不要在买房上,被“剥削”两次!

洞观视角2018-09-13 14:50:26

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来源:刘晓博(ID:liuxb929)

近,有读者问:国家越来越重视“不平衡”的问题。这是不是意味着,中西部的中小城市,它们的楼市也值得长期看好?

 

还没有轮到我回答,国家就出手了!

 

首个“自由贸易港”花落上海;标志着中国进入新时代的“中国国际进口博览会”将在上海召开;一批央企即将离开北京、搬到上海;全球最著名的新能源汽车生产商特斯拉,也准备把首个中国工厂设在上海……

 

至于北京,刚刚获得了“网联总部”的大利好,这意味着代表新时代的网络支付,将以北京为神经中枢;在南海边,粤港澳大湾区规划即将公布,广深科技走廊问世;深圳被国家定位为“全球海洋中心城市”,排位在上海之前,拥有这样头衔的中国城市只有深圳和上海……

 

看明白了吗?“盛会”之后,第一轮利好仍然是上海、北京、深圳、广州。

 

没错,国家是说了,要解决“不平衡”的问题。但这不是通过“平均主义”来实现的,北上广深还是领头羊,他们要走在前面、发挥带动作用。

 

这证实了我此前的说法:中国城市的“社会阶层”日益稳固,尤其是在“陆权复兴的时代”,首都、直辖市、省会城市、计划单列市是天然的“高铁交汇中心”,所有的规划必须围绕着他们进行,因为参与决策的人都生活在这些城市里。

 

只不过在城市的长跑中,经济人口大省里“一城独大”的省会,后劲会比“二流直辖市”、“计划单列市”、“弱省会城市”更足。

 

这种后劲足的省会城市包括:成都、武汉、郑州、长沙、西安、合肥等。广州、南京、杭州虽然在省内有强劲对手,但由于经济总量足够大,所以也前途看好。

 

看到这里,你也许会感到悲愤:为什么城市之间不能完全平等?

 

问题是,没有一个国家的城市之间会完全平等。纽约会和辛辛那提平等吗?伦敦会和利兹平等吗?

 

在所有的国家里,城镇化其实就是一个人口“失衡不断加剧”的过程。竞争的结果是:中小国家只剩下一个城市、城市群;大国则一两个省(州)只剩下一个城市或者城市群。

 

比如韩国、英国、日本、墨西哥,相当比例的人口集中在首都及其都市圈;中国、美国由于人口多、地方大,将出现1020个特大的中心城市。除此之外的城市,都基本上没有存在感。

 

所以,我一直认为“新一线城市”是个扯淡的说法,它不过是迎合一些城市的虚荣心、用来赚钱的一个“套路”。在那个大杂烩里,“资金总量(金融机构本外币存款余额)”1万亿到3万亿的城市都有。而真正的一线城市,北上港广深5家的“资金总量”的平均值是9.5万亿。

 

记住我的一句话:使用GDP给城市实力排行的,很傻很单纯。只有“资金总量”才是真正有价值的指标。

就像分析一个城市人口增减,使用官方公布的“常住人口”的基本上都“很傻很单纯”,只有“小学生人数”才是真正有价值的指标。

 

说了大半天,是想告诉大家:中国的城镇化正在不可避免地成为“大城市化”,或者“大城市圈化”,你的投资必须跟上。

 

201710月前后,这种趋势更加明显:第一,一批二线城市加入了人口争夺战,纷纷降低落户门槛;第二,包括一线城市在内的中心城市,全都在鼓励租房、提倡租售同权,对外来人口吸引力激增;第三,未来的房地产税会让中心城市的财政能力更强大、社会服务更好,而人口流失的中小城市根本无条件开征房地产税,公共资源会更加落后,人口会加速流失。

 

所以我们的结论就水到渠成了:

 

2013年以前,你可以闭着眼睛买房子,无论是大中小城市都一样,都会上涨;2013年之后,城市之间楼市开始出现剧烈分化。

 

2015年末到2016年的大牛市,由于国家通过发钞方式刺激三四线城市楼市(把低息的“抵押补充贷款”放政策银行,然后转贷给地方政府,鼓励货币方式的棚改),再次“人为制造”了一二三四线城市房价的普涨(这将留下很多后遗症,以后慢慢就会显现)。

 


但我要告诉你的是,这轮普涨是最后一次了。以后随着城镇化的加速失衡,大分化将全面到来。如果你选择在三四线城市购房,而这些城市又人口增长缓慢、甚至流失,那么你的投资将是低效的,甚至无效的。加上变现困难,你可能会被三四线城市套住很多年,然后才有机会变现、去追赶一二线城市新一波的牛市。这样,你等于被楼市剥削了两轮。

 

所以,正确的做法是,你应该直接杀到中心城市,选择其集中精力发展的新区,购买未来有良好配套的住宅。至于如何获得房票,是迁户口还是踏踏实实缴几年社保,看你自己了。我想告诉你的是:无论是迁户口还是交几年社保,长远看都是值得的。