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7点干货看清新出的房地产大杀器!未来买房、炒房的思路要变

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来源:大猫财经  ID:caimao_shuangquan 


期待已久的REITS终于要大力推进了,4月25日证监会和住建部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,一群人喜大普奔,比如猫哥的这个朋友:



他的项目叫蛋壳公寓,长租公寓类型的,站在风口上当然开心,股市上投资者也用钱投票,昨天租购同权板块涨势喜人。


这个政策任志强、孟晓苏等等房地产大佬呼吁了很久,新政策一出,未来你未来炒房、理财都会受到很大的影响,当然,很多人对这个专业概念感到懵逼的,因为这在很多专业院校里都是一门单独的课程,专业性强,概念复杂,猫哥删繁就简,省略那些专业名词,说说这个房地产大杀器会怎样影响未来你的房地产投资。


01

你的房租会被包装成基金产品!


REITs全名“房地产信托投资基金”,上世纪60年代兴起于美国,举个例子说吧:


猫姐擅长买商铺,她看中几个铺子,想入手但钱不太够,就叫了猫哥猫弟猫妹凑份子,然后她把铺子装修好找到好租户,每月能收不少房租,她把大部分的房租都分给了猫哥猫弟猫妹,相当于我们能挣不少零花钱。


在这个组合里,猫姐就是那个REITs。一个简单的REITs大概是这样的:



房地产市场有几个特点:资金量需求大,沉淀时间多,回报周期较长。REITs产品可以解决这些问题,它的基石是要持有能产生稳定现金流的物业资产,比如房租。这个产品好处很多:


❶ 以前你想投资房地产首先想到的就是得买一套房,未来你可以只买一块砖;


❷ 长期回报率稳定而且收益率不低,在美国,REITs基金年平均收益率可达6.7%,远远高于银行存款,而且它与股市债市相关性低,风险小;


❸ 很多政府为了鼓励这个模式,予以税收优惠;


❹ 其实它的核心功能,就是把流动率低、证券化程度不高的房地产证券化,加快了资金流转。


实际怎么用,猫哥这有几个例子,一一来看。


02

有了REITs,万科10年180万房租完全不叫事!


前几天最热闹的就是万科一个楼盘,要一次性交10年房租,最少180万。刷了好几天的屏,大家都说万科想钱想疯了吧,这么高的房租,还要一次性交,有这个钱买够交首付的了!


其实万科也憋屈,因为即便这个价格做完了,收益率也就3%。


为什么这么做?


因为房地产业的核心之一就是资金周转,碧桂园为什么疯了一样逼设计师出稿,因为早出一天资金就能多用一天,100亿资金一年转两回,相当于200亿的资金量。


万科这个项目买地花了天价,全部自持,突然发现要靠收租子回本,几十亿的投入,考虑中国低的只有1.5%的租售比,按这个速度,回本得几十年,万科要求一次性付款,就是要追求更高的资金效率,这个是房地产的命根子。


但有了REITs这个工具,万科就不用那么焦头烂额了,有房租打底,可以把项目交给REITs基金,融资套现都行,不用那么急吼吼的要求一次付清十年房租了,房地产公司也因此能获得更好的流动性,而那些REITs基金投资人也能从未来的房租和房产增值等方面获得稳定的收益。


03

REITs来了,长租公寓为什么站在了风口上?


上面提到的猫哥朋友沈博阳为啥那么激动呢?因为REITs能解决他们的一个大问题。


长租公寓现在入局者很多,自如、蛋壳等等创业型公司超过300家,还有一众房地产公司等待进入,但大家都有一个疑惑,就是这个行业资金量大、租金低,周期长,依靠自有资金很难快速的形成规模效应,因为无法提供资产抵押,较难获得低息借款,这极大的影响他们的扩张速度。


