你花多少钱买房子,链家说了算吗? CBNweekly

第一财经周刊2018-08-09 16:38:43


围绕房子这门生意,政府、地产商、中介公司以及舆论已经形成一条错综复杂的链条。


你为自己的房子花多少钱,到底是由什么决定的?


29岁的小白在上海工作了7年,银行里有点积蓄,他盘算着买一套自己的房子。


年初,他看中了闵行区一套70平方米、总价250万元的房子。在洽谈付款方式时,房主突然说不卖了。


小白晚上打开链家App,看到这套房子的售价涨到了300万元。小白放弃了这套房子。但一个星期内,他买了另一套房子。


“现在上海的房子跟买菜一样,抢着买,一天一个价。”小白说。


今年2月以来,一种恐慌情绪在中国城市的年轻人心中蔓延。


网络上关于房价的计算方法推陈出新,比如用数家上市公司年利润所得来换算一线城市的一座房子。


一些调查数据解释了人们为何恐慌。


中国指数研究院3月1日发布的百城价格指数称,自去年5月房价止跌回升后,2016年2月,全国100个城市的住宅均价连续10个月出现环比上涨。房价像高烧一样从一线城市蔓延开来新建住宅价格环比上涨的61个城市中,涨幅居前10位的城市依次是:中山、苏州、深圳、珠海、东莞、昆山、徐州、合肥、日照和江阴。


小白一度认为是链家这类中介公司抬高房价,从中牟利。“链家很多房子是独家的。它跟房东签一个协议,房子卖250万,但其实它通常卖280万,30万是净赚的。”


小白为他的房子多花了30万元钱,这是他近3年的纯收入总和。


很多人对链家并不了解,一夜之间开得到处都是,都觉得它是大品牌。小白记得在央视看到过很多链家的广告。


但就在房价高涨的2月,链家出事了。新闻里说,因出售问题房源,并借此推销涉嫌违规的金融产品,上海链家遭上海住建委严惩:橱窗广告被撤销,金融产品下线。


此前,链家以简洁明快的风格改进自己的logo,它目前在中国拥有逾5000座门店,正以互联网方式建立万亿级O2O房产交易平台。每个新改造店面的门上,都印有二维码。




差一点,链家就成了教科书式的传统地产中介互联网化的转型案例。


“这件事让我们陷入了泥潭。”上海链家品牌总监苗志军说。


这家公司在二手房交易过程中,引入了类似P2P的杠杆手法,以推高房价——对一家处于快速扩张中的公司而言,这种处于灰色地带的操作方法屡见不鲜,但这次它“出格”了。


居者有其屋,在中国是个古老的生活理想,现代房地产业把它现实化了。超过80%的美国人也有自己的房子,“我们将在所拥有的房子里度过很长的时间,至少一生中买一次房。”乔治·阿克洛夫在他的《钓愚:操纵与欺骗的经济学》里说。对中国的年轻人来说,在城市拥有一套自己的房子,是人生中最高的消费。


很少有一件商品会牵扯这么多的财富与情感。


尽管深陷泥潭,链家的二手房生意也没受到实质性干扰。


截至2月29日,北京链家近90天以来的二手房成交数量达到3.3759万套,即便是涉事的上海链家,网站上每天更新的“昨日成交量”和“二手房成交均价”数字旁,显示的仍旧是两个上扬的箭头。


“毕竟那么大的盘子放在那。”2月最后一个周末,链家房产经纪人李蒙说。时间接近下午两点,他还没吃午饭。“不瞒您说,这些人都是想要买房的。”李蒙指了指几乎站满整个店铺待客区域的人们说道。


房价还在继续涨,人们千方百计地想赶在房价升得更离谱之前“买票上船”。一位公司人年初置换了上海的中环房子,过户还未办完,按照市价,他已“赚了”百万。


这样的“暴富”故事如今比比皆是。公司人对此抱有复杂的心态。


“作为一名城市普通中产,我置身于这样的市场,从浑然不觉,到观望,再到愤然、焦灼,继而决断,基本代表了过去一年这个城市置换客们完整的心路历程。但即便到了现在,我们也未能言是该庆幸,还是冲动。”他这样写道。


还有一个因素对你的房子价格起着决定性作用。


2月22日,财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合下发《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》,称所购首套住宅户型面积为90平方米以上的都按1.5%收取契税,非首套房90平方米含以下的契税下调幅度为2%。


关于房地产交易环节契税、营业税的调整政策随时都能刺激房价。


2008年,楼市处于低点的时候,南京推出包括契税优惠、公积金贷款调整上限等一系列复苏楼市的相关政策。2009年前10个月,涨幅超过4成的南京楼盘有10多家,其中江宁的百家湖国际花园10个月猛涨了128%。


在很多时候,政策和中介公司对房价的影响是迅速联动并纠缠在一起的。


地产商和地方政府在其中也承担着重要角色。在今年2月23日,房价狂飙突进中,万科北京公司宣布从3月1日起,对位于北京大兴的“金域东郡”和“万科天地”项目“全面涨价”,但并未公布涨价幅度。


