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合伙股权购房新模式,彻底解决商办公寓贷款难题

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11月28日,在房山长阳地铁上盖万科中央城售楼处,3443号会员黄老师(大出资人)和3号会员靳老师(小出资人)共同出资成立股份制新公司购买万科中央城精装loft公寓,大出资人出资66%,小出资人出资34%,工商登记比例大出资人代持小出资人20%股份(工商局登记大出资人86%,小出资人14%)。在持有期内,小出资人每月支付1.2%利息给大出资人,小出资人承担税费和工商记账地址费,大出资人授权小出资人有转让公司所有股份的权力(授权期为半年到三年)。未来转让时,由俱乐部提供寻找接盘方的转让服务。俱乐部创新打造合伙股权购房新产品正式落地!

图,会员正在售楼处签署合伙协议


这种模式,给了大出资人和小出资人每个人完全不同的投资回报,对于大出资人是稳健投资者,每月拿到利息1.2%,不管房价涨跌,都是固定收益每年14.4%,对于小出资人,就是高风险投资者,大出资人就是自己的贷款杠杆,相当首付只有三成多,其余用杠杆完成房产投资。如果房价一年后盈利五十万,不算持有费用,小出资人的收益就是五十万减去大出资人的一年利息十万,相当净利润四十万,而本金投入是36万,这样实际收益就是超过100%,而收益成倍放大的原因就是用了大出资人的杠杆。当然如果房价下跌,小出资人的损失也是放大的,这就是杠杆的两面性。

 

正是因为用公司名义购买,所以才有了这种产品的合理性安全性,通过股权登记保证出资人的安全。这就是资产证券化的直接受益产品。

可能有人会说,这样贷款的利息比银行贷款利息高呀,最好能够按照银行贷款利率6%左右,其实完全可以,只要房价涨上去,拿这多出来的利润给银行,好像对购房者利息合适了,其实房价高了才是最大的损失。而住宅房价奇高的原因就是把高出来的部分分给银行才换来的银行贷款,而银行之所以这么低的利息房贷,原因就是开发商拿出利润给了银行,银行是不会做亏本生意的,这就是可以贷款的房子房价贵的原因。

 

未来,在资产证券化的前提下更多的新玩法还会层出不穷,比如下跌保险,就是说如果房价涨了,那么涨价收益归购房者,如果房价跌了,可以用下跌保险赔偿,这就彻底打消了买房的痛点,就是害怕房价下跌带来的风险。

美房网首席特约分析师

康辉(meikang989),毕业于北京理工大学应用数学系,长期从事宏观经济分析和房地产市场研究,已发表八百余篇房地产观点见诸各大媒体。

美房网康老师助理

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责编|秀鑫

校对|甘雨

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