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  • 在美国现金买房还是贷款买房,哪个回报率高?


    大家知道,投资美国房产可以分为两种情况,一种是用现金买房,第二种是通过贷款买房。今天,为大家逐一、具体地分析一下这两种情况各自的租金回报率如何计算。


     01、现金买房的租金回报率 

    现金购买的房产的租金回报率的计算公式很简单,就是出租房屋到手的净收入除以购房的总价。 

    租金回报率= 每年净房租收入÷ 购房总价× 100%

    每年净房租收入=年租金收入-持有房屋费用及出租衍生出来的相关支出


    年租金收入就是跟租户约定的年租金。为了估计一栋房屋的未来的年租金收入,可以将附近社区同等条件的、已出租房屋的租金拿来作比较。例如,我们可以找出周围同等条件的、已出租的10套房屋,看看这些房屋的年租金收入,就可以大致估算出自己想要投资的房屋的未来的租金收入。

    小技巧:通过大数据分析,提供每套房产的租金预估。可以做为参考。当然,你的经纪人也是好帮手。经纪人了解本地社区,会对房产出租价格有自己的判断。

    房屋相关费用以及出租衍生的相关支出包括以下方面:房产税、房屋保险、社区费、维修费、空置期的分摊、出租管理费等。 


    房屋出租有空置时间。在计算每年平均的净房租收入的时候,应当扣除掉分摊到每年的空置的那段时期的租金。


    根据经验,一般的房屋租赁合同期为一年,到期可续约,实际的平均租赁长度可以估计为2年;平均的空置时间可以估计为一个月;因此,空置期分摊到一年的那一部分就是半个月的房屋租金。通过确定合理的房租价格,你就可以将空置期有效地降下来。


    俗话说得好,没有租不出去的房子,只有租不出去的价格。应当比较周围的、同等条件的、已出租的房屋的价格,然后找到出现频率最高的那个价格,再以这个数字,或者是比这个数字稍低一些的价格作为你的参照价格。

    房屋快点地租出去,可以缩短空置期。相反,如果你定了过高的房租价格,你的房屋将可能空置更长的一段时间。最后,综合下来算一笔账,前者的收益要高于后者。 


    设定合理的房租价格,选择适合的租户,对于房屋的出租收益的保障,非常的重要。 


    如果你选择聘用专业的租赁经纪人帮您租赁,那么你可以大大地节省您的精力与时间。美国有专业的房屋出租管理公司,可以帮助您选择到条件比较好的租客,负责房屋的维护与修缮,收取租金等服务。租赁的佣金一般是全年租金总和的8-10%。所以,即使人不在美国,也不需要担心房屋的出租管理。


    根据房屋的类型、所在位置和房屋状况的不同,所应当计算在内的项目也不一样。读者可以根据具体的情况来自行判断。例如,独栋别墅一般没有社区费,但也有些独栋别墅所在的区域有社区规划、大门及社区公共设施,因此也要交社区费。


    另外,房产税的税率在美国每一个州是不一样的,从1%到3%不等。所以你在投资之前,应该先确定目标房屋的税率。房产税的数额,可以从房产网站上的房源详情页获得。也可以与你的经纪人联系获取。


     02、贷款买房的租金回报率 

    贷款购买的房产的租金回报率的计算方法要稍微复杂一点,但是原理与现金购买是一样的。我们假设贷款全部采用每年分期固定还款的方式。

     

    租金回报率= 每年净收入÷ 自付额× 100% 


    每年净收入= 年租金收入- 持有房屋的费用以及出租衍生相关的支出- 年固定还款额

    其中,自付额(头款)为购房总价减去银行贷款。 


    关于持有房屋的费用以及出租衍生的相关支出,我们在第一部分里已经讲过,在这里就不重复了。


    下面我们选取一个案例来分析,看如何计算租金投资回报率:


    一栋2006年建造的334平米的独立屋,购买价格为$36 万, 自付额(30%) 为$108000,贷款额为$252000(30年分期固定摊还,利率4%, 贷款月付$1,203),月租金为$2400。


    年租金收入 = 2400 × 12 = $28800 


    持有房屋的费用以及出租衍生的相关支出包括:

    a) 房地产税:购房总价× 1.2% = $4320 

    b) 房屋保险: $815(各房屋因地点、新旧、参保项目的不同, 保费也可能不同)

    c) 社区费:无 

    d) 维修费:预计$300 

    e) 空置期的分摊:半个月的租金,即$1200 

    f) 出租佣金:年租金x 8%= $2304  

    持有房屋的费用以及出租衍生的相关支出总计 = $8939 

    年固定还款额 = $1,203 × 12= $14436

    贷款买房净收入= $28800 - $8939 - $14436 = $5425

    现金买房净收入 = $28800 - $8939 = $19861 

    贷款买房租金回报率 = $5425 ÷ $108000 = 5%

    现金买房租金回报率 = $19861 ÷ $360000 = 5.5%

    可以发现,贷款买房和现金买房的租金回报率差异不大。贷款买房需要的首付资金成本低,如果是投资房,通过贷款杠杆可以用更少的资金购买更多的房产。另外,贷款的利率部分可以用来抵税。


    在美国,如果净的租金回报率在5%以上,那么就可以看作是值得投资的房产了。

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