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嘉定人!你们才是决定到底卖3万还是6万的人!地价触发房价提前透支

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今天上午,近期已经成为焦点的嘉定两幅纯住宅地块同时出让,一幅位于嘉定徐行,16家房企经过多轮的厮杀,最终新城+中垠+市北联合体22.05亿元的总价拿下,楼板价每平方米24104元/平方米元。另一幅则位于嘉定新城,则吸引了12家房企现场角逐,最终厦门建发41.98亿元的总价拿下,楼板价每平方米30289元/平方米元。


按照目前的土地拍卖楼板价

徐行保本售价4万元/㎡

新城保本售价6万元/㎡!

无疑地王名单上,又添上两个



(上海近期地王一览)


而去年,徐行和新城相近地块,禹洲地产5.1亿元摘得徐行纯宅地,楼板价仅9104元/平方米,金地夺下嘉定新城宅地楼板价18680元/平方米。一年不到的时间,楼板价已经翻倍!


万能的朋友圈在第一时间刷屏了这条新闻,紧跟着的是网友各种难以置信的评论:

asbadi937:嘉定这块地相比顾村、泗泾绝对便宜了。现场央企都没动作,听说被约谈了,所以最后是私企拿下,溢价70%都没到。和泗泾、顾村动辄200%以上的溢价比,理性了一点,真的只有一点点!说了这么多,管他溢价多少,我都买不起……


旅行的胶卷:难道我们希望我们的后代不断的为新地王买单吗?


大爷爱撸串:嘉定啊这可是嘉定啊!都外环啊!坐地铁到陆家嘴要一个半小时!再说都限购了还疯涨!!!我是不相信嘉定能卖到六万,再好的楼盘那个价格都不合理!


南市九月:今天嘉定的地价偏低了,竟然比周浦还要低


算啥错啥的老金:这发展速度,没想到我的家乡房价也已经腾飞了


偏执的南海之风:嘉定新城目前也开始突破6万/平米了,市中心起码20万/平米


相信嘉定人都明白,这样高的房价显然已经超出了大众的经济承受能力,此前我们发布过一篇文章《在嘉定有一套房可以少奋斗多少年?看到真相震惊了!》,根据2015年,嘉定区居民人均可支配收入为40830元……


南翔一套房需要奋斗76年;

嘉定新城一套房,需要奋斗57年;

徐行、北开发等这些地段,一套房也要奋斗43年!


而面对目前的地王价格,恐怕100年都无法出头了……




今年5月嘉定区的商品住宅均价为25956元/平方米,嘉定区各主要板块房价如下图:


(图片来自搜狐房产)


南翔的房价长期一来一直领导着嘉定的房价,不外乎地理位置最靠近市区,各项配套设施完善,地铁、高速都使得这里的房价成为嘉定房价的标杆。


嘉定新城近期房价一再走高,实际成交价远高于26000元。今年年初以来,已经成为全上海购房的主要成交市场。随着大批刚需购买者的涌入,嘉定新城不少楼盘甚至出现开盘“时光”;一月上涨5000元/平方米;甚至静待今天地王出现,实行“封盘”的。


徐行还是嘉定房价比较低的地块,但在今天居然拍出2.4万元/平方米的楼板价,溢价率201.3%!显然已经超出目前该区域其他楼盘均价一大截!


对买房者来说,不管你多少楼板价,卖多少价格能接受才是关键!


徐行地块

徐行地块东至基地边界,南至新建一路、基地边界,西至澄浏公路、基地边界,北至大理港。1.2容积率,24米的限高,可能开发商的方案都会倾向于小面积公寓和联排别墅。




然而地理位置上远离老城区,规划中没有轨道交通支持。商业方面更是匮乏,离得最近的佳兆业城市广场,何时能繁荣起来还很难说。就别墅的购买力,总价高,客源窄,或许将成为这一地块的瓶颈。


新城地块

新城地块在土拍前极为高调,业内认识纷纷表示,赶超顾村地王不在话下。



或许是因为嘉定新城各项基础建设陆续投入使用,包括保利大剧院、嘉定图书馆、远香湖、妇幼保健院等。商业方面,大融城的开业也让嘉定新城更值得期待。


2015年8月23日 暴雨肆虐后的嘉定新城地铁站


然而,嘉定新城一下暴雨就大面积积水的问题,尚未得到根治,让不少居民叫苦连天。嘉定新城区域住宅周边道路窄,停车难已经成为突出焦点。


▲嘉定新城白银路旭辉华庭小区


消费者正在逐步趋于理性,地段好是一方面因素,但配套的硬件得不到彻底解决,势必会让地王也面临“掉价”的一天!


原来上海很多地王是会亏钱的!


早在2009年底,常发地产夺得嘉定新城某地块,楼板价12076元/平方米,溢价率更是高达435%,成为当时的溢价率地王,同时也成了嘉定地王。即便是捂盘三年,项目首次开盘价格“破发”,低至13000元/平方米。尽管亏本,开盘当月销量也不足百套。时至今日,常发豪庭国际依然还有房源在售,销售周期已经长达4年之久。


常发并不孤单,这样的悲剧地王还有很多,销售周期长达7年甚至更久,还有不少地王价格越卖越低。


地王项目楼板价实际成交均价去化率预计去化周期
常发豪庭国际120761523595%4年
金地佘山天境144983301960%8年
华润佘山九里125022220160%8年
中海紫御豪庭224094442195%5年


地价触发房价提前透支


地王年年有,今年特别多!最近的土拍几乎是块地都是地王!如果继续单纯想指望高价拿地就想卖出好价钱的做法只能说是耍流氓,生活配套、交通条件这些“硬件”不改善,有价无市坐等亏本甩卖是迟早的事。


地王的即时效应无疑是直接拉高了今天土拍地块周边的楼盘价格,鹬蚌相争,到底是否渔翁得利,我们目前还无法下定论。但地价如果提前透支房价太多,势必会加重市场的观望情绪。


相关数据来源:搜狐、新浪、今日房产等

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