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买房如何挑选楼层?购房前你应当知道的那些事

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楼主
  


No.1

 

作为一项极其繁琐而又颇为专业的工作,购房,并不像电视剧里所上演的那样是掏出银行卡刷刷刷几下就搞定的事情。从购房者初步确定购房意向到实地踩盘看房,从比价付款签约到办理银行按揭,从基本交付入住到后续添置家具,过程之漫长,程序之繁碎,可谓是令人心力交瘁。

 

一套房子定下来,不仅是对购房者耐心的一大考验,也是对购房者专业水平的一次甄别。购房过程中的每一道流程,也都大有学问。比如,楼盘选定后,如何挑选合适的楼层,就是一个令不少购房者颇为纠结和揪心的话题。

 

 

@半月法谈 公众号后台也时常接到朋友咨询如何挑选楼层的问题,但不知为何,这其中的大多数人都是房子已经买好,其实只是想知道自己的选择是否明智和正确。这种时候,即使楼层真不好笔者说再多也没用了。因此,今天就专辟一文,讲讲如何选择楼层这一小小的话题,希望你看到这篇文章的时候,还没有交定金


 

No.2

 

就同一个楼盘来看,不同楼层的价格并不一致,有时候甚至差别还很大。这种根据不同楼层、不同方位朝向等因素确定房屋售价的方式,在房地产业内被称为“一房一价”。换言之,商品房的价格,并不像手机、汽车等行业商品一样标准化和公开透明。

 

通常来讲,针对同一楼盘而言,楼层的优劣与房价的高低之间大致是呈正相关的关系,因此,如果不知道如何挑选楼层,比较简单粗暴的方法是跟着房价走就行了。


然而,每个购房者的预算情况不尽相同,而且在如此大一笔支出的压力下,大多数人的预算都是捉襟见肘的,并且,开发商确定一房一价的背后,所参考的因素并不是只有楼层这一项,是否具备临江、临小区景观河、临小区中央景观、临市政公园等有利因素,或者是否存在临市政道路、临噪声源等不利因素,都是影响房价高低的重要因素。

 

 

至于同一幢楼中的同一户型,不同楼层之间又各有何优缺点?

 

在楼层选择这个问题上,安全、方便、舒适、卫生是评价楼层优劣的几个重要维度和指标。下面我们就来逐一分析。


 

No.3

 

一楼

优点:比较安全。当发生意外时,比如地震、倒塌、火灾等事故,较易逃生,因此一楼当属最安全的楼层。除了安全之外,一楼也是比较方便的楼层,出门便捷,也不用等电梯,这对于早上需要赶时间的上班族来说还是比较受用的。此外,不少一楼的房源开发商都会采用附赠庭院或者地下室等方式促销,有闲情逸致的可以养点花花草草,这就使得一楼房源相较于其他楼层而言功能性以及可拓展空间有了极大的提升。

缺点:首先是舒适性较差,一楼最不安静,私密性也比较差,还最容易遭盗窃(当然如果小区物业较好,管理有序,这方面基本可以忽略)。如果临街,不仅比较嘈杂,也容易受道路上的汽车尾气、扬尘等影响,污染最重,并且一楼比较容易被小区景观树木和其他楼幢遮挡,采光会受到一定不利影响,可见,一楼在舒适度卫生方面都存在先天缺陷。和其他楼层比起来,一楼最大的问题是潮湿,这在杭州这样的东南沿海多梅雨季节的地区更是如此,尤其是在一些老小区,地下室还会潮气上涌。如果你和我一样,曾经认为潮湿不是什么大问题,那我建议你买房前可以考虑去租个一楼的房子小住一阵,相信你会改变你的观点。此外,一楼还更易受到蚊虫的侵扰。

 

