江苏房产选购交流组

转载丨对长租公寓的五个自问自答

只看楼主 收藏 回复
  • - -
楼主
  

· 导读 ·


本文本篇文章转载自我司城市研究院院长牛伟的私人微信公众号:newway20140228,来看看为全行业操心的牛院,对长租公寓是如何思考的。

这阵子对长租公寓生意有点小思考,于是想趁热打铁的把这些想法以问答的形式记录下来,欢迎大家讨论指正。

我不在公司具体负责长租公寓的经营工作,这些想法显然不代表我就职公司的想法,当然欢迎我的同事参考。文章中间也涉及对个别同行的评价,完全就生意模式而谈的个人感受,如有冒犯也请见谅。

1长租公寓的生意模式是什么?

其实长租公寓的生意模式特简单,和我们看到的写字楼生意没什么区别,就是一个拥有资产,然后收租的生意。不过写字楼是租给企业生产,长租公寓是租给个人生活。租金形成的稳定现金流是这个行业存在的基础。

不过在中国,住宅资产泡沫带来的租售比问题实际上造成了这个行业的现状困境。以北京为例,拜多年房价上涨所赐,住宅租金回报率大约在1%-2%之间,如果不考虑资产升值预期,在北京做长租公寓的生意简直是脑子进水。当然,如果你相信估值是未来现金流的折现的话,在租金未来没有爆发增长的情况下,当然也难期盼住宅资产升值,这就是很多经济学家总在从租售比来讲中国房价存在巨大泡沫的理由。(实际这个肯定不对,有产权的住宅在中国有除租金以外的其他意义,不能只是把租金回报折现来计算,这个问题未来我会另行写文章解释)

所以我们做长租公寓生意,首先不能选择的就是正经的,无瑕疵的住宅作为基础资产,回报率太低。(除非自己是赤裸裸的炒房目的)所幸我们还能遇到很多另类的资产,低价的商业办公用地,工业用地,村集体用地,各种不能转让的瑕疵问题用地,只要能合法盖出可以供人居住的房子,都是做长租公寓的好资产。这些瑕疵资产,因为不影响居住,在可实现现金流上可以产生和无瑕疵资产差不多的现金流,再通过合适的金融平台,实际上就能取得无瑕疵资产的估值,这个就是长租公寓生意的套利逻辑。(当然了,无瑕疵住宅资产有其他功能,不能完全用现金流折现估值,这部分套利拿不到)

做个简单的算术题,假设住宅租金毛回报率1.5%,如果你拿到价格只有1/3的房子,那么你的租金毛回报率就变成了4.5%,假设通过精细管理,控制户型,再提升30%租金,毛租金回报率可以到5.85%,再考虑缴纳税金和管理成本(增值税+房产税+管理费用)净NOI率大概又能做到4.5%左右,这是很完美理想的条件下的结果,这就是这个生意的现状。

然后等两件事,一是融资成本基本能等于NOI率,或者长期融资成本做到5%以下;二是租金上涨快于CPI,在管理成本不增加的情况下,保证实际的NOI率逐步增长。

未来的退出将体现长租公寓的价值,有几个可能的价值创造点,一是长期利率走低,那么这份资产就变得很优质,会有高的溢价;二是租金快速上涨,现在看,不排除这个可能性,尤其住宅房价上涨趋势停止以后。可以看到很多房价远不如中国的发达国家,房租水平却远高于我们;第三是未来在资产管理领域诞生更多的金融创新,例如允许公募REITs,这样可以把份额卖给散户,相当于股市IPO,批发转零售,显然也不会按照净资产,也会有较大的溢价(割散户的韭菜)

这就是我理解长租公寓这个生意模式的全部。

2选择轻资产还是应该选择重资产?

读完前面的生意模式回答,就能明白我是旗帜鲜明的重资产支持派,特别反对轻资产做长租公寓的,理由很明确:

轻资产的二房东模式和重资产模式的生意模型完全不同,轻资产赚的是租金的钱,重资产赚的是资产的钱。轻资产只能赚租金差值*经营年限(通常10年)的钱,重资产赚的是租金创造现金流差*估值倍数和原值之差的钱,价值创造点包括了低买,改善经营,选择更高的估值倍数时间出售等等,盈利想象空间丰富的多。

不是所有行业都合适重资产,不能选择轻资产,而是恰恰因为在资产管理领域里,长租公寓管理清晰简单,和写字楼相似,却和商业、养老、酒店不太相似。寄希望长租公寓精细运营管理创造价值的余地很有限。

