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  • 重庆又一部门表态房地产:积极稳妥降杠杆、促进兼并重组!


    继重庆国土局、、重庆银监局、重庆金融办、重庆物价局后,重庆第六个对房地产表态的企业是重庆建设委员会。3月6日,重庆建委官网挂出《关于印发积极稳妥降低房地产开发企业杠杆率促进企业兼并重组工作方案的通知》(渝建〔2017〕104号)(下称:《通知》)


    这份《通知》是3月2日出台的。


    《通知》称,为深化供给侧结构性改革,促进建立和完善现代企业制度,增强企业抗风险能力,根据《重庆市人民政府关于印发<重庆市积极稳妥降低企业杠杆率工作方案>的通知》(渝府发【2017】2号)要求及重点任务分工,积极推进房地产开发企业兼并重组


    目前,重庆地产行业正在洗牌,大背景是行业增速放缓、拿地成本增加、盈利空间收窄


    兼并重组,从市场上讲,这是企业之间自发的;从政府来讲,通过帮助企业实施兼并重组,不断降低房地产开发企业杠杆率,有效防范行业风险,维护社会和谐稳定;从购房者来讲,房地产行业大企业的集中,保证的是购房资金的安全,接房时间的稳定,「居者有其屋」。


    这次《通知》还解答了老百姓关心的一个话题:这么兼并重组下去,市面上形成了地产公司寡头怎么办?换言之,重庆主管部门对市场上的房地产企业结构如何规划的?

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     《通知》称,工作思路是:


    立足重庆房地产业实际,坚持问题导向,以市场化、法制化方式,通过土地回购整体收购、项目收购(转让)、股权收购、经营代管、企业合并等多种形式促进房地产开发企业兼并重组,积极稳妥推进房地产开发企业转型升级,为房地产业健康平稳发展夯实基础。


    工作要求是:


    推进企业兼并重组降杠杆工作要始终积极稳妥、稳步开展,条件成熟的抓紧先行先试、积累经验,条件暂不成熟的要做好方案策划和项目储备。

    整个2016年,无论是全国还是重庆, 并购重组案例如潮水般一波接一波,引业内关注,保利融创恒大万科在渝公司全部参与,重庆本土的建工地产,也分羹了润一江的置尚联邦楼盘。


    被并购的名单则是未完待续,复习请戳蓝字☞:润一江每美家同景旭阳联发(某地块)……


    在重庆兼并最早的是万科,它入渝就是和渝开发下属公司合作,后来也曾经拿下佰富高尔夫的后期土地。


    不过传统的本土企业龙湖、金科、华宇、协信等,重庆并购市场上的声音并不多。龙湖和华宇未在渝并购,金科2016年并购过不少,但我们没有找到发生在本土的案例。


    隆鑫接盘过晋渝某楼盘,斌鑫也是。经营代管也出现在巴南某楼盘以及晋渝的楼盘上,以前曾写过,我们不展开。


    对于传统房企而言,收购土地或项目,是加速企业规模扩张,增加可售资源最直接、最有效的方式之一。一方面,收购方式获取项目一般而言拿地成本相对较低,可以使企业避开激烈的市场竞争;另一方面,部分收购获取的项目,可以快速推出市场,加速企业资金回流。 

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    《通知》称,该方案的基本原则有5点,我们找出其中重要之处:


    坚持分类指导。鼓励优良企业强强联合,优势互补,提升品牌价值对涉及重大社会不稳定因素而尚有活力的企业,给予政策支持;对达到破产条件的企业按司法程序妥善处置。


    坚持稳妥推进。严格执行相关法律法规和政策规定,帮助企业妥善解决兼并重组中资产债务处置、职工安置、债权人和购房群众纠纷等问题,依法维护债权人、债务人、企业职工以及购房群众等利益主体的合法权益,促进企业、社会和谐稳定。

    优良企业强强联合,优势互补这一点,就已经发生的,恒大&同景算是双方知名度最大的一桩并购案;不少读者也后台留言,期待另一桩即将发生的知名并购案;


