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【美国房产资讯】中国人在美国买房时常常问些什么?

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     去美国买房如今已成为众多人的选择,无论是为将来自己养老还是为孩子创造更好的未来,美国是人们心中的首选。尤其是在国内股市动荡、汇率大跌,经济减缓等一系列不稳定因素,让中产阶级和富裕阶层有优化资产组合的倾向。

      为什么在美国买房子?

  a. 美国房屋产权为私有制,永久产权

  中美房产最本质的区别在于房屋产权和拥有方式。中国房屋产权是公有制,买了房子之后最多有70年的使用权。而美国房产实行私有制,并且是永久产权。一经购买,包括房子和房子上方的天空和下方的土地全部永远属于自己。

  b. 美国房子价格不高,甚至低于中国

  现今,美国所有房屋的平均中间价格为16.3万美元,也就是说,有一半的房产低于97.8万人民币。这个价格在中国很多城市来讲都显得那样平易近人。用同样的价格,在美国买到房子可以比中国大三倍以上。或者说,用买中国房子三分之一的价格就可以在美国同等区域买房一套大房子。

  c. 美国房产政策完善,法律环境健全,房屋产权受保障

  美国的房地产法律经过了几十年的发展和完善,逐渐形成了相对完善和成熟的房产法律制度和市场。比如美国的房产信息是公开的,购房者可以去政府网站查看意向房产的全部详细信息。所有的交易信息, 包括实际价格,税额, 交易日期, 交易情况, 都必须明确的呈报,这就有效的避免了炒房现象的发生。此外,美国政府会保护房屋拥有者的产权,并保障房产交易中买卖上方的权益,比较公平公正公开。美国房产问答延伸阅读:美国法律如何保障外国买房人的权益?

  d. 美国房产可以获得较高的租金回报率

  以出租和投资美国房产为目的会有稳定的房产增值效益和获得较高的租金回报。

  e. 美国有多种房产类型,可以依据投资目的自如选择

美国房产类型分为1.独栋别墅、2.联排别墅、3.公寓、4.多户住宅。每种房型会分布在不同的地区或城市,并匹配不同的投资目的。如投资、留学、养老买房都有比较适合的几类主要的房产类型。

虽然在美国投资购买房屋的好处多多,但对于没有投资美国房地产经验的人士来说,还是有许许多多的疑惑需要一一解答。我在二十年的职业生涯里,最常遇到的来自中国客户都会问一些基本问题,比如 :到底来美国买房子是否可行? 如果可行, 那么如何去买? 由于对美国的不熟悉, 很多人会犹豫,会有太多的问题不能确定,比如去美国买房有何限制? 买房流程及步骤如何? 该准备什么文件? 购房过户中到底有那些费用?投资后回报率如何?是否安全? 该在那里买房?等等。由于在咨询时,有一些常见的问题反复地被提到,所以我们根据大家的经常提的实际问题,准备了如下一些问题的解答,希望对对您想在美国买房产有一些帮助。也欢迎来洛杉矶投资的朋友找到成薇,才是最安全可靠。


1、没有绿卡的外国人可以到美国购置房产吗?

可以。任何外国人都可以在美国买房子。美国是一个移民国家,是欢迎外国人在美国投资或购置房产,在买房方面几乎没有任何的限制。同时,法律透明公开,购房程式要比其他国家相对简单明瞭。任何人都可以购买美国房产,只要你拥有中国护照,你就可以完成购房交易,即使你没有美国签证,也可以通过传真完成交易。

2、美国买房可以移民吗?

当前最热门的移民目标国,如美国、澳洲、英国、加拿大,都是经济发达国家,一般不会利用买房移民这种方式吸引外资。所以在大多数国家里,买房与移民完全是两个完全没有联系的两件事。

3、在美国买房是必须本人到美国才能买吗?

理论上你不必亲自到美国就可以买房。但是在看房、选房的过程中,你如果能亲自选择是最好的。在居外接触到的案例中,有的投资人委托他的朋友帮他看房,他从朋友给他的资讯、图片等资料中作出判断,选定房子。这是足不出户购置美国房产的一种范例。

4、在美国买房要多少钱?

美国属于比较热门的国家,像美国加州洛杉矶、旧金山,好学区的100万美元左右,尔湾有50~80万美元的,向钻石吧、核桃是等50万的也有。硅谷的现在很红火,70万美元的有的加价20万美元才能买到。

5、在美国各大城市买房需要多少首付?

