O2O之下,房地产中介怎么玩下去

o2o杂志2018-09-19 06:32:38

房地产中介行业,正在陷入一场混战。

在这个领域内,链家地产中国等传统房地产业开始接入互联网、进行改革,搜房等互联网传统房产玩家也在资本业务层面开始思考传统模式的变革,爱屋吉屋、房多多等新模式代表的出现也在开始冲击传统模式,而近期58同城重金收购安居客,更显示巨头们开始通过资本并购来提高房产业务竞争的壁垒。

O2O概念之下,房地产中介将会走向何方?


案例:房地产交易的困惑


对于北漂的年轻人而言,租房和买房是人生中已经遇到或者将要遇到的最实际的困难,网易科技记者身边就有着这么两个故事:


1、X小姐:X小姐打算在北京的东北三环附近租房。其通过5家线下中介来找房源,此外还在爱屋吉屋、丁丁租房、自如等产品上寻找;一个星期内,X小姐看了40多套房子,但是依然没有找到自己喜欢的;X小姐说,其为了找房实时刷各种APP、焦躁到不行,最后是通过一个社区找到想要租的房子。


2、S先生:S先生打算在北京近郊置换自己的房子。为了方便,S先生选择了小区附近的中介,但是苦恼的事情来了:中介机构的服务机制不完善,对于该房产预估偏高,而实际在银行所能获得的贷款并没有预估的高,这样的误差导致现阶段交易中增加了大量的费用,S先生非常困惑。


或许很多人,都已经在实际生活中遇到过类似的情况。从案例1中,我们可以看到,为了找到适合自己的房子,用户的经历非常曲折;而在这过程当中,作为工具的互联网,实际产生的信息筛选过程令人崩溃,再加上疲于奔命的线下看房过程,这导致信息服务本身的质量并没有给用户带来便捷,反而让用户陷入了信息的海洋中。


而在案例2中可以发现,在大型的中介服务机构之外,由于信息不透明、服务流程不完善,传统的中小机构虽然仍能在一些传统的社区内立足,但是实际的业务能力并不强,导致服务流程繁琐、最终效果不佳。

对于实际交易中的困惑,互联网又能如何进行变革?


信息服务真的能改变房地产么?


信息服务是整个房地产业务最早触网的部分之一,用通俗的话来说,就是广告;但是在信息服务中,真实性往往被用户所诟病,有传统中介机构的人士向网易科技透露,“我们上传这么多信息,目的就是增加曝光率。”事实上,这种做法并非一家所为,行业内多有类似情况的存在。

这给用户带来极大困扰:对于用户而言,信息过载带来的烦恼甚至比信息不足更严重。


用户对于房产信息的需求是刚需,对于希望看到的信息质量要求较高,而传统中介的存在意义就是对于线下信息的把控;在链家网产品副总裁闫觅看来,房产O2O本质上依然是线下服务,但是改变的是过去用户寻找服务的方式,通过互联网、移动互联网将会增加看房的效率。


在58同城收购安居客之前,两家公司都曾因为虚假信息被用户诟病。对于收购完成之后的新公司而言,如何来有效把控房源信息就成为了最为重要的问题,58同城房产事业群副总裁王振广向网易科技表示,“过去很多人对虚假信息有误区,在58上找房源更多是找线索,中介经纪人的个人素质和品牌是未来用户找房最看重的因素之一。”王振广这么说的原因在于:对于58这样的信息平台来说,最终交易的依然需要线下平台来完成。


王振广向网易科技表示,其实信息服务未来的趋势是大数据的挖掘,特别在移动的趋势下,用户能实时实地找到信息。


房产领域专家王新宇认为,这就是过去垂直门户搜房的困惑;从去年10月开始,搜房开始抓紧布局线下、并购了线下几家连锁中介,其目的非常清晰:就是要在线下加强控制。


但是,从过去的信息加广告模式向线下服务,搜房的新业务也直接冲击了过去的合作伙伴(我爱我家、链家、中原等中介机构),随之而来的是中介联合抵制,这也让搜房陷入转型的危机。业内人士认为,搜房在线下业务也不敢投入太大,因为业务线太长、资产过重反而会拖累自身业务的成长。


当然,搜房的危机已经从资本市场是最好的印证,市值从最高近70亿美金跌落到现在只有22亿美金。业内人士坦言,搜房这么做即是无奈也是必然,搜房也看到垂直信息平台流量生意的未来并不好做,做房产O2O必须加强对于线下的把控,现在传统中介机构已经开始在这个领域投入,那么搜房再不变就晚了。


