链家北京关店300家还是87家不重要!重要的是背后透露的信号!

招商证券北京顺义营业部2018-06-12 15:47:09

近日有报道称,链家已经开始逐步关停300家在京门店。该消息称,此前链家原计划关闭500家,后来定的300家,共100个区,每区关3家。等政策宽松了会再开。此外,已有多位经纪人表示,4月份链家多个门店业绩几乎为零。


据该报道,不止链家,包括房天下、我爱我家这类中大型中介企业也都陆续关闭了一些环北京楼市的门店。据房天下经纪人透露,房天下正在关闭的线下门店,预计关店总数达300多家,而这300多家门店多分布在环京地区和北京市。


随后,该报道删除。


再随后,针对关店消息,链家发表声明称,近期,北京链家主动开展了全面的合规整治工作,以优化店面资源配置,加强所有店面管理和规范,截至目前,已累计关闭近87家门店,其中开墙打洞34家,学区9家,商办44家。


背景资料:

自北京317新政出台后,环北京各地区出台多项限购政策,这使得部分投资人群明显受到抑制,从而导致环京门店成交量大幅下滑。

根据链家研究院的数据显示,“3·17调控”政策出台的7周时间里,链家成交量出现7连降,4月第四周的链家成交量仅为调控前高峰水平的11%,链家整个4月共成交3145套,环比下降77%。目前的带看水平仅为调控前高峰的38%。

据统计,仅四月份一个月,链家成交数量就下降了七成。

一个月成交量下降70%?意味着收入下降了70%!链家该怎么应对?




1
为什么是链家北京?



北京是全球的北京,是钱最多的北京,对政策的敏感度最强。


附北京2017新政:


1、企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上,若其交易对象为个人,按照本市限购政策执行。


2、居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的执行现行首套房政策,即首付款比例不低于35%,购买非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。

居民家庭名下在本市已拥有1套住房,以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。


3、暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含住房公积金贷款)。


4、在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。


划重点:

北京户口限购一套。

非北京户口需5年个税或社保。

有1套住宅或有过住宅贷款记录的算二套需要首付60%。


在此政策之下,占据北京房地产交易量80%以上的二手房市场肯定是要大大降温的,链家4月份成交量下降70%就不足为奇了!链家这么庞大的机构,财务指标又被投资公司紧紧盯着,做出市场应对也是理所当然。




2
为什么是9间学区房门店?


附北京教委2017学区房新政:


4月16日,北京市教委召开发布会,公布了2017年义务教育阶段入学工作意见。其中对“高价学区房”、"教育协调"等方面都有明显的政策约束。


摘录北京教委关于2017年义务教育阶段入学工作意见中的要点:

1、单校划片和多校划片相结合。

2、过道房、车库房、空挂户不作为入学资格。

3、小升初取消“推优”,降低特长生和寄宿生招生比例。

4、市级统筹首次写入入学意见。


从4月26日到27日,北京市海淀区、朝阳区、丰台区、顺义区、东城区陆续公布了今年义务教育阶段升学政策。综合来看,多校划片渐成趋势,单纯依靠购买“学区房”定点入学的方式将被改变,416北京新闻发布会的精神正在被落实。



在此新政之下,北京人对于学区房的热情肯定是要冷静下来的,观望情绪一下子提升,再加上限购限贷影响,买学区房的要不买不了,要不也得首付至少60%,学区房的市场就直接被冷冻了,无成交,无佣金,关店!




3
为什么是44家商办门店?





附北京商办房产2017新政:


开发企业新报建商办类项目,最小分割单元不得低于500平米;

开发企业在建(含在售)商办类项目,销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。另外,公告中特别强调,本公告执行之前,已销售的商办类项目再次上市出售时,可出售给企事业单位、社会组织,也可出售给个人,个人购买应当符合下列条件:名下在京无住房和商办类房产记录的;在申请购买之日起,在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

同时,商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

对于违反土地出让合同内容,擅自改变土地使用性质的违法行为,规划国土部门依法收回土地,并限制其在本市土地市场参与竞拍其他土地。


政策不可谓不严格!对于非刚需的商办市场,就更是直接几乎被打死了!基本上除了租赁,对于销售已经是没有什么市场可以做,也不存在什么交易了。


无交易,关店!




4
为什么是34家穿墙打洞型门店?


什么是“开墙打洞”?


早在2014年北京两会上,就有人大代表提交了《关于整治沿街民宅‘开墙打洞’经商问题的建议》,据其不完全统计,当时北京市临街民宅首层擅自拆改用于经商的就有20多万处,不同程度地破坏建筑主体,严重影响市容市貌并带来诸多安全隐患,成为城市管理一大顽疾。


说的就是这个事,就是你在街上看到的很多住宅一楼开墙打洞做成了底商,违规出租,开店经营。



这也是整改对象,市场乱象。


链家直接关了34家这样的店面,也算是政治觉悟很高,如此风声鹤唳之下,被查个正着,划个典型,再来做负面公关,就划不来了。




对全国市场透露出什么信号?


1、这是北京,北京是大哥,这是大哥的信号。就是监管不放松,只会更紧!


2、链家是二手房行业老大,这个行业老大给出的信号。这是二手房市场成交量会下降至少50%!全国都一样!



3、下一步看新房行业带头企业万科、恒大、碧桂园有没有什么动作,将代表着新房市场的重要信号。会不会有政治觉悟高的开发商来个带头降价,引发全国市场横盘观望?


4、一切都证明着,一个新的周期已经到来,我们已经处在一个真正的房地产下行周期中!


5、上海、深圳、天津、南京、郑州、杭州等,都一样!二手房市场的萎缩都是不可抗的大势。


6、在开店经营的二手房老板们,要勒紧腰带过紧日子了,不要再盲目开店了,不要再盲目招人了!要开始考虑撤店裁人!


7、广大的二手房经纪人朋友们,要好好工作,好好表现,你的老板正打算裁撤人员,他的日子也不好过,不好好工作的你就是被裁减的对象!


8、周期不会超过3年,这两年不用考虑这个市场了,两年后,可以再考虑进入二手房市场了。


9、北京二手房、北京商办、北京学区房,这三个重要的市场也都是重要的参考信号,特别是学区房,学区房太过疯狂的城市在未来都将面临整改,投资客不要再盲目追高价学区房!


10、而对于商办市场,还是以前的观点,只要是好位置,只要是价格降到了同区域住宅的35%以下,真的,这可能是很好的投资机会,要知道,对商办的歧视政策不可能一直持续的,这里面有机会,托底大不了我出租,一旦政策放松,价格可就会直逼住宅。




END