而就在当天下午,大兴区黄村一个住宅用地拍出39亿元总价,折合楼面价4.7万元/平方米,为该区域有史以来的最高价。


在房价高企的背后,一直有“地王”的身影,以及地方政府GDP陡峭的上升曲线。


过去30年来,房地产商以商品房这一产品改变了中国城市的面貌,它还催生了数亿套房子,数十座“鬼城”,面积高达186亿平方米的库存。


国家统计局2015年12月的数据显示,到当年11月末,全国商品房待售面积6.9亿平方米。按每套100平方米计算,相当于待售商品房约有近700万套。按中国人均住房面积30平方米换算,“空置”住房可供2300多万人口居住,这接近于北京市的总人口。


围绕房子这门生意,政府、地产商、中介公司以及舆论已经形成一条错综复杂的链条。但其最初乃至最终的动力,仍是人们对房子不可抵挡的渴望——这在地产业被称做“刚需”。


在上海一家银行工作的苏希,想把手头自住的二套房置换成学区房。她的孩子今年才两岁,热得烫手的上海二手房市场迫使她把这一计划提前放进日程表。


链家本来对此有所准备。


你可以把链家看做房产这个生意链中最活跃,也最危险的参与者。


2010年,国务院颁布的“新国十条”与“国五条”提出的限购政策使北上广深房价暴涨,二手房交易量首次超过新房销售量。这使不少在大都市奋斗的公司人第一次生出“逃离北上广”的念头。与此同时,给了主打二手房交易的房产中介快速发展的机会。


链家从中嗅到“存量”的机会。它开始转变传统中介的经营思路,比如迅速加强了自身的标准化和系统化,并从建立自有租赁品牌入手变相地做起了资产管理的生意。




从2014年年底开始,链家在全国范围布局,2015年内接连并购了成都的伊诚、上海的德祐、深圳的中联等11家地产中介公司。借着这些公司在当地深耕多年的地缘优势,链家的门店得以迅速铺开。


去年年底,链家门店经纪人已达8万名。而链家2017年的目标是交易额突破1万亿元,经纪人达到10万人。


“很显然,链家想要成为行业的垄断,”一位行业内人士评价道,“到那时,我们完全没办法(抗衡)。”


与此同时,二手房楼市的热度从去年的“330新政”出台之后就开始逐渐攀升。

 

这个政策直接将二套房首付比例降为“不低于40%”的标准,结清了公积金贷款再次申请住房公积金贷款购房的家庭,二套房贷最低首付为30%。


苏希就是在2015年11月动了这个心思的。


政策和市场消息继续交叉影响人们的预期与行为。今年2月为“去库存“而出台的税率减免政策在需要大量去库存的三四线城市反响平平,却悄然改变了北上广深等一线城市人的心态。


苏希加紧了在上海看房的节奏。她现在居住的房子不够两年,无法免除营业税。


苏希曾算过一笔账,首付降到3成,房屋总价相当于变相提高,“大不了贷三十年,银行降息后4.5%到5.5%的利率完全可以被通货膨胀因素抵消掉,特别是夫妻两个公积金贷款,两个人相加可以贷出110万,这110万等于送钱给你啊。”


问题是,她看中的学区房涨价速度比她现有的房子要快。“现在只有杨浦区的房子涨得没那么快,但是杨浦区的人太多,孩子将来会竞争比较激烈,黄浦区的小学、初中都很好,人也不多,就是价格太贵。”她说。


为了尽量缩小置换房子的价格差,她找到链家,签署了一套速销房协议。所谓速销房,就是链家在承诺限期内卖出,如未能卖出会按一定比例赔付。


这种模式获得的独家房源,能节省时间以免房价跳得太离谱,对置换房需求者来说,较为切实。


不过,在得知链家出事的第二天,苏希就撤回了速销房协议。


一位行业内人士告诉《第一财经周刊》,因为独家垄断优势,链家的速销房卖价往往会高于周围的市场价格,超出的部分由经纪人获利。这样的作法会引起周围其他房源的业主心理不平衡,从而要么也将房源交给链家独家代理,要么跟着涨房价。


在庞大规模的压力下,为了完成KPI考核,链家给经纪人定下了每月两套速销房的业绩考核,如果完不成任务,5000的底薪就会降至2000。


速销房本来是为了满足置换房屋的刚需,但也使链家备受业内外诟病——链家拉高房价的比例普遍在10%至30%左右,其他中介拉高房价不过数万元。


“企图垄断市场的公司有很多,但很少有一家公司像链家这样被同行和用户反感,”一位同行业人士评论道,“它飞快地扩张、并购,但管理却是跟不上的。”


据他透露,新并入链家的公司很多只是挂了链家的招牌,双方的房源信息并没有打通。此次“链家风波”中涉事的原上海德祐地产的门店,情况就是如此。


对规模的盲目追求通常会影响运营质量,这在连锁行业近乎一条“戒律”。


但更危险的是那些被认为是类金融业的行为。


原本,为解决二手房产交易过程中双方的短期贷款需求,链家以自有资金提供垫资。“链家现金流比较充沛,拿去做这些既能满足客户需要的事情,也能保持增值,何乐不为?”链家金融事业部总裁魏勇对《第一财经周刊》说。


