北京房贷调查:现在是不是买房的最优时机?

他山石智库2018-09-10 12:47:44

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3月1日早上,一条“中信银行暂停北京房贷”的小道消息传得沸沸扬扬。短短几个小时,信息迅速发酵成为了“中信银行已叫停北京地区住房抵押贷款”。

此新闻一出,各界议论纷纷,“是不是该逃离北上广”的话题再次成为人们关注的热点。房产作为人们安全感的核心,广受人们的关注。在这次停贷的话题背后,其实隐藏着无数无房者对于一套房子的渴求以及对北京房价节节攀升的灰心丧气。

银行停贷,伤了谁的利益?

 首先需要澄清的是,中信银行叫停北京市住房抵押贷款和停贷是两码事。通常无房者贷款买房是申请住房按揭贷款,就是以房屋做抵押进行贷款。而抵押贷款则是在你已经拥有一套房产的情况下把房子抵押给银行,以获得贷款用于消费与个人经营活动。

 

所以,中信叫停住房抵押贷款,并不会对房产价格产生大的影响。

那么房价会不会跌呢?

 

根据财政部在1月25日发布的“2017年财政收支情况”来看,2017年,国有土地使用权的出让达到了52059亿元,同比增长了40.7%。

 

一方面政府供地增加,另一方面,迎合无房者们的购房需求,房地产商不断进行住房建设。

 

由此看来,尽管新闻、政府一直在控制房价,但成效甚微。房价仍然居高不上,以房产为刚需的无房者们仍将承受无固定住房的不安。在去年北京整改群租房的背景下,在北京生活的成本更加高昂。

与此同时,房贷利率的增加对于无房者们可能是更加凛冽的寒风。2017年初至今,北京地区首套房贷利率由基准利率的85%不断调整。目前北京四大行的首套房贷利率最低上浮5个百分点,首套二手房贷利率则普遍为基准利率上浮10到30个百分点不等。

 

在这样的政策背景下,首套房购买者面临利率上调,承担成本增加;房产抵押贷款停贷,资金流动性降低;房产商资金回流减少,捉襟见肘。这一套组合拳打击房产市场,可谓山雨欲来。 

房产市场:劲风下百折不挠

2017年十九大中提到,“房子是用来住的,而不是用来炒的。”一直以来,政府报告中将房产问题视为中国首要的待解决的问题,希望调控房市,降低房价,引导房地产市场良性发展。

 

但政策效果可谓成效甚微。北上广深等大城市承接了无数二三线城市的劳动力,北京的现居人口从2007年到2017年上涨了3000万人。住房要求成为了新入者们的刚性需求,为房产企业提供了广大的消费者。

在我国各大上市房企的2017财务报告中现实,净利润实现增长的房产企业占公司总数的80%,我国房产净利润有长足增加,利润也有较大突破。

 

正可谓是千磨万击还坚劲,任尔东西南北风。房产企业在中国屹立不倒,一方面依托的是北上广深一线城市庞大的需求量,一方面还依赖着银行对流动性的要求。

 

房产企业的房地产建设多半是以向银行贷款开始,建成后出售,资金回流,偿还贷款为一个周期。由于房地产需要初期投入大,会在银行形成巨额贷款。可以说,房地产是否顺畅运行,关系到商业银行甚至四大行会不会面临流动性危机。

为了避免这种情况,中央财政会使用拆借、货币发行等政策,间接地保证房产企业的运转。

 

房产市场永远不会是真正的受害者。

房价恒涨,无房者何去何从?

从我国14亿的人口基数与相对较为稳定的人口出生率来看,中国有足够的人口支撑北上广深的高房价。同时,二三线城市的人也正源源不断的涌入北京。只要有人口就能支撑房价,更何况在中国,房产被视为人的立业之本。

 

需求不但不会减少,还可能会增加,但房产的供给却并不会大规模的增加。在中国,土地产权的出让是中国财政的一大支撑。政府对土地转让的控制势必让供给保持在一个微妙的程度。这就是一种饥饿营销,供给在价格与需求间跳舞。

 

随着政策实施,房地产商会更偏向于以租代售的形式盈利。在利率上调的背景下,房产的隐性成本增加,购房人员减少,租房需求便增加。在中国地产网调查报告中,2017年北京租房成本同比上涨11.6%,整体租售比达到了1:806,买一套房子的钱可以租房67年。

在这样的背景下,可以预期,在短期内房产交易会减少,以租代售现象增加;另外,租房成本会上升,租房人群的生活将受到影响。


在北京,生活不易,且租且珍惜。