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  • 新房冷、二手房冷,刚需、改善该怎么买房?二手房能买吗?


    春节假期一晃而过,南京楼市也似乎经过了一个小休整。回顾1月份,南京楼市降温颇为明显,恰逢假期,市场的销售数据更是冷清,新房成交量同比下跌超六成。时间进入2月份,不受假期影响的南京楼市是否会绝地反弹,超越1月的表现呢?


    1、一月新房成交同比下跌超6成 降温明显


    2017年的1月份,恰逢春节,南京楼市成交量陷入谷底,据南京网上房地产数据显示,截至2017年1月31日凌晨24:00,2017年1月南京新房仅成交4926套,环比12月(4508套),上涨不足1成。



    1月份上市量也是相当低迷,全市仅有15家楼盘先后开盘,新推房源达到2879套,虽然成交和认购量都超过了这一上市规模,但从整体状况看,楼盘去化率依旧不容乐观,据统计,1月份开盘推房的15家项目当月仅有6盘售罄,约占三分之一,其余项目去化最高9成,最低仅为1成。开盘项目当月的整体去化率仅为74%。



    数据显示,1月份的楼市成交主要集中在两江和城北板块,三大板块不仅是楼市供应主力,新年首月成交量也都破千套,其中两江板块占据了整个南京楼市1月整体成交量的过半。江北板块成交1869套位居第一位,江宁板块1302套的成绩位列第二,另外房源供应丰富的城北板块也表现突出,以1163的销售成绩稳坐第三席。城南和河西位列其后,最冷清的是城中、城东和仙林板块,其中城东仙林两个板块成交数据不足百套。



    与此同时,1月的楼盘销量排行榜主要是被一些刚需盘、郊区盘和公寓盘所占据,位居榜首的是城南板块的公寓项目绿地之窗,以472套位居第一位,该楼盘在售的小户型商住公寓均价仅2.6万元/㎡,销量比较可观.仙林湖的保利罗兰春天则是上传车位,住宅项目中城北尧化门的华润幸福里销量达400多套位列第三。成交大户六合也有两家楼盘上榜,另外,高淳的万悦城、溧水的万科城等项目也纷纷挤入榜单。




    2、二手房数据也有些“冷”


    1月份南京楼市新房市场出现了很明显的降温。二手房数据也有些“冷”。南京网上房地产统计数据显示,1月南京二手房共成交5904套,环比去年12月的7877套下降了1973套,环比降幅25.04%,同比2016年1月大降50.68%。

    业内人士指出,从数据来看,无论是成交量还是推盘量,南京楼市都属于下行通道,自2016年10月份的调控政策落地后,南京楼市已经渐渐回到了冷静的轨道上。


    不仅成交量少,挂牌量也在下跌。南京二手房1月份挂牌量为5781套,环比去年12月份的9655套下降3874套,环比降幅40.12%。新增房源5781套,比去年12月下降3874套。



    1月份的二手房成交量,各区分布依旧很不均衡,鼓楼、江宁、秦淮三区依旧占据全市交易量的大头,三区成交都达到800-1000套,加在一起占到全市成交的半数左右,其余各区除不限购的六合外均只在三五百套之间。



    之前由于主城限购而一时风光无限的高淳溧水板块,1月二手房不再有太大波动,基本0涨跌。高淳只有景湖名邸一家楼盘微涨了0.17%,溧水也只有恒大金碧天下一家均价上涨了0.38%,六合倒是几家楼盘上涨,最高涨幅只有0.47%,跌得最多的方州花园,跌幅也仅有0.21%。


    3、2月份3000多房源将上市 城北挑大梁


    据统计,2017年2月份南京将有28家楼盘携约3000余套房源入市。其中有不少楼盘已经在春节前拿到了销许,加推已近在眼前。


    城北成了节后上市“挑大梁”的板块。深业滨江半岛和世茂外滩新城已明确表示将在年后推新。想要买鼓楼滨江的置业者们还要再等等。迈皋桥板块的中电颐和府邸、中国铁建青秀城和保利朗诗蔚蓝也均有加推计划。此外,城北还有葛洲坝招商紫郡蘭园和电建中储泛悦城市广场两家纯新盘将在节后首秀。


