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中国房地产热点城市下一波:福州、长沙、成都、杭州

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这半年中国房地产的走势已经让业内大多数行业专家们大跌眼镜。我们现在几乎无法用任何经济模型去解释中国地产的泡沫化程度。政府、企业、居民个人,这场游戏的所有参与主体,都知道这是一场无以为继的游戏,但仍然还在俄罗斯的轮盘赌上继续下注。


中国经济已经房地产化,一切看上去都像日本房地产大崩盘前夜的末路狂欢。


这波信贷放松引发的房地产热潮从一线城市开始,波及二线核心城市,如今开始向新的热点城市挺进。低迷的实体经济,跌宕起伏的资本市场,各种P2P的违法金融乱象,让5000年农耕文化培育出来的这个14亿大国国民们更加谨慎的认为,在经济下行周期的当下,似乎只有房地产才能实实在在的保值增值。


市场上流传着的“京沪房价永远涨”肯定是个谬论,但这个谬论什么时候能被证伪,谁也不知道。至少目前的一切,都没有让我们看到短期回调的可能。


就此我研究了一下投行和一些行业研究机构们对市场的最新观点,短期仍然是在看多。我把他们的观点总结如下:


中金研究部:未来三个月房地产市场旺季会更旺


一年过半,全国房地产市场多项主要指标达到近年来同期高位,部分热点城市房价大涨,地王频现,楼市过热迹象仍在继续。


中金预计新房销售额将同比增长 40%,环比增长 5%;销售面积有望同比增长 30%,环比增长 10%,远高于过去五年的平均增速。

 

未来三个月:预计九月和十月将旺季更旺,主要考虑信贷环境宽松且开发商将推出更多项目。但是,随着基数拔高,十一月开始可能出现下行风险。


这轮楼市热点会否进一步向弱二线和强三线城市传导,成为行业内外近期关注的焦点。下面我们重点来看投资研究机构莫尼塔的观点。




1、市场热点是否正在或即将向部分弱二线和强三线城市传导?


莫尼塔调研发现,随着调控政策在一线和强二线城市加码推出,市场热度已开始向弱二线和强三线城市传导的趋势,主要流向基本面好和房地产库存相对较少的城市。楼市热度正在上升的城市包括武汉、郑州、杭州、天津、福州、南昌、南宁、济南、佛山、无锡等,近期均出现了较为明显的量价齐升现象。


2、经过这一轮二线城市楼市分化之后,出现了“价值洼地”


其一, 3月以来,二线城市房价的快速上涨,主要发生在少数热点城市,如厦门、南京、合肥、苏州、武汉、天津等城市,这些城市的房价已超过上一轮房地产周期的高点。多数其他城市房价上涨并不明显,房价还低于上一轮周期的高点,相对成为“价值洼地”(图表三)。

其二,在这些尚未明显涨价的城市中,包括长沙、成都、宁波、大连、青岛、西安、长春等在内的多个城市,人均GDP水平相对于二线平均水平高,而房价相对于平均水平低,或成为“价值洼地”投资者的追逐热点,助推下一波房价上涨。

3、从市场规律来看,土地供应紧缺的城市,房价很容易出现大涨


南京、苏州今年上半年的土地供应量仅完成全年指标的三分之一,土地供应紧缺是房价暴升的主要原因。从供应总量来看,今年北、上、广、深土地供应同比减少了30-40%,二线城市土地供应同比基本持平。
一、二线城市的楼市热度反过来影响土地市场,一线及二线中心城市土地受到追捧,房企集体扎堆,地价不断攀升,地王数量屡创历史同期新高。以武汉为例,短短半年内区域内大型开发商数量已超过50家,其中超过20%的开发商手无后续项目。
土地交易和和土地拍卖溢价率变化可以反应出开发商对一个城市地产市场走势的基本判断。经莫尼塔研究测算,主要二线城市今年的土地拍卖溢价率相对2015年,均有大幅提升,其中南宁、宁波、长沙、天津、杭州、成都、南昌等城市溢价率涨幅超过3倍(图7)。

莫尼塔实地调研中,也印证了这一点:土地高溢价城市近期楼市表现强劲,普遍表现为投资客短期大量涌入,购买者恐慌入市,开发商捂盘惜售现象明显。



谁是新“四小龙”?
结合宏观自上而下的分析和微观调研自下而上的判断,莫尼塔筛选出未来房价即将大幅上涨的城市是:福州、长沙、成都和杭州,有望接力成为房价上涨新的“四小龙”。
1
福州
土地供应方面,上半年福州出让及成交地块均明显少于往年,前8个月的平均溢价率达到99%(是199%)。上半年房地产库存 加速去化,新房库存销售比已低于8个月。图表8所示,今年以来,福州房价在前5个月一直保持环比小幅上涨(涨幅0.2%-1%左右),从6月份开始,涨幅进一步扩大,分别为1.63%和4.44%。随着去年福州高价地入市,加上厦门居高的房价和限购后市场需求的外溢效应,下半年福州房价将呈直线上涨的态势。
2
长沙
作为经济排名全国第十四的省会城市,长沙房价(均价约7000元/平米)明显存在“低估”。拥有700万规模人口基础,江景、山景资源优势明显,距离房价居高的省会城市合肥、武汉不远,可以很好承接两个省会城市购房需求的外溢效应。上半年,在一揽子利好政策刺激下,长沙楼市去化明显,库存销售比目前维持在6个月左右。周边区域炒房团的进驻将带动更多投资需求的跟进。
3
成都
如图表8,成都房价2016年前4个月涨幅环比负增长, 5月份开始转负为正,并有进一步加速上涨的趋势。得益于上半年库存加速去化,目前库存销售比已进一步压缩为6个月。受热点板块高价项目支撑和地王效应刺激,下半年市场需求将得到充分释放,房价也将水涨船高。
4
杭州
随着城市定位全面升级,杭州对周边区域甚至是长三角其他城市的需求吸附能力进一步增强。尤其是G20 峰会与2022年亚运会等一系列世界级盛会在此举行,杭州将会成为国内自然和人文资源条件最好的国际化现代都市,宜居城市的特性进一步体现。 此外,随着上海、合肥、南京、苏州等热点二线城市的限购限贷政策推出,长三角领域的投资需求将更多转移至杭州。反应在房价上, 2016年以来杭州房价一直窄幅增长,最近2个月环比涨幅分别为2.55%、3.21%,有明显扩大的趋势。未来一段时间,中国房地产价格总体涨幅回落,伴随着投资需求的推动,热点传导仍将继续。但受需求提前释放影响,后续购买力是否强劲尚有一定的不确定性;在地王现象的价格暗示下,短期内价格下跌可能性不大,但政策仍是市场最大不确定因素。


未来房价调整的触发因素和风险

需要提醒的是, 7月份银行新增贷款几乎全部来自于居民新增中长期贷款,而个人住房抵押贷款是居民新增中长期贷款中最主要的组成部分。因此可以看到,信贷驱动的楼市风险进一步加剧。莫尼塔调研了解到,目前,中国工商银行、中国建设银行在部分热点城市开始收紧外来人口购房按揭贷款,信贷政策收紧或是下半年房地产市场出现拐点的最大风险。


此外,随着热点城市地王频出,土地交易中银行无限配资带来的高杠杆风险已引发监管层关注,信贷政策收紧将是大势所趋,初步估计在四季度实施。届时,市场热度将骤然降温,触发拐点。







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