在这个角度,其实我就一直不太看好自如友家的商业模式。我觉得这个模式即使规模做得很大,实际上都是小生意。自如友家和个人房东签约更短,盈利空间更小,目前实际上做到这么大是因为链家二手房买卖中介业务的蓬勃发展带来的隐性成本补贴。例如无所不在的链家门店实际上分担了自如自建门店的成本。作为独立业务,我觉得自如很难算账,这也是目前散租模式竞争者寥寥的原因,散租模式屏蔽竞争的主要原因居然是因为这件事实在赚不到大钱。

多说一句,我判断由于这种和链家无法拆分的业务关联关系,很难将它看做独立生意,也对自如单独拆分上市有巨大影响。

究竟轻资产模式有没有对客户的引流作用?我觉得肯定是有的,但是估计效率很低。引流看的是客户基数*接触频率,试问如果你是租客,你究竟想多频密的和你的房东打交道呢?租房天然低频特性导致引流效率不高,实际上我觉得可能还不如扩张物业公司引流效率高。

3怎样判断长租公寓投资标准?

我的结论是只看资产价格是周边可比房价的几折,几折这个标准和自己公司的战略意图和承受能力有关。

例如刚才生意模型里计算的如果NOI要求在4.5%,那么资产价格就要求是周边可比房价的1/3。如果公司财大气粗,对未来利率走势,政策演进有极强的信心,将NOI率要求降低到3%,那么资产价格是周边可比房价的1/2即可。反之如果要求NOI率是6%,那么获取资产价格就是周边可比房价的25%。

这个资产价格,实际上是拿地价格+建设成本+投入运营必须的装修和室内成本。周边可比房价,也不是新房出售价值,而是可以用来出租的二手房价格。

从这个角度看,长租公寓其实投资门槛很高,瑕疵资产拿到这么多的价格折让,需要好机会,例如政策或者其他机会。

在做开发业务的时候,我们常常用假设开发法来做投资估值,但是建议在长租公寓投资测算中,不用假设租金法来测算,不是不准确,而是太麻烦。租金回报实际上有自己的特点,在郊区和在市区有巨大差距,但是郊区房子升值快,租金增长幅度大,潜力大,所以看租金容易被误导。市场是连通器,最后租金回报率会趋于接近。

所以资产能是周边的几折是关键,折扣越低越好,这是个更简单的投资判断标准。

4担心长租公寓未来的客户潜力吗?

说实话担心。在现在抑制一线人口进入,鼓励二三线的城市化战略下,长租公寓有个客户悖论,高房价一线城市中涌入人口在变少,客户的基数变少了,而低房价二三线城市中新进入城市客户多,但由于房价便宜,这些需求又被买房消化了大部分。

长期看,中国的老龄化,城市化放缓,不断上升的住房自有率,都会造成城市里租房的客户实际没有那么多。很多人拿发达国家举例子,说发达国家租房子的人占50%,我们国家只占20%。这个实际是个利空消息。住房自有这个过程不可逆,已经有80%的人有房子,除非出现新的人口大增长或者大迁移,否则不会出现这个指标的逆向化。

重资产做长租公寓很多利益来源于资产升值,资产不升值就会是个大问题。

当然也没那么悲观,实际上现在青年客户还很多,人口红利依然在,这些公寓也都有未来改成养老的潜质,或许再过20年,长租公寓运营商又会摇身变为养老公寓运营商也未可知。

未来长租公寓从做青年人生意拓展到做家庭客户生意可能是另一条出路,但是现在做显然不是正确决定,不买房子的家庭客户的支付能力永远是问题,他们普遍收入不高,支出不少,需求又太多。所以不到青年客户明显感觉枯竭,主力做家庭客户都是一个在经营上不太正确的主意。

5总体觉得长租公寓生意的前景如何?

比较看好,因为促使它发展的几个前提可能都还会大概率发生。例如长期利率走低,例如金融市场如公募REITs的发展,中国资产持续向上的趋势。

这个生意其实就是过去中国好多年来每个城市的城中村所经营的生意,只是现在公司化,专业化,规范化了。生意是个老生意,过去也证明有一定的盈利性(当然是运营利润+资产升值)

如果中国在城市化急剧增加的那些年就开始大力推广长租公寓,可能现在困扰大家的房价问题会小的多。

凡事很难求全责备,当年的环境是资本不过剩,发展商都在跑马圈地,都在快周转的开发业务上抢钱,政府也生怕影响土地财政,似乎也只有到现在这个“白银时代”大家才会认真思考做长租公寓这件事。

最好的时机是十年前,其次好的时机是现在,这句话对长租公寓业务特别适用。

 





举报 | 1楼 回复