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开发商“圈钱”新花样:想买房 先存10万表衷肠/报纸批评后电子版意外丢失

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想买房,你有诚意吗?好,先定存10万元,存折交给我保管。——此等怪事就发生在安徽阜阳。


近日,多位安徽阜阳网友向廉政空间(微信号:Lzkj328)投诉称,阜阳红星·天玺湾项目售楼员宣称一期住房即将开盘,客户要想买这里的房子,必须先到其指定银行办理10万元定存,银行存单放在开发商处,由售楼部代为保管。存放期限自协议签订之日起至最终通知开盘日期止,期间客户不得私自去银行办理挂失并将存款取出,否则视为违约。


但目前为止,阜阳红星·天玺湾项目并未取得商品房预售许可证。


阜阳市房管局将这种要求客户办理10万元定存并承诺可以冲抵首付款的行为定性为“涉嫌变相收取预售款。”


法学教授指出,开发商的这种行为既不合情理,也不合法理,说严重点属于“乘人之危”。


虽说红星·天玺湾,一个“玺”,一个“湾”,不仅体现了该地块的尊荣身份,也将一种美好的生活向往寄托其间,但要在这里买房子,就得先拿出10万元表“诚意”,否则开盘后没有机会买房,实在是“让人难以接受”。



5月4日,《颍州晚报》曾以“想买房?先办理10万元定存/房管部门:涉嫌变相收取预收款”为题,进行过大篇幅报道。奇怪的是,报纸出来了,电子版也进行了更新,如今电子版头版的导读还在,当天刊登“想买房?先办理10万元定存/房管部门:涉嫌变相收取预收款”全文的第5版却神秘消失了。


多家阜阳网站转发的文章也一并消失了。


两段电话录音显示,有两位自称是阜阳网某办的人员要求删帖,理由是《颍州晚报》电子版都删除了,这是领导安排的。对此,微博认证记者庶民发微博感慨:职能部门真的是为问题企业服务的周到啊!


就这样,一篇媒体公开发表的新闻,被任性地关进了“黑屋子”里。



5月20日,廉政空间(微信号:Lzkj328)见到了这份“保管协议”。该协议规定:


根据《中华人民共和国合同法》及相关法律的规定,在公平、平等、自愿的基础上,甲乙双方经过友好协商,就乙方将定存单寄放甲方的相关事宜达成如下协议:



1、现因双方需要,乙方需将由其本人在颍淮农村商业银行开立的人民币壹拾万元整银行存单存放在甲方处,由甲方代为保管。存放期限:自本协议签订之日起至甲方最终通知开盘日期止,甲方为乙方存单的保管不收取相关保管费用。


2、乙方将其定存单寄存甲方,定存单属乙方所有,乙方应保证及存单真实、有效。


3、保管编号:


4、寄存期间,乙方不得私自去银行办理挂失并将存款取出,如乙方因个人需要使用该存单,应提前3天与甲方预约取回寄存的定存单并同时解除保管协议。


5、本协议约定的寄存期限届满后,乙方应及时取回定存单,并以本协议为取回凭证。取回时将本协议交回甲方。


6、协议履行过程中发生争议的,双方应本着平等互利的原则进行协商;协商不成的,双方均可向协议签订地人民法院起诉。


7、本协议壹式两份,甲乙双方各持壹份,具有同等法律效力。本协议自双方签字之日起生效。本协议签于阜阳市。


8、本协议未尽事宜,甲乙双方另行协商解决,并以书面形式签订补充协议,补充协议与本协议具有同等效力。



《颍州晚报》是公开发行的。署名颍州晚报记者陈传坤的报道摘录如下:


记者暗访:买房要先到银行存款


近日,记者以购房人身份,来到阜阳红星·天玺湾项目位于颍州万达附近的临时展厅。售楼员小刘主动接待了记者,热情地介绍,这个项目由阜阳红星美龙置业有限公司开发。记者称准备买一套108平方米的洋房,并询问售价多少。“预售证还没下来,具体售价还不知道。”小刘说,首期的1500套住房将在两三个月后开盘,如果相中了哪一户型,可以先到公司指定银行办个10万元的会员卡,开盘时会按照卡号顺序选房。


小刘解释,这个会员卡不是优惠卡,主要是为了验证客户的诚意度。在办卡前,客户必须在指定银行办理三个月的10万元定存,然后把定存单交给售楼部保管。之后,双方会签订一个“保管协议”,明确这笔钱在客户买房时可以冲抵首付款。如果开盘后没有选中合适的房子,定存单还归还客户。“如果没有办会员卡,开盘时就没有选房的机会。”小刘说,这个定存单的开户人是客户自身,售楼部只是保管一下,开盘时买不上房,钱还是客户自己的。


