房地产税出台影响几何?应该买房还是卖房?

秦皇岛新浪房产2018-06-12 16:22:13

  近日发布的《房地产税的出台,对中国房地产市场影响几何?》指出:房地产税的推出,可以说是中国房地产税制改革的一项重大举措,是确保房地产市场平稳健康发展的长效机制之一。降低房地产开发、建设、交易等环节的流转税,增加房地产持有环节的财产税,是中央此次房地产税制改革的核心方向。从开发建设角度来看,未来或将适当地降低开发建设及交易环节中的一些间接税费,比如土增税、行政事业性收费等,从而有利于平衡开发商和投资者的相关税负压力。从业主的角度来看,计税基础调整为物业评估值后,或将增加业主的税负压力,尤其是那些房价高速增长的城市,对于抑制投资性需求,稳定房地产市场具有积极的作用。



  高力国际表示,目前税制下,对于房地产持有环节所征收的是房产税,即以房屋原值一次扣除10%-30%后的余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。应税物业类型主要是经营性物业,住宅物业除上海、重庆两个房产税试点城市外(主要针对超过一定价格及人均居住面积的中高端住宅进行征收),其余都是暂免征收房产税。而即将开征的房地产税的征收对象将是房地合一的概念,即除了房屋之外还包括土地,其计税基础为物业市场评估价值。




  不同用途物业房产税计税依据:

  至于房地产税的开征对房地产市场的影响,高力国际认为:

  从业主的角度来看,未来随着房地产税的开征,住宅物业也将全部纳入征收范畴。与按房产账面原值的计征方式相比,税基调整为物业评估值后,若税率不作太大调整,税负压力会随着物业的增值而明显增长,尤其是在那些房价高速增长的城市,对于那些持有多套住宅物业的投资客来说,将受到一定影响。迫于高企的持有成本压力,投资客或将减少手中持有的物业套数,有利于增加住房销售市场的供应量,平衡供需矛盾,从而对房价的快速增长起到一定的抑制作用,有利于房地产市场的稳定发展。

  从开发建设角度来看,未来或将会适当地降低开发建设及交易环节中的一些间接税费,例如土增税、行政事业性收费等,从而有利于平衡开发商和投资者的相关税负压力。

  从政府决策部门的角度来看,由于房地产税征收对象包含了房屋和土地的统一体,若继续采用土地出让金制度,会存在重复征收的问题,所以未来随着房地产税的出台,相关税制改革将也同步推进。

  从行业发展的角度来看,房地产税的开征有力于优化资源配置,能有效盘活闲置存量物业,从而有利于整个行业的健康发展。另外,由于未来房地产税的计税基础是以评估值来计征,所以会给房地产估价行业带来众多的业务发展机会。




  对国外房地产税征收情况进行分析,发现房(地)产税的征收范围除英国外(仅住宅),都涵盖了几乎所有的物业类型,计税方式可分为从价和从租计征两种方式。为了平衡社会不同阶层的利益及税负压力,很多国家或地区都施行了累进制税率,并对出租物业和空置物业实施了差异化的税率标准。例如英国的市政税,房屋价值越高,所承担的税额也越高,并在一些地方对空置两年以上的房屋加收50%的市政税。


  国外的这些实操案例,对于中国房地产税的开征具有积极的指导意义。给予地方政府一定的自由裁量权,有保有压,平衡不同区域发展的不均衡性,应该是我们决策层需要考虑的方向。


  对于未来房地产税具体的执行方案,有以下几点尚需明确:

  1.未来房地产税的税收收入将纳入地税体系还是国税体系?

  2.房地产税的税基调整为物业评估价值后,物业价值由哪方来评估?评估价值需多久评估一次?

  3.房地产税的征收主体将会如何确定?具体将如何开征?

  期待能提供公正而高效的执行方案,让房地产税能真正起到稳定房地产市场发展的积极作用。