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房地产大数据能讲出怎样的故事 链家能成为搅局者吗?

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12月21日的链家2018年度思享会上,链家研究院发布了地产大数据产品RealData,代表着链家正式进入地产大数据服务市场。


这意味着,在针对房地产相关的B端用户数据供应商里,又多了一个对手。


这个领域此前已经有了房天下的中国指数研究院、易居集团的克而瑞、明源地产研究院等老牌研究机构,以及云房数据、TalkingData等通过大数据算法来提供数据服务的独立第三方。房地产大数据目前并不是一个能“赚大钱”的业务,为什么还有这么多后来者。




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RealData的切入口



无论是借助于政府备案数据而划定行业江山的老牌研究机构,还是借助新技术杀入的数据服务商,RealData最值得一表的,还是其基于真实交易场景而建立的真实数据库以及实时数据的更新能力。

 

链家集团技术副总裁惠新宸表示:“链家做大数据的思路就是,所有数据均来自于业务系统,而这些生产出来的数据反哺业务系统,并指导业务系统依靠数据来做评判,让数据在整个闭环中流动起来,这样才能保证数据的鲜活性,并且让它产生价值。”

 

链家集团技术副总裁惠新宸


“你可以把它当做房地产行业的Wind。”链家研究院院长杨现领说。

 

在杨现领看来,目前房地产数据市场上存在着“假、散、乱、慢、粗”五大问题,数据不真实、不落地,数据入口和来源分散,数据统计口径不一、数据更新不及时、不全,数据不够微观、颗粒度较粗等。“如何更快洞悉行业资讯、进行精准的决策和真实评估、预测结果,是数据产品需要解决的核心问题。”

  

链家研究院院长杨现领


誉翔安地产及办法数据执行合伙人王珂认同杨现领的观点。他告诉笔者,房地产属于低频交易,最主要的数据集中在成交节点上,房屋买卖的数据采集都有买卖合同信息,然后在相关政府部门备案,这个强制性的规范要求使得各家公司都通过和政府部门合作,拿到这些数据,然后在数据源头基础上做加工销售给B(企业),这是典型的C(消费者)的数据,来源于G(政府)的采集,经过加工卖给B(企业)。


但因为有各家数据机构的发挥成分在,虽然都是来自政府真实的成交数据,但输出的结果会因为数据时效性、汇总口径等问题,导致各家机构数据有统计不一致的情况。比如想做办公楼买卖数据的汇总,首先因为一手房地产项目一般都由若干个销售证组成,要把住宅、商办等各种混合在一起的数据剥离,这些人工工作都会带来差异。

 

“链家的数据是来源于线下一手交易的C,经过深加工,然后卖给G和B,数据更加真实鲜活。”王珂认为。

 

不过,也有业内人士提出质疑:链家的RealData太倚重自身数据,数据的真实性就和其所在城市的占有率有很大关系。尽管链家的二手房及租赁市场的占有率在全国市场的整体优势明显,但并不是每个城市都没有对手,比如南京、长沙、郑州、杭州等地。

 

“对市场的数据空白补充很有意义,但不会对整体房地产数据格局形成大的冲击。”上述业内人士认为。在这些城市的数据获取可能存在不全面的问题,这对于全国化扩张的开发商来说,可能会有所顾虑;其次,在新房市场,目前中原、世联、易居的优势更强,因此,新房数据也会打折扣。

 

不过,链家研究院对于RealData的定位也很明确。“在当前的形势下,RealData的主要作用就是填补优质数据的部分空白。宏观城市数据、土地、新房、二手、租赁、公寓的数据中,新房和土地这两个品类上,已经有公司做得不错了,我们希望能够在二手、租赁、长租公寓这三个品类上做一些补充。”杨现领说。

 

据链家披露的数据显示,目前,其大数据系统已经形成了具备8000万套房屋信息的楼盘字典、日均活跃用户300万、日新增行为数据5TB+、数据总量1.34PB+的大数据体量。

 

2

地产大数据市场之争



据杨现领透露,RealData产品未来应该会有两类受众:第一类是大B,即开发商、政府和银行、金融机构;第二类是小B,就是链家自有的经纪人。

 

对于第一类使用者大B,目前已经有中指、易居克而瑞、明源地产研究占据了大的市场份额,此外还有云房、中原、亿瀚、TalkingData等机构数据,也都各自有着自己生存的一方土壤。

 

