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摇号购房后,杭州楼市再观察

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2017年9月,杭州主城区四季青街道最后一个城中村即将拆除。官方数据显示,仅2017年一年,杭州完成拆迁59796户。手上突然多了大笔资金的拆迁户,纷纷涌向房地产。(视觉中国/图)


全文共3771字,阅读大约需要8分钟。


  • 对普通的市民而言,看起来,摇号购房的新政策似乎站在了他们这一边。“公平!”、“不用找关系、掏号子费了。”


  • 限购政策反倒好像激发了市民的买房热情。限购的门正越关越紧,不少人想的却是,在彻底关死前,从门缝里挤进去。


  • 最基本的经济学供求关系已经不起作用了。“‘求’已经不是一个常量,购房预期不断被提高。”


本文首发于南方周末


杭州摇号新政推出的第二天,漫长的马拉松式竞标终于结束。


101亿!在持续了12个小时、经历499轮竞价之后,2018年3月31日凌晨1点半,杭州摇号购房新政后的第一场土地拍卖最终尘埃落定。钱江世纪城M-04地块,这块距离杭州最热的奥体中心“莲花碗”不过七百米的巨幅地块,最终以此价成交。


这是两天前杭州市住房保障局宣布将实施摇号买房后的第一场土地拍卖。在互联网直播平台上,房产开发商、买房者、政府官员们全部的注意力,汇聚在不断刷新的数据流之中。


自1999年成为国内第一个颁布土地收储政府规章的城市以来,起步更早的杭州楼市,一举一动,牵扯着地产行业的神经。


纠结、犹豫,但谁也不想轻易放弃。在楼面价突破三万之后,开发商们的竞价是一百万一百万不断递增的。每溢价3%,要花去三个小时。


拍卖一直持续到次日凌晨,最后的楼面价敲定为32277元/㎡,超过起拍的溢价为47.8%,离50%的溢价封顶不过几步之遥。


此时,在现场的工作人员,外卖已点了两轮,直播平台上主持人难掩睡意,只能不断唱歌给自己提神。


夺魁的是保利地产。2018年1月,它的实际控股人保利集团,刚刚经批准,变更为国有独资公司。

1


“有钱没钱,都先去摇一个”


“很抱歉,只能先跟销售预约看房。”4月1日早上,紧邻M-04地块的“创世纪”售楼处门口,接待员不断礼貌地重复着拒绝。


三三两两的购房者在门口徘徊,他们被保安一个敬礼后拦在了门外。穿着长裙礼服的工作人员向大家解释,凭借置业顾问的确认短信,看房者才能进入售楼处。


一位号称穿越半个杭州城而来的女房客告诉南方周末,之前早听说“创世纪”非常难买,要全款、托关系,自己原本是想都不敢想。不过既然有了摇号政策,说不定可以碰碰运气,这才兴冲冲来踩个点。


与“创世纪”一墙之隔的“奥邸国际”,售楼部同样热闹。他们最新开盘的是不限价的商业地产。


离此地不远,规划中的奥体中心,将成为全国最大的体育中心之一,2022年的亚运会将在这里举办。


杭州奥体中心包括一个8万人主体育场、一座1.8万人主体育馆,还有游泳馆、网球中心、棒垒球中心、曲棍球场、小球中心、室内田径中心和重竞技中心。


“西湖每日的客流量能做到5000万,未来,奥体中心至少也是3000万的客流量。”销售人员向看房者介绍酒店式公寓,反复强调。


G20会议之后杭州源源不断的基础设施建设,正不断调高人们对未来的预期。


2017年7月,作为亚运会主要场馆之一的主体育馆,在第四批全省扩大有效投资重大项目集中开工活动时已宣布开工。与之一起的还有666个项目,包括将连接临平和主城区的地铁九号线一期、落址于老余杭的杭城第二个万达广场。总计667个项目,总投资达到8030亿元。这样的开工活动,每半年就有一次。


