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买房还有便宜捡?再穷也不要买这种房子!

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最近有位深圳男子通过一种特别的买房方式,欲买一套学区房,结果万万没想到,原本以为只需要花 369 万就能 " 捡到的便宜 ",在计算税费后,反而变成了超 611 万的 " 烫手山芋 "……


这到底是一种怎样的买房方式?


这位深圳男子又经历了些什么?


快看看



拍房拍到 " 烫手山芋 "

没办法,只能违约



阿奇(化名)最近留意到淘宝上的司法拍卖房,看起来价格绝对的划算,所以就计划拍下房子给小孩上学使用。


以 3692016 元,将罗湖区的翠华花园一处房产收入囊中,这个价格仅比前一个出价者多 3 万元。


▲阿奇所拍下的房子就是这个小区中的一户


但万万没想到 本以为的好运


在 12 小时后变成了一场 " 噩梦 "


▲阿奇所拍下的房子


因为这套竞拍价不足 370 万的房子


税费竟然高达 242 万


其中的土地增值税就高达 218 万。



为什么会这样


"法拍房专家 " 负责人龙先生:


这套房子原先由公司持有,再加上登记总价不足 5 万,与成交价值相差太大,土地增值税很贵,会按差额的 60% 收取。


你以为此时阿奇只需要弃权就可以了吗?NO 阿奇已经交了一笔 " 学费 "。


"估计 25 万定金没了 ",阿奇告诉南都记者,在参与拍卖前,自己缴交 25 万定金获得拍卖资格,现在这 25 万要打水漂了。


但在龙先生看来


阿奇还是幸运的


如果交完首付款才发现税费," 学费 " 会交得更多,我见过不少,进退两难。


法拍 " 入坑者 " 众


这个原因吸引人


3月 18 日,阿奇委托爱人到法院申诉,希望通过说明情况让法院同意减免 " 土地增值税 " 或解除合同约定。


然而,在法院他们遇到两个和自己情况一样的买家,也是拍了同一个小区的房子。


阿奇:我们联合起来向法院提申请减少税费,希望法院能重视。


而仔细梳理发现阿奇这套房产已经是第二次上线拍卖了。



"2 月 29 日那次拍卖就有人违约了,交了 25 万定金估计也没有要回来 ",阿奇告诉南都记者,前一个竞得人应该也没有看清楚税费。


"税费太不清楚了 ",阿奇质疑拍卖信息公开中的税费部份不够明确,对于 " 小白 " 买家而言,相关负责单位有责任和义务公布税费说明,避免更多人 " 入坑 "。


为啥屡屡有人入坑呢?


数据显示,该小区 3 月份的二手房成交均价为 7.3 万 / 平,以此计算阿奇的房子也不会超过 566 万元。


所以如果按照阿奇一开始拍得的价格 369 万,阿奇大概可以省下约 30% 的钱。


▲阿奇所拍下的房子就是这个小区中的一户



不过,若按照阿奇 369 万元的拍卖价,加上 242 万元税费计算,他总支出至少 611 万元。则远高出市场价 45 万元真实价格。


而据淘宝网上评估机构给出价格显示,该套房子的快速变现评估价为 403 万,市场评估价也仅 533 万。


"法拍房专家 " 负责人龙先生:法拍房一般价格在市场价的 9 成左右,不然也不会有人去拍。


专家:购买法拍房要做前期工作


快看看 买 " 法拍房 " 还有这些要调查的


除了要懂得计算税费,还需要去做房子的前期调查,比如有没有人住,好不好收房,有没有租约,欠了多少水电费,管理费;还有的房子是没有房产证的。


法拍房表面上看着便宜,实际上隐含的东西是非常多的,龙先生强调,前期的调查和计税费都不是最难的,收房最难,因为法拍房大部份都是有人占用,这些使用者大多与原业主有关系,所以不会拱手相让。


而对于阿奇遭遇,龙先生建议,如果看好未来市场走势,也可以先买下来,毕竟未来房价能涨回来;如果弃拍,下次的成交价格低于上一次,法院有可能要求前一个弃拍人补交差额。


如果买错房会有很大风险


拍卖的房产上存在有长期的租赁合同,依据民法买卖不破租赁的原则,竞买人取得房屋所有权后,不能对抗租客的租赁权。


简单来说,如果你买的房子在抵押和查封前被出租了,那么租客的租赁权应得到法律的保护,此时竞买人只有所有权,拿不到使用权。


房产的所有权归属有争议,主要是物权法司法解释一第七条规定的几种情况。


人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书,以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书,应当认定为《物权法》第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。


▲阿奇所拍下的房子就是这个小区中的一户


问题一:拍卖房受不受深圳限购政策影响


依据广东省高院 2013 年 12 月 27 日《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》的规定,竞买人须具备深圳市的购房资格,不然竞买成功后,没有办法正常的办理过户手续。


问题二:拍卖房能不能办理银行按揭手续


拍卖房基本要求是一次性付款,这对竞买人的财务状况要求得很高,没有在事前的要求的期限内一次性支付,则缴纳的保证金就要被扣减拍卖的费用,下次拍卖成交价与本次成交价的价差等费用。


问题三:拍卖的房产如何定价,流拍后会如何处理


债权人申请法院依法查封债务人的房产,案件胜诉后,债务人仍然无法还钱,房产则会被法院依法拍卖,没有到资不抵债,实在没办法的情况,业主都不会让自己的房子进入拍卖通道。


通常情况下,第一次评估价和市场价差不多,此时拍卖基本会流拍,再次拍卖时,可以酌情降低保留价,但每次降低的幅度不得超过前次保留价的 20%,依据最高人民法院司法解释规定,不动产、其他财产权利可以拍卖三次,第三次拍卖依然流拍的情况下,还应当在 60 天内再进行一次变卖,变卖由法院实施。



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