    涉及重大社会不稳定因素而尚有活力的企业,我们得到消息,在政府的积极沟通下,前几天,环球时代广场已经复工,但具体参与并购的企业尚在水面之下。2016年12月23日,巴南区城乡建委网站发布文章,称「针对申烨太阳城、几米阳光以及曼哈顿三个问题突出项目,分别成立专班跟踪处置,目前均取得了阶段性成效。」


    传送门如下,请戳蓝字:

    环球时代广场申烨太阳城几米阳光


    对达到破产条件的企业按司法程序妥善处置。这一点,达到破产的企业我们写过,复习请戳蓝字☞例如巴月庄新天泽(地产板块)、顺祥、海翔中康物业等。


    顺祥和海翔的情况如下,我们保留了核心数据,公司名字有简称(来源:(2016)渝0103民破字第3、4号)


    据重庆顺祥房地产开发(集团)有限公司提交相关资料显示:该公司成立于1998年9月17日,注册资本3900万元,股东包括李*(出资2730万元,持股70%)、朱*渝(出资1170万元,持股30%)。


    截止2016年3月,重庆顺祥资产总计22320.59万元,企业负债6939.05万元,为他人提供担保所负担保债务132270.44万元。该公司因缺乏流动资金不能清偿到期债务。


    重庆顺祥认为其「自身债务」的负债率仅为31%,加上担保债务才使负债率达到624%。经审计的资产总额仅为账面值,加上房地产的增值部分则远高于账面值,若进行重整有望恢复正常经营,清偿债务。


    据重庆海翔房地产开发有限公司相关材料显示:重庆海翔于2004年12月14日登记注册,注册资本现为4000万元,其中,重庆顺货币出资3600万元,占90%出资比例;李*货币出资400万元,占10%出资比例。2016年3月25日,重庆海翔股东作出股东会决议:同意重庆海翔进行重整,同意重庆海翔向人民法院申请进入破产重整程序。


    经审计,截至2015年9月30日,重庆海翔资产总计145442.98万元,共计负债174946.28万元。重庆海翔另有承担担保责任的债务共计25145.68万元。重庆海翔涉及诉讼、执行案件共计69件,涉诉标的共计88857.89万元。经评估,重庆海翔在大渡口开发的「顺祥•壹街区」项目资产价值222339.96万元。


    重庆海翔法定代表人李*伟陈述:重庆海翔在大渡口区的建设工程已停工,已开发的房屋因司法查封而不能销售。重庆海翔除售房部人员外,与重庆顺祥等共用其他工作人员及办公场所,公司印章由其保管,公司财务账簿等资料大部分存放于现在的办公场所,共有162位在册职工,部分职工已停薪留职。

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     《通知》称,主要任务如下:


    鼓励有实力的房地产企业开展行业内兼并重组,提升企业实力,增强抗风险能力,盘活存量土地,通过兼并重组做大做强,发挥整合资源、优化产业结构、提高行业竞争力的作用。有序推动市场出清,兼并重组劣质企业,积极稳妥清理房地产行业中的「僵尸企业」和「空壳公司」退出。不断优化房地产企业结构,降低房地产企业杠杆率,基本形成优势企业主导,大中小企业均衡发展,市场活力充沛,行业稳健发展的格局。



    「僵尸企业」和「空壳公司」退出,这一点针对的是国企里的地产企业。我们也写过一部分,复习的戳这里☞益欣地产重庆能投置业公司。整个2016年,退出的空壳公司是360家,退出比例是11%左右,剩余的2800多家房地产公司,会继续坚持部分退出。


    不断优化房地产企业结构,很多老百姓忧虑,那么多的重组并购,都是大企业在主导,重庆市场上会不会只有有限的地产公司?《通知》明确称,优势企业主导,大中小企业均衡发展。


    (备注:龙门阵财经的二条,我们贴出了这份方案的全文,此前有某破产重整企业涉及的员工询问我们关于职工安置问题,以及企业的欠薪问题,方案全文里有相关说明部分。)



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