美国买房,通常的做法是先支付20%的首付,然后用按揭贷款来支付剩余的房款。据房地产资讯网站Zillow报告,在美国,平均20%的首付款相当于36,500美元。但实际数额千差万别,取决于住房所处的位置以及你想要购置什么价位的住房。加州的住房通常位居最贵之列,而在诸如北卡罗莱纳和俄亥俄等州购房就轻松多了。

6、在美国的房子有哪几种种类?

在住宅类房产中,通常分成独栋别墅、公寓、联排别墅。

独栋别墅在美国房屋里面最多的一种,所谓独栋别墅,是在某一块土地上只有这一栋房子。美国的房屋产权是包括土地及建筑物,这种形态在中国称为别墅。别墅可以称为豪华的独栋别墅。公寓通常是一排相连的房子,有五栋、十栋甚至更多,你可以拥有其中的一栋,它可以是一层、二层或是三层的形式。联排别墅和公寓的差别不大,通常来说联排别墅是比较豪华的,它通常由二栋或三栋构成。联排别墅的房子一般为一层或二层,很少用到三层。公寓和联排别墅所拥有的土地只是建筑物所占据的那部分,有时会有小部分的院子。

7、在美国可以买那一种类型的物业?

美国各州法律规定不尽相同,但绝大部分州不限制外国人(公司)购买一般的居住和商业性房地产,比如东西海岸主要的:加州、佛州、纽约州等等。少数州如新墨西哥、俄克拉何马州等要求只有公民或居民身份才能购买当地的居住和商业性房地产,大多数州对农业、矿产等战略用地有所限制。

8、美国买房是买新房好还是二手房好?

在美国,大多数在市场上交易的房子是二手房子,占市场上挂牌的某房子总数的85%;新建的房子相对较少,仅占15%。这与中国大陆的房地产市场有很大的区别。在加州,大部分优良的地段已经被老的住宅社区占据,所以一般大规模开发的新建房地段会稍偏,但是新房户型设计新颖有效,房屋比较智能化,并且普遍内装现代奢华,买房后直接拧包入住,不需要任何房屋整修。新房二手房各有利弊,建议询问职业的经纪人帮助你权衡比较。

9、到美国买房需要准备哪些文件?

现金买主和贷款买主所需要的准备问题有所不同。

现金买主需要准备的文件:1、有效的护照和签证2、准备好购房资金证明(国内银行中英文版的存款证明)3.在美国当地银行开设的帐号。

货款买主需要准备的文件1、有效的护照和签证2、工作证明、工作收入(单位或街道开具证明,交由公证公司翻译)3、自付款部份的资金证明(中英文版的银行存款证明)4、在美国当地银行开设的帐号。

10、房子是坐北朝南的吗?

中国人喜欢坐北朝南的房子主要是因为朝南的房子光线好,冬天又暖和。然而,虽然都在北半球,美国人在盖房子时并没有这个概念,甚至东西朝向的房子还比南北朝向的多。对于那些坚持要求座北朝向的中国人而言,适合的选择就更少了。不过判断房屋的朝向也有一个小窍门,就是根据街名的后缀。比如街名后缀为Ave的,都是东西朝向,后缀为Road、Street或Drive的,都是南北朝向,后缀为Court的,一般是在街的尽头,一排房屋围成一个圆圈,没有正南正北的朝向。

11、买房可以用现金吗?

这里的现金就是花花绿绿的钞票,许多中国人想用现金买房,但令国人困惑的是,美国的过户结算公司并不接收现金,他们只接受汇款或银行出具的本票(casher’scheck)这两种结算方式,连个人支票也不收,除非是合同生效后的第一笔诚意金。

其实这源自美国严格的现金管理制度,而且不仅仅是买房的支付方式有严格规定,很多政府收费结算方式也是很呆板单一的,比如有些法院收费,只收现金支票(moneyorder),不收个人支票和信用卡。

12、去美国买房的基本流程是怎样的?与中国买房程序上有什么不同

只要做到以下10步,就能轻松购得你的美国梦屋1、在线选房2、沟通洽谈3、实地看房4、贷款预审5、检查房屋6、签署合同7、贷款审批8、购买保险9、过户公证10、房屋交接。

在美国买房的整个过程中,要经过一层一层的手续,比较复杂,也比较严谨。也就是说,在房产过户中的作欺、违约的机会率会降至最低,整个买卖的程序你可以咨询国内专业的房产公司顾问,房产公司会为您选择一个负责任、有经验的经纪人作你的买方经纪,其它事情你就不必太担忧了。

13、去美国买房要准备多少资金?