    江宁也是上市大户。三家纯新盘——百家湖别墅花园、东润悦澜湾、中南缇香漫已经蓄势待发;禄口的新城保利天地也计划在2月底推出新房源;翠屏诚院、雍福龙庭也有上市计划。


    城南板块2月预计6盘推出新房源。其中,南部新城的万科都荟南苑预计在春节后推出A-1、A-2号楼,价格可能在36000元/㎡左右;绿地玉晖也在今天拿到了新的销许,推出收官之作3栋楼,均价3.45万元/平。旭辉铂悦秦淮预计春节后推出洋房产品,据说价格会涨喔。


    江北、河西、城东虽然也有不少楼盘坐等出货,但开发商也直叹“无奈”,表示不确定能不能领到销许,就算想2月份开盘,也要看政府松不松口。更冷清的是仙林板块,2月份无一盘计划上市。据统计,板块内多盘即将收官,全年供量可能不足2000套。




    城北:6盘约1500套房源



    江宁:7盘约800套房源 



    城南:5盘约600套房源 



    河西:2盘约200套房源 



    江北:5盘来补仓



    城东:2盘将入市


    而仙林和城中预计上市量挂零,仙林余货不多,城中大户型当道。

    (老潘说房制图)


    2017年内南京房价会不会跌?回调的可能性有多大?


    从1月份全市开盘项目平均只卖出7成看出,整体市场行情形势依旧较为冷峻。,政府的调控效果立竿见影不断凸显,对于楼市的一系列维稳调控政策相信今年仍将持续,房价再向去年一样上涨已无可能,基本可以抛弃上涨的幻想了,那么房价今年多数整体维持在稳定的水平,不排除部分可能会在可控范围内小幅回调。


    当然楼市调控也是双向的,不仅要防止大涨,到市场调整的后期,也会防止大跌,所以最大的可能将是年内房价以可控幅度进行回调,当然这里的回调是在一个相当理性的范围内小幅松动而且过程也会比较平缓。旨在挤出某些无实际价值支撑板块的水分,不会影响整体大幅下滑。


    那么在此预判下,购房者又应该如何入市?


    纯刚需而言:在考虑自己的合理承受范围,尽可能兼顾地段、交通、学区、商业配套等综合元素的考量,最大限度地提升房子的实用功能。

    重点买入政府投入巨资开发的新区楼盘,还要重点选择品牌房企开发的楼盘,以确保日后优质的物业服务所带来的房产增值,为下一步换房赢取市场机会。



    随着地价房价上涨和豪宅化趋势,改善群体和刚需群体一样成为目前的主力军。而高端置换改善并有保值需求的群体来说,可能当下并不算是个好时机。高端改善房的均价较高,多数上升空间比较缓慢,变现价值相对来说不如刚需房来得快。一般楼市调整周期至少也会持续半年以上,除非中意的板块今后也很难再有更多新房供应,否则大可以观望一段时间,多多进行比较,等待回调形势明朗后再入市。当然不论刚需还是改善,产品的质量、学区、交通、看得见的规划永远都是房子升值的硬通货。当然如果你是纯自住只求舒适度和喜爱度,不求增值保值,那就看个人了。


    二手房市场不断走低,想要入手二手房的大可以再等等。当然满足有些利好,价格合适,也不失为好的选择: 


    1、有一些板块的次新房,已经有明确利好将要实现,那么应该多多关注,尽早抓住机会,等到利好实现,这里的房价在一定程度上会有所提升。


    2、二手房好不好卖,基本是和新房市场共命运。眼下算是市场的淡季,如果你有需求,心理价位合适,看中的二手房满足日后脱手的几点硬通货基本属性,也可以买。


    以上为正文部分



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    他是地产营销专家是中国搜索南京地产特约评论员。进入南京房地产行业15年,在多家知名上市房企负责过营销操盘工作,对于南京各板块投资置业机会有独到见解,能从宏观市场角度给予买房人最直接的置业投资建议。

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