2014年,链家上线了金融产品。受制于现金流,交易量不足时,链家无法再以自有资金垫付周转。


2015年,“互联网+”的概念给了链家金融新的切入点。链家金融从线下搬到了线上,采用P2P模式融资,并启用杠杆。


“链家金融想要为客户在交易时提供便利,客观来说这个出发点应该是好的。”一位房产中介公司的高管告诉《第一财经周刊》,“但它的所谓P2P,其实使用的是资金池,只不过打了擦边球以经纪人个人名义提供贷款,可想想就知道,经纪人怎么可能有实力提供数百万的垫资?”


他提到一个更为严重的词——场外配资。过去购房者购买一套房屋,首套房杠杆比率约1:3,目前购房者利用链家金融杠杆支撑点,场外配资动辄达到1:5甚至1:7的连环杠杆比例。


上海市建委政府部门人员在内部透露,“按照目前(情况)推断,链家一个城市约3000套房屋借用金融杠杆,涉及3000个家庭,加上一环扣一环的连环配资,波及家庭肯定超过3000个家庭,这隐含着巨大风险。”


银库金融副总裁齐俊杰点出了中介公司在这个产业链里的独特位置:“尽管链家本身并未通过拉高房价获得实际的高佣金或获得增幅资金价值,但它通过金融杠杆的手段,让楼市的价格增长趋势加速,会缩短楼市趋势拐点的时间。”


但眼下,除了上海链家下线,其金融服务和理财产品仍然正常运转。“还是一开售就瞬间卖光,”一位链家的内部员工说,“你可以上线试试。”


是的,需求还在那里。据统计,在2015年的二手房销售中,70%左右是置换房,需要卖一买一。


很多新玩家看中了房子这门生意。过去几年,中介市场发生了很多变化,一些变化直接影响了链家,以及你的房子。


房多多2012年从苏州起步,当年扩张至10个城市,交易额达到40亿元,2013年7月,房多多完成B轮融资,同年的交易额迅速扩大至400亿。


房多多的价值在于放大了经纪人的“连接功能”。传统意义上,中介公司的经纪人只销售二手房,但房多多和房产开发商合作,借助互联网平台效应,将新房的资源开放给经纪人,让掌握客户资源的二手房经纪人参与到新房的销售过程。


真正具有舆论杀伤力的还包括成立于2014年下半年的爱屋吉屋。作为第一个以互联网企业身份进入中介行业的公司,爱屋吉屋直接将交易业务佣金比例降到1%,随后它很快把业务重心转移到二手房交易。


今年1月18日起,爱屋吉屋在上海取消了免佣金服务优惠,业内人士认为,收取佣金说明原来的低成本模式已难以为继。“互联网中介此前靠免佣金、低佣金的噱头迅速抢占市场,而当市场份额达到垄断时就有了话语权,此时也就开始赚钱了,而租房恢复佣金可能只是个追逐盈利的信号。”


不能说链家不紧张。在爱屋吉屋迅速扩张的时候,链家将租赁业务拆分出来,以子公司的形式独立运营。这种做法既减轻了自重,又便于灵活地应对爱屋吉屋等互联网公司的冲击。


丁丁租房就是链家用来狙击爱屋吉屋等互联网公司的产品,爱屋吉屋号称佣金减半,它则号称0佣金。但与很多互联网初创公司烧钱大战的情况类似,CEO俞建洋曾对外宣称,上线两个月,丁丁租房就亏损1亿元。业内也有不少批评声音,指责丁丁租房搅乱租赁市场。


某种程度上,你可以说链家是行业搅局者,但在充满不确定性的房地产走势面前,它也只能随波逐流。


一个商业行为,一个声音,都可能影响你的房价。


被新老玩家拉高的的房价却未能真正增加卖家的收益。


苏希的房子还在涨。她位于闸北的二套房单价已从2014年购买时的4.8万元/平方米涨至如今的7万元/平方米,但她看中的学区房涨得更快。


另一个更为实际的问题让她举棋不定,没人知道楼市这种疯狂的涨势会持续多久,会不会突然像股市一样过山车式地下落,在这个时候举全家之力买入,却可能买在了高点。


很多力量都在继续努力使你的房价维持在高位。


2016年3月1日,沈阳市政府下发《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》,其中包括22项刺激房产交易的新政,但最打眼的消息是:毕业未超5年大学生购房零首付。


沈阳市政府在这份意见书中还说:房地产业是我市全面振兴的重要支柱产业之一。


一些新段子又迅速诞生了。


没人统计得过来,2016年2月,围绕房子诞生了多少段子。对于如何用自嘲来缓解恐慌和焦虑,人们已经熟能生巧。


(应受访者要求,文中李蒙、小白、苏希均为化名。本刊记者吴洋洋对此文亦有贡献。)


张莹


一只买不起房的码字狗。