去美国买房的费用包括1、美国当地的房产价格(在34-70万美元左右)2、一些容易被忽略却又不得不付的相关费用(占房价的5%-7%)3、美国房产税(0.5%-3%)。我们以在美国购买一套50万美元的房产为例,买家需要准备的资金为:房产总价50万+相关费用(5-7%)+第一年房产税(0.5-3%)=54万美元,以上费用不包括将房产委托管理、出租的手续费。

由此可见,去美国买房的额外费用开销也是不容忽视的,加上这些,美国买房费用预算可又要增加不少。建议购房者一定要提前了解并做好相应的购房计划。

14、购房资金如何汇到美国?

如果你在中国或美国设有公司,资金的汇入或转出应该没有问题,如果你是以个人名义汇款,你会受到外汇管制的限制,无法将资金整笔一次汇出,需要分批汇款。这样你需要更多的时间,早作准备,如果你在美国的银行己设有一个帐户是最好不过的。所以在你购房之前如果有机会来美国考查或观光旅游的时候,顺便开设一个帐户,会对你以后的购房投资有很大帮助。具体的汇款手续,你可以咨询当地的银行或者咨询专业的房产公司顾问。

15、房东为什么卖房?

数据显示,几乎90%的中国人在看中某个房子后都会提出这个问题,尽管它可能涉及到卖方的隐私。大家问这个问题,无非有两个原因:一是担心买到凶宅;二是想掌握主人卖房的心理以便讨价还价。美国的法律规定,若客人直接问是否为凶宅,卖方或卖方的经纪人必须如实作答,如果客人不问,卖方和卖方的经纪人则没有义务披露。

卖房往往还有个原因,那就是邻里关系问题,如果真实原因是遇到了坏邻居,买房人是无法得知的。

有些甚至可能涉及种族原因,比如不愿与异族或不同肤色的人为邻,但在美国种族歧视是违法的,卖方绝对不会讲出来。不过你可以在网上查到每个大社区的种族构成情况。

16、在美国买房需要支付多少佣金给经纪人?

在美国无论是买房还是卖房,佣金都是由卖主支付的,所以你在美国买房不必支付任何佣金给经纪人,除非你们另有协议。

17、送家具吗?

美国的房价并不包括家具在内,除非房东主动在信息披露文件中说明(这种情况非常少见)。

这是因为他们的家具可能有些是古董,是上几辈人传下来的,有特别重要的纪念意义,所以即便你愿意掏钱购买,他们也不愿意出售。

所以,人们有时喜欢一个房子,可能是因为房屋内的软装饰很别致,或者家具搭配很适宜,当这些东西都搬走之后,房屋也就变得十分普通,所以呢,当你挑选房屋时,要用穿透力的眼光去看待房子,充分运用和发挥你的想象力。

18、怎样知道我要买的房子的房产税是多少?

在美国各州、各地的地产税率都不相同,加州的房产税一般在1.2%-2.0%,包括了县、市及地方的税。在购房之前,你可以参考屋主的税率,请你咨询专业的房产顾问或经纪人帮你换算出来。如果你要知道确切的数字,需要花一点时间到县级地税单位去查明。这个税率可能每年会不同。

19、在美国买房如何确保交易安全?

在房产交易中两大关键问题是,产权是否清晰可售和交易资金是否安全。这两个问题都可以找产权保险公司解决。产权保险公司是为购房者提供调查、产权保险、资金监管、过户登记等服务以确保产权的安全可靠并且能够合法交易,如同贴身警卫般保障购房者的权益,即使真的遇到麻烦,最差的结果也能把钱拿回来,最大程度上保护用户的权益。

20、在美国买房能贷款吗?

当然可以,一般来说,海外买家的贷款首付相对较高,必须高于35%以上,最高可以贷到200万美金。不过,海外投资者在美国申请贷款的周期会比较长,其中审阅、确定买家的还款能力是关键。一旦通过审阅,其操作流程也跟国内差不多。在美国,常见的房屋贷款年限分30年、15年、7年、5年、3年。

21、怎么在美国办理购房贷款?大概能贷多少钱?