二楼

优点:相对于一楼来说二楼比较安全,尤其是对那些有小孩子的家庭而言,更是如此。总体而言,二楼的优点和一楼差不多,不过二楼没有附赠庭院或地下室这个优势。

缺点:和一楼的不足之处一样,二楼的楼层也稍低了一些。采光视野也存在一定局限,舒适度和卫生状况也相对较差,尤其是空气中的扬尘,因为重量较重,大多沉降聚集在楼房底部几层。此外,对于现在的商品房而言,二楼还存在下水管道堵塞“反水”这个致命的风险,通常而言,一楼是独立下水道,不容易堵塞,而二楼及二楼以上却是共用一根管道,即使楼上住户都是有素质的邻居,也架不住粗心大意之人和熊孩子上往卫生间扔东西,造成管道堵塞二楼反水,脏水溢出,严重的甚至需要更换家里全部地板,相信没有人愿意有这样的体验,但是很遗憾,二楼住户反水的问题在网上已是数见不鲜。

 

三楼

优点:三楼优点和一二楼类似,除了具备出行相对还算便捷的优点外,也是欣赏小区绿化景观,照看在小区玩耍的小孩的最理想楼层。想象一下,你和你的朋友或者家人坐在家里大飘窗上喝茶聊天,欣赏着窗外小区的花花草草和绿植景观,看到你的孩子和小区里其他小朋友玩得不亦乐乎,这个画面,还是极其和谐和美好的。总体而言,综合各方面因素,如果是普通老小区或者六、七层楼高的多层、小高层住宅,三楼还是比较理想的,不过如果是高层项目,三楼则显得稍低了一点。

缺点:一般老小区没有电梯,人可以很轻松地爬上三楼,但若是抬洗衣机、沙发等,就没那么简单了。此外,三楼在一定程度上也会受到噪音、扬尘的侵扰,在高层项目中,如果南面建筑过高,采光上可能也会遭受一定影响。

 

四至六楼

优点:从环境的角度来看,安全性较好。出行也相对比较方便,不怕电梯故障,也可以欣赏小区景观。

缺点:如果是没电梯的老小区,老人上下楼是个难题。此外,也可能受到噪音、影响。整体来看,四、五、六楼还是比较宜居舒适的黄金楼层,不过,对于部分有数字情节或者迷信的人而言,四楼并不是一个好楼层。



七至十六楼

优点:七至九楼通常是“黄金楼层”段。这个楼层安静,不受汽车尾气等影响,并且也不至于让人达到恐高的程度,而且即使遇上停电或电梯故障,爬楼梯也在可接受范围之内。从七楼到十六楼及以上,是最明亮的楼层,小区里再高的树也达不到这个高度,因此光线不易被遮挡,视野开阔。

缺点:首先,这个楼层段的安静也是相对的,高层和低层受到的噪音污染的形式不大相同,低层噪声源表现为震动和声音两部分,而对于高层震动的影响会被不断减弱,但声音以声波的形式传递,且由于高度较高,吸收声源的范围也大大增加,整个小区周边的噪声都能无遮挡地传递上来,因此,还是会显得略为嘈杂。笔者就曾住过十楼,马路对面百米开外的广场每天晚上响起的广场舞和各种车水马龙的声音,至今仍印象深刻。其次,视野虽然开阔,确实也看得远了,但是视线却没有那么清楚了。另外,九至十一层一般被认为是扬灰层,部分灰尘会悬浮在这个高度,不上不下,不过扬灰层的高度不能一概而论,也会因地形、气温和气压等的影响而变化,也有专家学者认为这种说法没有依据。然后,九楼及以上的楼层遇上停电或电梯故障时比较尴尬,好在现在一年难得遇上一次停电,住宅小区也多采用两梯四户的设计方案,即使一部电梯故障也有备选,所以这个问题的影响不是很大。此外,如果在这几楼上下有排放废弃物的管道,那么邻近几层的住户会受到一定影响。最后,七楼及以上的楼层,对有心血管病、眩晕和恐高的人来说,不适宜居住。Ps: 部分有数字情节或迷信的人,不喜欢13或14楼,据笔者了解某开发商的办公楼即是如此,上下两层,下面一层是12楼,上一层就跳过13、14直接是15楼了,这个设计还让不少访客感到疑惑,甚至有以为去15楼要坐电梯闹出笑话的,实际就是不过几步路的差别。

