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济南越限价,楼市里投资买房的人就越多!投机炒房越疯狂!

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楼主
  


很多人最近比较难受。


有人等着楼市大跌,有人害怕楼市再涨?形形色色的人,形形色色的立场。一边限价,一边涨价。


结果呢?嗯,很难受。



NO. 1|

限价的济南和“买到即赚到”


从2016年四季度开始,全国主要一二线城市陆续实施了新一轮地产调控政策,房价上涨趋势得到快速遏制,深圳房价更是连续18个月下跌,环比下跌6元,这个势头还是比较猛的。



济南也一直在限价,但是你觉得济南楼市正常了吗?


现在济南的调控,限购!限贷!限售!限价!


限购,控制数量;限贷,控制杠杆;限售,控制交易时间;限价,控制房价。前面三个限主要是针对购房者的,第四个限,是针对开发商的。


限价,是直接限制新房的开盘价格,价格怎么定不是开发商说了算,也不是市场说了算,而是政府说了算。那么政府对楼盘定价的依据是什么呢?首先是要有红线思维,守住房价不上涨的红线,在这个红线之下怎么定价?成本加成也好,现价打折也好,按某些经济指标的倍数也好,总之是可以定出一个价格来的,那就按照这个价格来销售。如果开发商觉得价格太低不同意,那么对不起,你压根就拿不到预售许可证,房子只能捂在手里等着下蛋。


这也导致了,济南部分开发剑走偏锋,各种捆绑高价车位地下室。有一些太过高调,被建委发现并处罚的,还是那些“没有被发现”仍在“偷偷摸摸”捆绑销售的,购房者都能发现,很奇怪,有些人就是发现不了。


 “四限” 中的前三限比较容易理解,通过限购限制购房数量,将投资需求让渡给刚需;通过限贷控制投资杠杆,避免扩大投机炒作;通过限售增加房产投资持有期间的成本,这三限的共同点就是 通过抑制需求端,达到控制房价的目的,但还是坚持依靠市场来定价,符合经济规律。


但“限价”这个政策,非常的简单粗暴,直接废掉市场定价,改为政府定价,不仅不能起到调控房价抑制投机的目的,反而会引来更多的投机、投资。



经济学上有个基本的道理:


但凡有抑制,必然有扭曲。

政府定价直接导致了价格扭曲,使得新盘价格远远低于二手房价。济南那些捆绑销售的楼盘,有一些新房的房价远低于周边二手房,这给很多人看到了投资投机空间。


买到即赚到啊!不买你傻啊。



NO. 2|

新盘带动周边二手房价




一个城市的房价高低大体呈这个梯度展开:以中心城区为核心,轨道交通带动沿线房价,新盘带动周边二手房价,新区拉动旧城房价。


其中,新盘带动二手房价背后反映的是供求关系,先有需求的提升,再有新盘价格的上涨,当新盘无法满足需求时,才有二手房价的上涨。


房价的决定因素是供求关系,而不是新盘决定二手房价。


正是连这个基本的供求关系都没有搞清楚,限价这个奇葩政策,导致的一个奇葩现象就是,一二手房价倒挂。新开楼盘2万一平,可周边二手房2.5万一平。


这种行政干预导致的价格差,形成了巨大的套利空间,这简直成为了投机客的天堂。


现在的限价让楼市如同股市,想赚价差的人太多了,一个楼盘推出100套房源,申购的人竟然远超这个数字。现在济南一些还比较靠谱的低价限价盘,买房的人超多,不仅要求高首付,你房查表送晚了,都有可能买不上。



NO. 3|

济南会摇号买房吗?



怎么办呢,为公平起见,一些地方想出了新办法—— 摇号!当然现在济南仍然没有采取摇号的形势,但是部分楼盘,正常刚需已经买不到了。


什么时候才需要摇号,在供求严重失衡的时候才需要。


那是什么造成了供求严重失衡,恰恰是因为限价!如果有一天,济南也要摇号买房了,那恐怕不是什么好事。


什么东西需要摇号才能买到?在我们观念里,只有好东西,大家抢着买的东西才能买到!


这些限价、摇号,同样会引起投机盛行,狼没有不吃肉的,当政府试图通过限价来抑制投机的时候,恰恰引来了更多的投机者。


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