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上海楼市放大招,今后谁还去买房

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◎作者 | 船长

◎来源 | 打尖财经 已获授权



上海这样的超级城市,土地出让的新闻正常不过了,但最近两块土地的出让引起市场相当的震荡。


这两块地的土地用途均写着租赁住房,但土地的属性却是70年的住宅性质。这两块土地上开发的商品,未来将只租不售,开发商需要整体持有土地上的住宅。


与此同时,上海7月7日公布《上海市住房发展“十三五”规划》,似乎是呼应了上述举措。规划的关键词也是租房市场。



规划说,十三五期间,上海预计新增各类住房约170万套,而其中商品房仅有45万套,租赁住房是多少套呢。


70万套,保障性住房55万套,换句话说,未来上海新增住房将以租赁住房为主。上海的“只租不售”很有可能不是一时兴起,而是未来长期战略。


上海最近一段时间楼市最引人注目的就是被暗中改为住宅用途的商业用房严格管制之后引发的群体性反弹。


翻看了一下新闻,其实关于全国各地都出现的商业用地上建类住宅建筑并按住宅价格售卖的违规现象,国务院在2016年6月就已经发过住房租赁新政,对违规商用房提出土地用途可转为住宅用地但只能作为租赁用房的建议。


上海此举一方面或许是为了解决上海前段时间的商业用房问题,但另一方面,或可说,此举表明,上海未来的一手土地供给将进入租房时代。



这就有意思了。国务院的住房租赁新政也不是只针对上海,全国各省市也都相应发布了文件。


但这事儿只有先发生在上海或者北京、深圳这样的一线房价城市才值得说道。


中国人到底缺房子吗?答案是,人均了看,并不缺,还很富余呢。国家统计局7月6日发布的数据称2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米。


很多网友说自己被平均,但国家统计局此说其实并不违逆常识。想想中国两三千座三四五六七八线城市的海量住房库存吧,更不用说广大农村常见动辄几百平方的宅基地上盖楼。


但网友也没有说错,楼市的基本面很简单,三线以下很富余,但二线以上尤其北上广深这些紧俏城市房子依然是稀缺品中的稀缺品。


一二线城市的无房青年们掌控社交媒体,在关于房子这件事儿上,他们叫得最欢。


年轻人该不该对买房这事儿这么执念,此事儿掰开来看,讨论是截然对立且毫无意义的。支持者说不买房,几乎啥事儿都干不了。不用说没有社会地位,婚恋问题可能都受影响。


反对者声称,西方国家买房人群平均年龄比中国大多了,凭什么年轻人这么早买房。


像上海这样的城市,未来就这么多地,人口基数大,还一直处于膨胀状态,矛盾怎么解决?


说实话,全世界的顶级城市,纽约、伦敦、东京,的确都是租赁市场来解决,更不用说香港、新加坡这样的地方,香港房屋租赁人群的比例高达3成以上。


换句话说,全港约摸230万人处在租赁状态,这还是香港本土户籍人群,外来就业人口更是大部分处于租房状态。在新加坡,8成以上人口都住在政府建设的“组屋”里,这种房子,所有权归政府,大部分人其实处于终身租赁状态。



当然,不是说香港这样,上海就得这样。


香港人对香港住房现状抱怨得很,况且,大陆的整体土地供应量和香港不可同日而语。在北上广深这些大城市,楼市前二十年简单粗放式的发展模式肯定无法持续。


但北上广深的问题在于,楼市刚开始进入精细管理期,问题却已经乱成麻,房子这玩意儿又不是一般的东西,大动干戈伤筋痛骨,只能小火慢炖,慢慢调理。


毫无疑问,在一线二线城市大力推广租赁住房,必将是未来的主流模式。


虽然说起来难听,但还是得说实话,一线楼市,没有可能人人拥有住房。


中国一线二线成熟城市主体已经变成二手房市场,发展租赁市场的制度看不上不是什么猛药,但这个火点着了其实会有很大好处。


其一,房地产过去十几年里,开发商很少会整体持有房屋,只租不卖的。


原因很简单,卖的利润率多高啊。但在一二线城市,进入白银时代的开发商中比较有眼光其实逐渐开始经营租赁市场。


此举对开发商建造装修以及管理楼盘其实都有好处,毕竟房子最后是他自己的。


顺便说一句,很多人说,一线楼市的租金回报率这么低,开发商哪有动力做租赁。这其实是误解,我们现在说的租金回报率的分母是房子的均价.


但在开发商那里,租金回报率的分母只是拿地和建造以及管理成本而已,开发商整体持有物业的租金回报率将会远远高于市场租金回报率,所以开发商有动力做,只是这样的赚钱利润跟早年比,确实低了不是一点。


其二,一二线城市的租赁市场,既包括普通包租婆,包租公的那种出租屋,也包括政府的公租房,整体水平不够高。


前者的装修、打理以及出租事务不够专业,后者缺乏监督激励,管理水平一般。引入专业的开发商及成熟的物业管理市场主体,这一问题其实会缓解。




其三,也是最重要的,一二线城市的租赁物业起来后,势必会带动一拨关于租房的制度文化。


现在的年轻人当然厌恶租房,动荡不安,动不动跟房东产生矛盾,以及租赁屋的管理水平低下,租房是一件不太美好的事情。


但如果比较专业和成规模的租赁市场起来,其实会改变租房不如买房这种典型的中国文化。


当然,租房终究还是不如买房啦,但租房市场如果发展得够成熟,如果住得还算舒服,普遍又形成一种文化,此种风气确有可能扭转。



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