REITs的出现同样能解决这个问题,比如改造一个住房,得投入一笔钱,靠租金回本得几个月,这几个月资金是沉淀在房子里没法流转的,这个钱就没法用在“圈地”“圈用户”上了,所以大家为了抢份额,都拼命的压缩时间,链家自如的房子被曝出很多甲醛超标的案例,基本都是装完了没散味就让租客入住的结果,抢时间是为了抢资金抢市场。


这类资产未来都是REITs瞄准的对象,未来不用靠收租回笼资金了,靠REITs能更快的周转,可以想见的是,这类REITs运营公司也是长租公寓项目商业模式的必备环节,顺顺当当的蹭上了金融业,可不要喜大普奔嘛。


04

集体土地顺当入市,土地供应的新思路


大家都知道房价的根源在土地,70%的价格其实是地价,很多人提出控房价要首先增加土地供应,可是这资源太稀缺。


但其实中国有一类遗留的房产问题,叫做小产权房,就是没有缴纳土地出让金的房子,这些房子大多建在集体土地上,身份尴尬。


有些集体土地随着城镇化进展都成了城市核心地段了,基本都完成了七通一平,但是土地性质不能变,所以过去的用途多数是租给企业建厂房或者仓库,企业和村委签个协议即可,收益很低。


现在政府准备把集体建设用地利用起来,建设建设租赁住房。此前根据地方自愿原则,确定第一批在北京、上海、沈阳等13个城市开展试点,REITs基金能把这些以前各自分散的资源聚拢起来,搞定资源配置、利益分配等等问题。


集体土地顺当入市,建租赁住房,不改土地性质,提供住房供应,这个思路挺顺当的。


05

主基调要记牢


说了这么多,其实大家也都看明白了:REITs出台的背后,还是在之前明确的房地产主基调下,把更多的资源引导想租赁住房体系下。


以前如果说钱不够、流动性差、周期长,回报低,现在工具有了,努力吧。

所以这个主基调大家一定要复习复习在复习,买房卖房之前都要考虑下:


❶ 房住不炒;


❷ 加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。


过去一年多房地产的限制措施非常多,主要还是因为房地产行业大起,金融体系的各种钱通过各种通道、金融创新流入房地产市场,房价高企,大家受不了房价暴涨的刺激,掏空六个钱包也要买房,泡沫说不绝于耳,蕴藏了不少风险,所以长效机制一直言犹在耳,租购同权、共有产权房横空出世。现在REITs政策的推出有强烈的风向标意味,会改变住房供应的格局。


06

未来的房地产公司什么样子?


这个政策也会极大的改变房地产商的面貌。猫哥觉得未来富豪榜上地产商的数量会大幅减少。


该卖的地差不多了,房地产市场就慢慢变成了一个“存量房时代”。


古典房地产爆发期,房地产商的钱挣得比较粗放,主要就是“拿地卖房”。依靠银行贷款、发债、发行非标产品等方式拿到钱,然后四处买地,盖好了卖房,所以大家拼命负债扩充规模,钱也越来越多。


未来房地厂商的定位是“出售与持有运营并举”,这个在土地出售环节就规定好了,以前大家还能商量下,未来此路不通。


所以大的地产公司都在转型,像保利集团也转型较早,在租赁住房领域已建立瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌,项目布局十余城市,分别由保利集团旗下租赁住房管理运营平台“保利商业公司”、“安平养老公司”负责运营。


万科的郁亮年初说未来万科是一家运营型公司,当时说得大家一头雾水,现在懂了吧。


07

未来怎么买(chao)房?


因为对房子的热爱,中国人有挥之不去的买房情节。未来会则样呢?


一方面未来的政策值得观望,如果市场限制措施持续,那很多人是没有资格、没有能力投资房地产的,REITs产品是未来投资房地产的主渠道,像上文说的,你不用买一套房,可以买一块砖。


美国以租赁住房作为标的REITS市值占总市值13%。所以我们算一算,以租赁住房为标的的REITS,市值规模至少会达到1.56万亿。


REITs类产品的风险怎样呢?因为他有稳定的现金流做支撑,通常我们把它定性为中低风险、中等收益的投资产品。


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