“有钱没钱,都先去摇一个。”3月底的摇号新政出台后,这样的声音并不少。甚至还有亲戚朋友私下约好,“众筹摇号,利润均分”。


前人可资借鉴。在已经推行摇号政策的成都、南京等地,中签率成了人们最津津乐道的数字,8%、4%,甚至不乏只有2%中签几率的神盘。


摇到房号的幸运儿,就如中彩,享受周围所有人的艳羡。

2


限购的门缝


房子早就买不到了。


“销售的态度变差,大概是从2016年年底开始的。”张洁撇撇嘴,作为城西板块一家中介公司的老板娘,她见证了整个过程。


2013年前后,张洁带着客户去看房,总是能得到销售的热情相迎,不同楼盘的销售还抢人,拽住买房者的胳膊,夸起楼盘来满嘴白沫。


2011年至2014年这四年间,杭州房产经历过一次严重的下跌。业内人士透露,43个楼盘在亏损,大家凑在一起,就是比谁亏得少。当时著名的蓝孔雀地块,楼面价是一万四千元,交易房价仅为一万八千元。


2015年的中央经济工作会议上,“化解房地产库存”还被定为第二年结构性改革的五大任务之一。


但转过年,就风云突变。丁建刚分析,2016年,杭州房价开始被业内称为“温和性的恢复性”上涨,直到2016年9月G20峰会前后,开始暴涨。而彼时,被并称为“二线四小龙”的南京、苏州、厦门、合肥,已经完成了这一轮暴涨。


由于全国范围内房价上涨过快,中央踩下刹车,在2016年9月30日启动严厉调控。但这一回,杭州巨大的涨价惯性,让刹车彻底失了灵。


2016年9月,杭州有不同于以往的连续蓝天,在“G20”蓝的映衬之下,全国人民突然涌进了这座宜居的“创业之城”。


杭州房地产开始风起云涌。2016年9月18日,杭州市住房保障局推出《杭州部分区域实施限购政策》,宣布自9月19日起实施住房限购,暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房。


但限购政策刺激的,是更大的需求。张洁的短信、电话明显多了起来,“大概一半是本地拆迁户。”不完全限购并不针对本地居民,但足以让他们感到紧张。


这一年,杭州开启了全面的“旧城改造”。官方数据显示,仅2017年一年,杭州完成拆迁59796户。手上突然多了大笔资金的拆迁户,纷纷涌向房地产。


2016年10月下旬,杭州被住建部点名为16个房价上涨过快的热点城市之一。业内纷传,最厉害的时候,地方政府每天都要向住建部汇报一手数据。


杭州政府一度试图通过控制预售证发放来限制房价,以新开楼盘备案价不得高于板块均价的方式控制预售证发放。其中重点限制的,恰是市中心、钱江新城、奥体板块三个区域。


开发商的预售证,突然不见了。张洁发现,原本说要开盘的项目突然没了消息,私下打听,得到的回应是批不出预售证。


有客户一天逛5个在售楼盘,不断询问张洁的意见,销售们则大多变得淡淡的,说话甚至不动上嘴唇了。为了帮客户买下房子,张洁只能追在销售后面天天催。


但很快,催也不管用了。


位于杭州城西的“余杭公馆”,属于被政府隆重推出的未来科技城地块,虽然不及“宇宙第一热”的奥体板块,涌向这里的买房者也是一个比一个心急。


开发商推出排队取号选房,张洁和她同事两个人只能彻夜排队,同事蹲守前半夜,张洁早上五点来替换。入秋天凉,有人裹着被子蹲在地上,张洁与身边人聊天,发现他是专程从北京打着飞的过来的,杭州房地产的热度已经传递到了京城。


