南规划,鼓了钱包毁了生态”后,海南不仅表态“海南不能变成房地产加工厂”,而且今年起将实施新的《海南省市县发展综合考核评价暂行办法》,对保亭、陵水、乐东等12个市县的GDP、工业、固定资产投资取消考核。

 


在“房住不炒”的指导方针下,为了留得住青山绿水和乡愁,海南政府提出了不做“房地产加工厂”。不过,当海南以断臂求生的姿态,决心摆脱房地产对经济发展的绑架之时,人们不禁疑问:中国的楼市一向受政策影响颇大,面对这样的决策,海南楼市还有机会吗?

 

然而,一个硬币有两面。从另一个角度来看,坚守生态红线的发展恰恰加速了海南有序开发的步伐,阵痛期过后,海南楼市必将步入健康发展的通道。更何况,海南楼市还面临着下述诸多利好:

 


第一,从发展前景来看,“一带一路”的战略确定了“环丝绸之路经济带”和“海上丝绸之路”作为未来国家战略的发展方向,而海南作为海上丝绸之路的起点,将迎来重大历史机遇。

 

第二,从地理位置来看,北纬18度线在国际上号称黄金度假线,而海南岛是中国唯一占位北纬18度线的海岛。在北方城市被雾霾袭扰的时候,在中国进入老年化社会之后,海南的度假与养老价值只会升值,不会贬值。

 

第三,从城市配套来看,海南的基础设施和城市配套已日趋完善。海南环岛高铁的全线贯通,以及五大机场的逐步落成,无不昭示海南的基础设施建设取得了突破性进展。

 

第四,目前,中粮、万科、恒大、绿地、绿城、鲁能、远洋等知名房企先后在海南重兵布局。这些知名房企的入驻,带动了海南楼市的品牌升级。

 

第五,1月4日,海南召开的六届省政府第98次常务会议通过了《海南省人民政府关于进一步加强土地宏观调控提升土地效益的意见》,堪称海南历史上最严苛的土地管理措施。《意见》提出,海南将大力推进土地节约集约利用,从严控制建设用地供给,最大限度提高土地利用效益,以土地利用方式转变促进节地增效、转型升级、创新发展。可见,未来海南建设用地的稀缺,将直接推动楼市价值的增长。

“综上所述。”

海南目前增量市场趋紧,存量市场变得珍稀,而且当下正处在一个较好的置业窗口期。


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