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2018上半年一定是买新房的最佳时机

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别的号在送礼物,我在桑粉丝

别的号在搞年会,我在桑粉丝

主城区都拿证了,我在桑粉丝

外面的世界不管在搞啥子

我都在孜孜不倦的桑粉丝



你们再在我面前装疯迷窍的我就要出来斗舞了哈!


舞王来摆今天的主题


2018上半年是买新盘的最佳时机


更是买主城新盘的最佳时机




去年中下我就这样认为了,私下咨询过我的粉丝都晓得我就是酱紫回复的,一直没有写是因为我不晓得咋个写,难道我写:我的第六感。没有说服力啊,说不通啊,我又不卖姨妈巾。


现在我想通了,赶脚有点复杂。



要理透彻这个玄学就不能站在买房人的角度来看问题,不要一天到黑吼政府不管你,不管刚需的死活,现在就是在管你的死活,你不抓紧就是你的问题,毕竟不可能主城一直卖一万五,郊区一直卖一万啊是不是?


如果不同意这个观点下面的就不用看了,再见。



用放大镜配合显微镜看问题,假比说你是负责这一块的,你需要平衡买房人、开发商、土地收入以及死命令(房价不能爆涨)。我知识不够渊博,暂时只想得起这几样。


这几爷子每个人都在打自己的如意算盘,买房人一样是这个大染缸里面的一坨黑色素,不清高也不是省油的灯,一样是在利益的驱使下心头慌了才往里面冲,不要一副受害者的样子,开发商现在还觉得自己受到了一万点伤害呢。



成都最先开始执行的是限价,就是房价不能暴涨的死命令,开发商只能在合理的利润范围内拿预售证。


这个是最重要的ZZ任务。



这边正在限价,那边的土地市场打得热火朝天,楼面价高出房价的地块比比皆是,目前成都二圈层近郊土地楼面价基本在10500元/㎡左右,周边新盘房价也就差不多这个价格;

主城区更是要日天,一言不合一万七、一万六、一万五还要修一抹多配建设施,在不偷面积的情况下有些地块的楼面价都快赶上周边二手房价了。


这个是城市发展要符合自己的城市定位以及它发展需要土地财政收入不可避免的情况。



此时成都的各大售楼部正充斥一股很好闻的铜臭味,由于限价,某些开发商气得遭不住,好吧,这边你不要我赚,那我从另外一边下手。


于是茶水、渠道不绝于耳,关系户、内部人员生生不息。


在那个不太单纯的年代普通购房者甚至置业顾问哪个不是开发商的免费群众演员嘛,当时那些微信抢房看起来就很假,虽然假至少过场是走够了的,直到后面有些得不到太过有恃无恐的猪队友楼盘来了一波骚操作,导致怨声四起,就遭整凶了哇。



为了给普通买房人一个公平的机会,公证摇号出来了,在政策出来后摇号开始前很长一段时间整个房地产市场死一片冷清,连我的群感觉都快跨杆了,当时我内心OS是:我的事业的事字才写了一横,感觉就要夭折了啊尼玛!!!


群内讨论最多的已经不是房子了,而是:还不开始,又在搞啥子,ZF就是个碧池。


可怕


现在我们终于擦掉了眼前的白内障,摇号是很公平的,价格是很便宜的,未来是很明亮的。





好了,前戏搞完了,来到主题。


现在面对的问题是:



在稳定房价的同时


高楼面价项目迟早会上市



其实就剩这个问题了,开发商和购房者的问题已被解决掉,2018年需要解决的是:在稳定房价的前提下,从低楼面价楼盘价格慢慢过渡到高楼面价楼盘的价格,就是楼面价和成都均价的摩擦。

过渡的方式只有一种,就是均价缓慢上涨,温水煮青蛙,涨幅在10%以内都算正常,否则让高楼面价项目咋个办?


如果高楼面价项目都卖不掉了,以后还咋个卖地?不卖地哪儿有钱,没钱咋个给我们修地铁搞基建,没有相对成熟的基础设施城市就没有竞争力,没有竞争力就吸引不了人才和资金,吸引不了人才和资金咋个发展,发展才是硬道理好吗!