 

十七楼及以上

优点:比较安静,视野最好,空气最清新,蚊虫、灰尘、噪音都不必担心。住宅楼暖气是往上升的,所以十七楼及以上最暖和。

缺点:首先,水压小,可能会使用二次供水,由于高层多采用二次增压供水,在楼层中间设置储水池的方式梯级运水,过程中相对开放的环节,比市政管网水较易受到污染,水池(箱)若不能定期进行清洗消毒或管理不善,很容易造成水质的二次污染,卫生状况相对较差,这类问题媒体网络上也多有报道,甚至有报道部分小区储水箱常年不清洗,长满青苔,掉进老鼠、虫蚁或昆虫之类的,有人将这称为“二次供水,二次污染,二次出钱”。其次,安全性差,发生火灾时不易逃生,高层灭火是世界性难题,据介绍,目前消防车大致有举高喷射消防车、云梯消防车和登高平台消防车三类,喷射消防车的最高射水高度一般为56米,登高救援消防车的最大高度一般为42米,按层高3米计算,十七楼以上的住户中,除了有楼梯可通往楼顶的顶楼住户外,遇到火灾基本只能靠自救了,因此,高层住户最好自备救生用品,如吊篮、自锁环钩等,以便逃生。即使是喷水能企及的高层,由于泵的压力和扬程,到上面的水的流量和力量都很小了,并且火灾散发的有毒气体都是由下向上扩散的,因此这也是最危险的楼层。Ps:部分人会比较忌讳选择18楼,毕竟有十八层地狱的谐音。

 

顶楼

优点:视野开阔,风景独好,私密性也比较好,部分顶楼可通往楼顶,可以种点花花草草,去楼顶晒晒太阳、吹吹风、喝喝茶还是挺惬意的,要去楼顶晒晒衣服被子也很方便,对于部分监管不严的地方,甚至可以搭建一个简易的储藏室,解决家里的储物空间有限的问题,部分项目甚至直接附赠业主储藏间。另外,顶楼在发生火灾时,也可以从房顶施救,安全性较高。一些楼房顶楼还加装了附属设施,更增加了施救的可行性。

缺点:顶楼夏天会很热,对空调的依赖性较高,在一些老小区,高层住宅一般水压较小,有时会出现停水的现象。顶楼房子最大的问题出在漏水问题上,对于没有阁楼的顶楼,太阳常年直射,隔热和防水设施功能逐渐退化,夏暖冬凉、水深火热,笔者也请教过行业内最顶尖的几家开发商的工程管理人员,顶楼渗漏和裂缝是行业老大难问题即使是知名开发商的房子,也难以保证不出问题,“渗漏只是时间上或早或晚以及程度上或轻或重的问题”。




No.4

 

对于不同类型的住宅来说,其黄金楼层是不一样的。对于层高一至三层的低层而言,二楼是黄金楼层,只不过这种项目容积率较低,土地利用率不高,通常是做别墅等高端项目,也就不存在楼层挑选的问题了。对于四至六层的多层来说,三、四楼是黄金楼层,这种项目通常没有电梯,综合下来三、四楼是一个比较理想的选择。对于七至十一楼的小高层而言,四至九楼是黄金楼层,这个楼层段出行便捷,也是最佳的欣赏小区风景的位置,同时没有光线遮挡的困扰。对于十一楼以上的高层项目来说,其三分之一至三分之二的楼层段是黄金楼层,高层住宅电梯是标配,户型优劣和房价高低大致呈纺锤形分布

 

可以简单的总结下:高层的视野开阔,私密性好,适合年轻人居住,而低层方便出行,适合有老人和儿童的家庭居住。最后,需要说明的是,本文的观点并不能理所当然地理解为通用或者普适的结论,毕竟,不同人对房屋高低的喜好并不一致,有的购房者喜欢住高一点,有的人喜欢住低一点,不同家庭中家庭成员的身体状况对楼层高低的适应性也存在差别。因此,最终还是要结合自己的个人及家庭状况和预算来定,本文中的信息也许能辅助做个参考。



-End-


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