2018年3月5日国务院总理李克强在政府工作报告中提出“防范房价重大风险”,杭州市政府也迅速做出反应,加码限购,对本地居民限购两套。


但限购政策反倒好像激发了市民的买房热情。限购的门正越关越紧,不少人想的却是,在彻底关死前,从门缝里挤进去。

3


涌进来的关系比房子多


最基本的经济学供求关系已经不起作用了。丁建刚感慨,“‘求’已经不是一个常量,购房预期不断被提高。”


“好像有个图纸就能卖。新开的盘子,第二天就没了。”张洁无法再与房地产公司合作,“房地产公司已经不需要中介来分一杯羹”,大部分的中介只能转向二手房。


但对购房者来说,二手房的市场涨幅更加明显,张洁介绍说,去年上半年开始涨,2017年4月15日,她经手过一套50平方米的郊区房子,价格还在80万元左右,半个月后就卖到120万。


对普通的市民而言,看起来,摇号购房的新政策似乎站在了他们这一边。“公平!”“不用找关系、掏号子费了。”政策一出,杭州本地生活的论坛里,叫好声一片。比起之前的天价车位和高额的捆绑装修包,这次,至少他们还有“公平”摇号的机会。


购房者美芳就一肚子牢骚。美芳与女儿一家总共5口人住在文一西路一套89平方的公寓里,2017年中他们买下了大华风情120平方的房子,至今却没有去装修。因为购房时签订合同,装修必须选择房产公司指定的装修公司,别的装修队则一律会被保安拦在小区门口。


两口子附近打听了,这家装修公司费用比同行高出不少。装修吧,觉得吃亏,不装吧,又怕这家装修公司继续涨价。好在现在住的地方离外孙女读书还近,倒是丈夫隔三差五唠叨两句,“哪怕是暑假去住住,多好。”


在去年底开始,一房难求的热门楼盘,排队购房的号子,早就被人炒到了10万到30万元不等。


游离于灰色地带的“号子费”,让购房者们愤怒。在杭州最热的奥体板块,号子费一度炒到了80万。前提还得取决于你是否能够全款或高比例首付。


没有人知道号子从何而来,中介三缄其口,但他信誓旦旦告诉购房者,“三十万号子费,全包。”


资深业内人士王明透露,在大部分国内TOP100的房地产公司,房源分配权通常掌握在总经理手里,这成为总经理的一种社交权力。


然而,涌进来的关系比房源多得多。“你说是隔壁市处长的亲戚重要,还是区长的朋友重要?”他甚至也在为朋友咨询时遭到婉拒:“王老师,如果您自己要买,一定给你弄到,如果是朋友,我实在没办法。”


“据我所知,职业经理人是不愿意冒风险去做号子费的。”王明说。卖号子对年薪百万的地产金领来说,收益风险不成正比。“至于那些分配权不在总经理手里的房产公司,就不好说了。”


买房者的怨气不断郁积,杭州本地的几家媒体接连报道了捆绑加价、号子费等乱象。


“杭州政府对于舆论是非常在意的,自然要提前防范。”王明说。


2018年3月28日晚,杭州市住房保障和房产管理局官网发布了《我市将采取商品住房销售公开摇号全程公证制度》。继南京、上海、长沙、成都与武汉之后,杭州成为又一个实行“摇号买房”的城市。公告中表示,措施是“针对近期杭州商品住房市场上出现的炒卖房号、捆绑搭售等违规行为。”


政策一出,一位地产公司的职业经理人叹了口气:“终于解脱了。”政府拿走了房源分配权,他也摆脱了这种“美丽的烦恼”。


“市场交易稳定的本质是拥有确定性,摇号是消灭了确定性。”一位业内人士评价说。


但对于这一政策的预估效果,开发商们则讳莫如深。杭州本地一家房地产公司的总经理拒绝评价,理由是“比较敏感”。另一位业内大佬也以同样的理由拒绝了采访,只多说了一句:“脚痛医脚,其实政府也清楚。”


人人都在等待楼市狂飙后的最后结局。但结局,看似还远未到来。


(应受访者要求,文中王明、美芳为化名。)



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