售楼部回应:10万元定存单是购房验资凭证


记者联系上自称是阜阳红星·天玺湾售楼部负责人的余经理。对于办卡客户为何要提供10万元定存单的问题,她表示这只是“售楼部验资的(凭证)”,并不是楼盘预售款。“我们只是保管一下客户的存款单。钱存在银行,我们没有密码也动不了。”


余经理还表示,售楼部至今没有收取任何客户的“预付金”或“意向金”,更没有与客户签订任何购房协议。至于商品房预售许可证,目前仍处于正常申办的过程之中。


房管部门:涉嫌变相收取预售款


为此,记者采访了阜阳市房管局。“售楼部要求客户办理10万元定存,并承诺可以冲抵首付款,涉嫌变相收取预售款。”该局市场监管科科长杜平表示,经查询,目前为止,阜阳红星·天玺湾项目尚未取得商品房预售许可证。楼盘未取得商品房预售许可证,市民碰到此类问题,可以向房产监管部门举报。


杜平强调,楼房未取得商品房预售许可证是不能对外销售的。如果售楼部在销售时要求客户必须办理大笔存款,则涉嫌捆绑销售,可以向工商部门投诉咨询。


法学教授:开发商的行为既不合情理,也不合法理,属于“乘人之危”


法学教授指出,开发商的做法显然是预售。形式上来看,这是开发商的一个营销策略,但如果楼盘还未取得商品房预售许可证,这种行为既不合情理,也不合法理。


从情理上来看,你还没有预售的资格,就要把人家的银行存单强制性放在你这里,显然不合适。


从法理上来说,开发商如果还没有售楼的资格,就不具备售楼的能力和条件,这个时候就采取这样一个行为,显然是越界了。


表面看来,这是双方“公平、平等、自愿”的协议,事实上这个协议只是对买房者制定的条条框框,对开发商自己并没有约束,权利义务也不对等。合同应该是双务合同,权利和义务应该是对等的。但这个合同仅由购房一方负担义务,开发商坐享权利,属于不对等的单务合同。何况,开发商如果不具备售楼的能力和条件,就不是双方协议的问题了,前提和基础都不成立了。这个时候,交了押金的人反过来可以告他。要求第一退换,第二赔偿相应的损失。


由于眼下房市还属于卖方市场,从客户的角度来讲,你开发商提任何条件我都答应,等买过房子之后倒过来再去告他,这种行为是可以的。拿了这个东西去买房子,双方虽然签订了协议,但这种协议属于无效协议,至少是不公平协议,严重一点叫乘人之危,这是不合适的。不合适怎么办呢,人家为了买房子不讲就算了。如果要讲,房子买过后可以倒过来讲,你扣押了我的银行存单,这到底算什么,算预付款,先期付款,还是定金?你不能叫诚意金或诚信金,因为法律上没有这个概念,定性的法律可认定的概念要么叫定金,要么叫预付款,这个必须要定位,不定位硬要编造出来一个诚意金,这种解释显然是不合适的。


就阜阳发生的这件事来说,让买房者提供10万元定存单,就相当于定金,如果是定金,收取定金的一方如果违约要双倍返还的。但是他又不承认是定金,不能硬往上靠。在实际活动中,他想把这笔钱转成买房子的钱,从行为到最后的效果来看,这就是一种预付行为,可举报。


房地产业内人士:提前认筹对购房者来说非常不公平


住房和城乡建设部发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》文件第一条就明确规定:未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得进行预售,不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用,不得参加任何展销活动。



房地产业内人士指出,提前认筹对购房者来说非常不公平。房地产市场本应该是一个公开透明的市场,开发商有多少房子,卖什么样的价格,应该早早向购房者全部公开。如果采取提前认筹,开发商在尚未公开房源和价格的时候,已经把购房者的底牌彻底摸清楚了,而购房者则处于信息不对称的不利一方,根本无法谈及公平公开。在这种极为不公平的市场情况下,购房者是属于弱势群体,房地产市场的价格也更容易由此而失控。


业内人士透露,目前验资排卡的内情很复杂。有的开发商验资排号有时是为了造势,营造出供不应求的景象,趁开盘时提高售价。有的开发商是为了照顾合作银行的利益,帮助银行完成存款任务。



无论如何,对于这种法律上打擦边球的行为,有关职能部门应该出来制止了。作为老百姓买房子,你开发商讲什么条件我答应你什么条件,这种营销方式违反了一般的公平交易原则。你既然违反公平交易原则,市场管理者就应该出来加以制止,没有出来制止也就是没有起到监管的职责。


当然,业主拿到房子之后,回过头来也可以告合同不当,开发商严重乘人之危,要求赔偿。(作者/宾语)(宾语的廉政空间微信公众号:lzkj328)

   

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