买房五步走 新手也能条理清晰买对房

嘉兴特价房2018-06-12 13:06:55

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很多人决定买房子后,都会有无数个问题。我能买哪里?我应该买什么?应该怎么买?


房子,能涨么?哪里的房子能涨得多?我到底,应该买多贵的房子?东南朝向更好还是南北更好?户型不方正到底行不行?


... ... 林林总总 ... ...


然而  搞定这五步

无论刚需、改善还是投资都适合!


1

计算你未来3年的月供能力

(现金流能力)


未来楼市波动,抗击波动的最好方法是规划好未来3年的现金流。

那很多童鞋会继续追问:怎么解决未来3年的现金流问题呢?

不得不继续引导大家来算,你未来3年的收入有哪些?


一、来自“事业或主业”的工资、奖金或生意的利润等。这是笔常规的钱,而且是会增长的钱。


二、买房之后,银行认可你的实力和信用,可以做一些装修贷、消费贷等。这种钱,虽然是贷款的钱,但也算是利率相对较低、合法资金来源的钱,能帮你解决一些现金短缺问题。


三、过了2年了,房子增值了,可以通过加按或抵押贷款把增值部分贷出来的;或者通过交易,把增值的利润部分套现出来。这种钱,也是一种可支配的钱。


四、跟亲朋好友筹钱、借钱,大钱、小钱是钱,细水长流借亲友的钱也是钱;而且利息还低。


五、有了房和车、或者工作及收入还不错,办理一些大额信用卡,也能解不时之需。


这5大类的钱,都是你能包括进去的钱。只是,其中除了工资的钱可以十足十算足,其他方面的资金不能搞太多、否则容易紧绷。记得千万不能草率地去借利率偏高的小贷公司的现金贷什么的哦!算清楚未来3年有哪些资金的来源,扣减掉生活和事业发展的必须开支,就大体知道资金的月供的能力了。



2

 计算你能落地的杠杆比率

(负债率)


不同地方,有不同的住宅贷款环境。


有的地方,3成首付;有的时候,5成首付;有的不限购的地方,2成首付。首付越底,杠杆越高,负债越高。

(举栗子:资产值500万,首付3成150万,负债70%为350万,杠杆3.3倍)


你要想清楚,你想月供成数多少、负债多少作为一个投资客,可能喜欢高杠杆,负债高,以后涨一把、就赢大了。


对于普通家庭来说,则喜欢安全、稳健,即要赚到、又不能亏、利息负担也不能大,就只能正常3-5成首付。


对于保守的人来说,借债总是件恐怖的事,20年下来、付了几百万利息给银行,太可怕了;所以,尽量少贷款。


... ... 种种权衡,种种计算,种种家庭内部群策群力或斗智斗勇,最后,总是能确定下一个杠杆率、负债率的目标



3

通过首付、杠杆率 ,核算购房总金额


公式:购房总金额 = 首付资金/首付成数(如1成、2成、3成、5成...)

比如:首付资金100万,当地住宅首套首付能2成,未来3年平均月收入3.5万、月供最高负担能力2.5万:

购房总金额 = 100万/20% = 500万;

负债额 = 500 - 100 = 400万;

月供按住宅贷款、25年,约2.4万左右。


得出这个总额,整个购房策略的推导已经完成一半。

因为这个总额对应的负债(贷款),是你3年内还得起的。

任何楼市的风吹雨打,都影响不了你。



4

确定你购房的目标和投资的类型


这个时候,必须得扪心自问诚实回答:是纯投资,追求高回报?还是要上车,解决基本需求?还是要改善,解决住得好又涨得了的问题?还是要买个学位,让娃有个前景?

这几个,是关键“需求”和“目标”,由不得半点自欺欺人的含糊。


对于投资客来说,其实很简单,明白自己是要什么样的回报率、回报速度的房子,根据回报潜力去锁定区域和楼盘。


对于自住及自住兼顾投资的来说,就是要把自住的核心需求,排序出最在乎的3个条件,根据这3个条件去圈定区域和楼盘。



5

根据杠杆可行性、标的匹配需求性

圈定区域和楼盘


对于投资者来说,不是每个地方,都能符合投资客的杠杆率需求。

对于自住者来说,不是每个地方,都有符合个性化的需求的房子的。

通过贷款杠杆、购房资格、购房总金额,能把适合片区和楼盘圈定,接下来不外乎就是综合权衡面积总价房间数朝向选择户型和房源了。


这个时候,终于说到了”这个级别的细粒度条件——梳理清楚可以输入到购房网站的搜索条件:

选定一两个区域,输入总价范围、面积范围、房型,点下【搜索】按钮,一串串房源就列出来了。你就可以尽情的在里面翻牌子、看户型,挑出10个大致符合要求的楼盘,约了中介去踩盘。


在这10个楼盘的看房过程中,你自然会慢慢顺藤摸瓜、信息合纵,获得更多符合需求的楼盘或区域;都熟悉以后,你就自然可以进一步缩小标的范围,进行精准盯盘了。

这样一套五步购房法,能让你条例清晰地把房买对。

按这个流程,每个人都能做得很好,是不是?


来源:郑州楼市老兵

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