来自传统中介的自我变革


“从搜房带来的客流量只占总数的8%,为什么我们要每年投几个亿在上面?”链家网产品副总裁闫觅这样向网易科技阐述原因,在2014年10月底链家地产董事长左晖撰文抵制搜房之后,链家网开始重新推上前台。


链家网团队也开始急剧的扩张,人员从最初的几十人发展到了现在的近200人,办公地点也从二环搬到了更有互联网气息的西二旗;闫觅直言,“来这里就是为了更好地挖互联网人才。”


从链家内部来看,链家网的平台备受重视,集团层面要求所有经纪人必须将所有房产信息第一时间上传到链家网,而且在链家网上建立了类似淘宝购物的评价体系,用户可以第一时间跟踪服务进程,还能进行评价。


在闫觅看来,现在链家网做的还只是一个房产信息的综合平台,未来围绕生活服务,根据用户黏度可以开展更多的社区服务,而这也是链家网平台存在的价值。


此外,链家网数据显示,其客流量增长非常明显,占比已经从20%上升到了30%,而链家的扩张还在继续,今年还将在成都、上海并购连锁中介来扩大市场份额。


闫觅认为,未来的链家模式,线上和线下将会是两条并行的线,移动互联网则是最关键的一环,无论是提升用户服务,经纪人业务拓展都非常重要。

质疑的声音同样存在,有业内人士认为,链家模式太重,也容易陷入自我陶醉的状态。王新宇认为,“链家就是瞎折腾”;其认为,在传统中介里,经纪人模式根深蒂固,如何突破现有的观念、产生服务的艺术,这并不是靠KPI制度、评价体系就能实现的。


创业团队的机会在哪?


对于传统中介如何找到正确连接互联网的模式,其实已经有一批创业者开始投身这个领域,比如爱屋吉屋、房多多、吉屋、蘑菇公寓等。

俞永福曾经谈到,互联网是跑得快的代表,但是在“跑得久”问题上,互联网模式就需要连接线下来补充,特别是移动互联网O2O模式,连接传统成为关键。

爱屋吉屋认为,自己找到了传统房产业和互联网的最好结合点,线下通过传统经纪人和地推人员两套体系来驱动买卖交易,其线下人员在不足一年的时间内已经膨胀到近3000人。


爱屋吉屋联合创始人邓薇认为,“我们通过互联网的模式来颠覆传统中介机构的商业模式,比如中介费减半、二手房佣金优惠,此外用互联网信息真实透明实时性来增加交易效率,另外用互联网的考评体系来考评经纪人业务,解决传统找房的用户痛点”。


据邓薇向网易科技表示,“爱屋吉屋的租房在上海已经取得28%的市场份额,而我们在做法也倒逼传统中介开始变革。”或许正是这个原因,传统中介中链家在热推自己的丁丁租房减免中介费,我爱我家也在开展中介费优惠等形式。


从传统中介最不痛不痒的租房领域切入之后,爱屋吉屋现在开始向二手房领域拓展;在邓薇看来,除了租房领域之外,二手房领域也是未来业务拓展的关键,“虽然现在市场上二手房玩家很多,但我们用市场上最低的1%的服务费来搅局传统中介市场”。在业内人士看来,爱屋吉屋切入的方法依然是传统互联网的优惠或者免费模式,但是房产业务庞大的线下规模未来如何权衡是互联网公司所需要思考的。


邓薇表示,爱屋吉屋对于线下的团队的规模建设都是从自身业务考虑的,通过区域范围内的分工协作来增加业务的效率;具体到业务上,经纪人只负责带客户看房,地推人员负责找线索,用两套体系来激励团队士气。


这样的效率从邓薇分享的数据上也可以有所参考,“租房用户平均带看1.5次即可完成完成签约,相比传统中介提升了8倍”。此外,在产品端其已经开始测试视频看房等形式,并正在建设自己的房产数据库。


对于房产互联网的变革,从中介到开发商到互联网平台都在思考机会和创新在哪;就当下而言,线下的战场已经开打,线上的融合也已经开始,未来围绕房产交易、支付等模式的变革将会更加剧烈。


用房地产也巨头SOHO中国董事长潘石屹的话来说,就是“房地产领域,就能让互联网去选房子,而不是宣传降价信息;第二,互联网能够实现付款,把交易百分之百放到网上,这就是互联网产品。如果没有这一部分,只是打一个广告,那就不是传统的行业跟互联网结合的产品。”

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