有一种说法是房价涨起来也无法吸引人才,这是个伪命题。因为从全国来看成都都是洼地,新房价格远不如其他二线城市的价格,所以哪怕稍微涨了一点起来影响也不大,从购房者角度来说,限价完全就是给前两年没有买到房子的人留机会。



只要有数据就可以提前规划好一整年的节奏,如果我负责这一块,我会让开发商把存量信息全部献祭过来,找出数据库内前一个多月各个区登记购房者的数据,加上新增入户人口,预测成都的购房者大概人数,将两个数据进行对比然后放盘。


我在看房群也说过,如果我有足够的数据我都可以算出来大概的节奏,然而我木有,所以我只能根据内心的冲动和感觉理一下低楼面价项目大概好久放完,大概好久开始过渡到高楼面价项目。



春节前后会有大量新盘入市

这次是最好的机会


春节前会有一大波新盘入市这个消息很多人应该已经晓得了,其实目测春节后应该还有一大波大量新盘入市,虽然我我标题写的是2018上半年是买房的最佳时机,实际上大部分购房者抓住节前和节后两波机会是最完美的。



为毛会放那么多盘出来?


● 前一个多月对购房者的人数和需求大概摸底已经摸到差不多了,和开发商的沟通也到位了,简单来说就是把方向和问题理顺了。


 现在等待买房的大部分人是16年、17年因为各种悲剧错失上车机会的人,在下一波毕业生学历入户前,政府把更多的机会放出来,减少竞争对手早点上车不要抱怨。


● 开发商要吃饭。

这两波过了后节奏应该会相对慢一点了,毕竟马拉松也需要停下喘口气,还需要剩一些房源给开发商作为利润房源同时给高楼楼面价项目面市前打基础开始慢慢上浮。(你们以为限价和摇号不得罪人啊,能量守恒定律,有一部分人高兴就会有另外一部分人好气哦。)


记住是慢慢,一次上浮10%以内,所以机会还是在的,期间可能会开少量高楼面地价项目让我们习惯这种可怕的价格,到2018年底能让部分高楼面价项目够资格拿到预售证销售。




节前节后的盘还是摇不到怎么办?


这么多盘还买不到的话要么是你作,要么是运气太差,要平衡多方的需求,每一方都需要有牺牲,本来就不可能保证每一个人都买到满意的房子,能满足到大部分的需求已经非常不错了。



选择


昨天放了好几个盘出来,又有人开始作了,问我西派城和洺悦府选哪个啊?


真想把他的眼睛抠瞎然后拉黑,现在轮不到哪个去选,说得你好像必中似得,一个字:排!


主城区的存量已经很少了,基本上就三圣乡几个,成华区2.5环几个,龙潭寺几个,金牛区边边上个把个,高新区几个,其他的基本上都在楼面价巨贵的武侯新城,如果现在有主城盘出来,请好好珍惜它。



当过渡到高楼面价项目后

价格大概是怎样的呢?


周边二圈现在卖八九千的板块,未来预计在1.4-1.6万/㎡左右;

主城区现在卖1.2万/㎡左右的板块未来可能在1.8-19.万/㎡左右,主城区现在卖1.5万/㎡的板块未来在2-2.5万/㎡左右。

这个时候大概就会回到15年购房者是爸爸的行情。


价格只是我粗暴的估计,实际价格要看项目品质、装修情况等其他纬度,而且至少都是19年后的事情了。


另外一种猜想是高楼面价项目和低楼面价项目在2018年交叉开盘,不过我个人认为这种概率很小。


●  价格忽上忽下忽高忽低大概率会再次引起恐慌。

●  高楼面价非豪宅项目没有竞争力,一口气喝五斤茅台都不敢开盘,万一去化率只有百分之几就惨了。

● 不明真相的围观群众会对“限价”表示怀疑,虽然高楼面价项目依然会被限价,但是很多人不管成本只要稍微贵了一点点就开始质疑限价是不是放松了。


如果真的要交叉感染,刚需在年前年后上车吧,多排号。




总:


整个18年都是上车的机会,节前节后一直到4月中旬抓住机会最好,而且我也认为这几波的供应量应该能够满足大部分购房者的需求了。随着时间的推移房价应该会慢慢上浮。


这个时机不是公平的时机也不是房源量的时机,是指价格时机。价格越贵竞争越小,越到后面越有可以慢慢选的机会,只是价格就不是当初的价格了哈。



以上缺少数据支撑,仅为个人预测,仅供参考。

---许高冷


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