据金科集团相关负责人介绍,房地产数据报告对于公司整体发展战略的制定、公司财务运营状况分析、市场发展动态掌握有一定帮助。金科使用了克而瑞、中指研究院、明源地产的数据。其中,克而瑞更偏向于市场走向趋势分析,中国指数研究院更偏向行业营收、发展数据的分析,明源地产研究院更偏向行业案例分析。

 

不过,这些数据机构通常都是非单一业务机构,它们和代理商、经纪公司之间相互依赖。例如,中指院和房天下是一个集团,克尔瑞和易居是一个集团。云房数据创始人闫旭东认为,中指院背靠房天下这个媒体平台,房天下已经形成了包括新房、二手房、家居、租房、金融、房地产研究等在内的全业务生态链,特别是媒体推广资源要优于克而瑞,但克而瑞因为本身在全国代理了很多新房销售,相对更懂开发商需求,其除了数据,还能提供从前期项目策划、定位、产品设计到后期销售控制,全环节的支持,这也使得其数据本身的价值会略高于中指,“比如土地数据现在都很透明,中指的报告侧重整个土地市场的情况,克而瑞除了土地整体市场情况外,还会跟踪土地分析”。

 

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,当前房地产市场数据更多的还是基本的趋势判断,很少有机构真正做到大数据概念,要真正形成有可分析价值和具备较好预测能力的数据内容,大数据的基础是市场交易数据。


3

除了卖报告还能怎么挣钱



对于相对传统的房地产,大数据的价值在哪里?杨现领说, 在国内房地产的白银时代,市场重心从增量向存量转移,加上土地供给规则的改变,倒逼房地产企业从传统开发思维向服务、运营思维转变。大数据分析可能会对提高管理、运营存量资产的能力以盈利有帮助。

 

拥有互联网技术的房地产交易平台,则试图以自身接近客户的优势来生产、沉淀数据,并从数据中窥得未来真实的新“蛋糕”、新场景及新的盈利模型。

 

王珂表示,目前房地产行业的机构数据,主要有两个盈利模式,一是直接产生收入,就是俗称“卖报告挣钱”;另一类是间接产生收入,比如链家的住宅数据,7000万的楼盘字典,因为他们的精细化管理,带来交易效率的提升,业内其他公司可能带看10次才能成交一套,链家的客户看8次就会有成交。“房地产数据盈利的模式大家都在摸着石头过河,服务形式体现在线下,都是初级的数据变现”。

 

笔者查阅中指院和克尔瑞的官方网站发现,中指院的数据产品主要有《百城价格指数》、《中国300城市土地市场交易情报》、《中国主要城市房地产交易市场情报》等。克而瑞的产品有《房地产企业销售TOP100排行榜》、《中国房地产企业新增货值100排行榜》、《运营收入排行榜》等。两家的数据产品并无本质差别。

 

王珂认为,理想的房地产大数据应该是来源于C、应用于C,比如高德地图,未来是线上服务为主。如果参考美国的模式,会发现他们是通过向房地产经纪人出售数据来变现的,美国的经纪人是自由职业者,这些人需要购买平台数据来提升交易效率。

 

杨现领认为,未来开发商的数量在减少,数据提供给开发商没有问题,长期看,需求量比较有限,但经纪公司仅仅在北京,就超过4000家,有超过10万的经纪人,经纪公司和经纪人的市场更分散,信息对称度更低,数据的价值会更大一些。

 

“房产数据的盈利模式,最终得看有多少应用场景,应用场景越多,增加收入的地方就多。云房数据据涵盖了二手房、新房、租赁等多个场景,还有多渠道的线上客户行为数据以及定点监测的集中式公寓门店数据,能在开发商、非银金融业、银行、税务、评估、二手房交易这些场景下应用。”闫旭东表示,云房的思路是“数据驱动场景业务发展”。

 

云房数据2016年11月获得了2000万元天使轮融资,投资方为达晨创投、数智匠人,并将完成A轮融资。TalkingData也在2016年1月获得1亿美元C轮融资,在过往的融资经历中,其投资人包括软银中国资本、北极光创投、麦顿投资、五岳资本、华诺创投。而链家正在计划上市。

 

房地产大数据到底还会讲出怎样的故事,这是投资人和买单者都想继续听下去的理由,目前笔者能看到的转变仅是数据产品正在从“背书”式逻辑向“提升交易效率”变化,但还不足以构成这个市场爆发的必要理由。





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