在美国申请房贷的流程,过程与国内的房贷申请流程有相似之处,大致分为选择贷款机构——获取贷款机构预先资格——贷款机构审核申请人资质——房产评估——贷款机构放贷。

在美国。房屋按揭贷款发放的核心原则是抵押品价值足够,申请人有良好的信誉和持续的收入来源,与申请人的身份国籍本身没有直接关联性。目前在美国绝大多数州,外国人(无美国绿卡)可以通过贷款购买美国房产,但是首付通常要炸40-50,并且因为本身没有美国信用记录和收入来源证明,贷款机构会额外要求贷款人支付高于市场水平的1-2%的利息。

22、在美国办理房屋贷款,需要什么文件证明?

如果大家能够支付较高的首付比例和贷款利息,那贷款申请在操作层面上所需要准备的文件大致如下:1、足够完成首付和其他交易费用的现今证明(存期至少60天)2、提供在美国或国外的资产证明3、护照4、近期收入证明(工资单或税收申报表)5、信用记录,国内相关信用报告,信用推荐信6、拥有美国银行账户(不一定是贷款银行)7、房屋买卖的交易合同8、提供目前居住地址证明。

23、中国客户在美国买房贷款,有什么银行比较快捷,方便,省心?

一般美国的贷款都是叫做Full-Doc的贷款,就是对居民身份,收入等要求较高。中国客户来美国买房子,因为没有本地收入,会找一些特殊的贷款,比如华美银行,这样的贷款利息稍高,但是普遍要求至少40%的首付以及比较高的预留金,有时候汇丰银行也有类似贷款。还可以找一些私募基金(Private Equity)。

24、在美国买了房子,我的孩子就可以申请就读美国的公立学校吗?

在美国,绝大部分公立学校是不签发学生签证的,但也有少部分公立学校可以签发I-20(来美之前最好和你想要上的学校确认)。所以如果你只是在美国买了房子而没有其他身份的话,你的子女需要拥有学生签证,才能既在美国读书,又得到合法的学生身份居留美国。

在过去的经验中,公立学校只需要用住所的水电单,租房合约或房产证就可以申请让孩子在你所住地址对应的公立学校上学,而最近有些公立学校除了要你提供水电单、租房合约或者房产证以外,也需要你提供有效的签证,才能入学。建议来美之前个买房之前请和当地的学校确认或请教专业人士。

25、买了美国学区房是否就能上周边的学校?

美国的公立中学和小学(包括1年幼儿园),都是采取“就近入学”的原则。好学校必然吸引家长来买“学区房”,进而推动房价的上涨。美国法律规定,任何孩子包括父母是偷渡者的孩子,只要是居住在这个学区内,都享有免费教育的权利。

26、如何确定美国房产卖房利润?

美国房产卖房利润是调整以后的卖价(Adjusted Sale Price)减去调整后的成本(Adjusted Cost Basis)。调整后的成本是买价(Purchase Price)减去销售佣金、律师费等。调整后的卖价是卖价(Selling Price)减去房屋整修费用(Cost of Capital Improvement)。国税局(IRS)对整修费用有较严控制,如维修热水器的费用不能列为整修费用,但安装一台洗碗机则可。再如,你可扣除雇工的工钱但不可以扣除你自己的工钱。国税局同时要求卖方每年申报详细的利润计算。整修费用的收据(Receipt)应妥当保存。

来洛杉矶投资房地产只要您找到成薇作为经纪人,以上所有的问题将迎刃而解。

现在是投资美国房市的最佳时机吗?

  总部设于俄亥俄州哥伦布市的美国全国保险公司进行的调查显示,美国房地产市场进入自2001年14年以来最稳健的时期。全美健康房地产市场的领先指标2014年第四季度上涨至109.8,该数据高于100表示产业健康发展。该指数使用373个带动房地产市场的统计城区的当地数据。包括改善就业的措施,人口统计以及抵押市场。

  房地产是具有强周期性的经济部门。从美国几十年的房价变化来看,差不多每10-12年一个周期。经过了2006年一直到2012年初的楼市回跌, 美国己经走过5年到6年的房价下降期,未来差不多5~6年美国房价会继续稳定上涨,现在美国房产正值最佳投资时机,具备财力的国内投资者完全可以把美国房地产看作长期强劲获利的工具。





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成薇(英文名Cathy Cheng):著名美国房地产专家、新浪财经专栏作家、加州州立大学电机学硕士,全球著名房地产公司 Remax 合伙人,美国华人总商会副会长。美国房地产Broker执照。近20年的房地产销售经验。连续多年获得全美名人榜,终身成就奖、全球传奇奖、最高蓝钻奖、总裁奖、白金奖、美国加州第一名顶尖华人奖等多项大奖。获得全美Remax 房地产经纪人第二名、全加州第一名,以及Remax全球华人销售冠军。


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