江苏房产选购交流组

海南买房避坑攻略:15条良心干货 律师教你完美避坑

只看楼主 收藏 回复
  • - -
楼主
  

漫漫买房路,从看房、选房到买房以及最后的交房,每一步都充满“神坑”,购房者遇到的问题数不胜数,但购房者又不具备专业的法律知识,往往成为购房路上最大的受害者。如何避开买房路上可能会遇到的那些问题?小编咨询律师后,整理了15条良心干货,以供参考。



1、今年海口出现了众多业主因房屋质量问题而进行维权的现象,能否进行分析?以及如何避免这类事件的发生?


答:这首先是由于购房者权利意识的觉醒,相比以前,更懂得维权了。其次是国际旅游岛之后,开发商突然变多,楼盘良莠不齐,个别开发商对于购房者的权益关注度极为不够等原因造成的。


如何避免这类事件的发生?


实行购房合同备案制度,可以对开发商进行有效的制约。它不仅能促使开发商加快建房,按章办理产权证,也可使购房者更加放心,很好地规避了一房二主为消费者带来的诸多隐患。


目前楼市销售的商品房多为期房,有的房子还没有破土动工,就已经开始内部预约销售。购房者虽然和开发商签订了购房合同,但是合同能否顺利执行很难保证。有的因为开发手续不全,不能及时办理产权证,有的则暗中被开发商二次抵押,一房二主,产权被别人分割等


2、目前在海南出现的房产问题纠纷中,哪一类的问题比较多,而哪些又是可以避免的?


答:延期交房、延期办证、一房二卖、二次抵押等等问题。现在一房二卖的情况应该会比较少,实行购买合同备案制度,很好的规避了这点。


3、近期海口有些项目因为交房、装修、产权等问题发生维权,遇到这些问题,正确的做法是什么呢?


答:首先要保留好电子、纸质等证据原件,然后及时咨询律师,因为每个人的情况不同,所以单独咨询律师会是比较有效的方法。


4、随着海口大量项目不断地进入交房期,购房者在收房时需要注意哪些细节问题,以便日后出现问题能更好地维护自己的权益?哪些方面出现问题的可能性比较多?


答:第一,交房时候应该谨慎行事,不该慌慌张张的验房交房,首先要做的就是关于开放商是否已经具备了交房时候必备的程序。


首先查看产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》,这是合法项目必须应该有的。

其次是项目"质量保证书"和"使用说明书",这不仅是建设部《商品房销售管理办法》中要求的,也是合法项目应当有的,两书交房时开发商都必须提供。


最后是查看开发商是否已取得国家认可的允许的专业测绘单位对面积的实测数据,看是否与购房合同中约定事项有出入。


第二、下面细节问题也是应该注意的:


1、查看门窗纱窗配套钥匙、门铃等质量是否合格;

2、屋顶、墙面、窗边、门边是否存在渗水漏雨现象;

3、房屋的墙面和地面,看其是否会出现开裂或空鼓现象;

4、查看电路问题5、查看下水道、烟道是否有堵塞现象;

5、记录好房屋内各水表、电表、气表的数字。



5、有些开发商在卖房时往往承诺有学校等相关配套建设,但迟迟没有建设,遇到这类问题该怎么办?


答:开放商在销售房屋时候会有销售广告和宣传资料,承诺具有相关配套设施,法律对于这种情况有明确的法律规定。根据《商品房买卖合同解释》第三的规定:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的,应适当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担责任。


三个条件:


1、广告和宣传资料说明和允诺的对象是商品房开发规划范围内的“房屋”及“相关设施”;

2、所作的说明和允诺“具体确定”;

3、该说明和允诺对商品房买卖“合同的订立”以及房屋“价格的确定”有重大影响。


划重点,敲黑板:最重要的是,开发商提到的这些配套,是否在购房合同里明确提到,如果已经写进购房合同但是没有兑现,购房者可以要求赔偿,但是如果在合同里没有提及,这种情况在司法上获得支持的案例比较少。所以,合同是重中之重。


6、 买房时,开发商表示购房合同已经备案过不允许更改,包括附件。这符合法律法规要求吗?


答:购房合同是要经过备案的,一般很难更改,需要履行相关的必要程序。但是购房者可以和开发商再另行签订补充协议。


7、开发商不按合同规定时间交房,该如何申请补偿以及补偿的标准怎么算?


答:开发商的这种行为属于违约行为,需要承担违约责任,具体看购房合同的违约约定条款是否符合法律规定,未约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付房款总额,参照人民银行逾期贷款利息的标准计算。情况各有不同,大家需要急时维权。


8、2012年买了某项目房子,到现在还没给房产证,个人怎么办?


答:这种属于逾期办证的情况,这种情况是非常常见的,应该及时与销售方沟通此事,如仍不能达到目的可以考虑解约或要求支付违约金赔偿其损失。


敲黑板,划重点:这里存在一个2年的诉讼时效,当合同约定的时间到了开发商还没有给办理房产证,购房者要及早举证,可以在2年内,不间断地向开发商发函、邮件、短信等,进行主张权益。


9、银行因为钱荒而拒贷,买房人又没钱付全款,是否要通过司法途径解决?


答:银行不给贷款,此事如果无法全款购买房屋,按揭购房合同是无法签订的,双方应该相互返还财产,如果销售商拒绝返还,属于不当得利,可以通过司法途径解决。


10、如果就房贷下不来算谁违约?该如何处理?


答:先看原因。如果是由于开发商原因,导致贷款下不来,可以要求开发商进行整改。如果整改还是无法通过,那只能对购房者进行赔偿。另一种情况,绝大部分的合同中都会约定因个人原因办不下按揭贷款,就必须付全款。其实还有另一个选项,可以是二者进行约定协商,所以购房者在签订购房合同前,一定要注意这个事项。为了规避风险,购房者在签合同前可前往银行查看个人征信。


11、开发商以不可抗力延期交房,不可抗力具体在法庭上怎么认定?


答:不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服、不以人的意志为转移的客观现象。比如由于威马逊台风的影响导致逾期交房,这种情况需要开发商举证商品房的施工日期及完工程度以及地点范围,结合实际情况是否会受到威马逊的影响,如果是这种情况,相信法官及双方的律师都会作出自己的判断。


12、房屋产权有40、50、70年之分,目前70年土地到期已经明确表示可以续期,不需申请,没有前置条件,也不影响交易。那么40、50年土地产权到期该怎么办?


答:《物权法》第149条明确:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。但是至于如何续期,是否要缴纳费用,缴纳多少的费用,这些核心问题尚无定论。


13、40年有公寓式酒店、50年有产权式酒店,其土地性质都是商业性质的,有的人说买了房不管土地年限还剩多少年,房子的永久产权都属于购房者,土地到期只要续期就可以了,这种说法是正确的吗?


答:土地使用权是国家向组织、机构及个人出让的土地使用权利,根据《中华人民共和国宪法》,土地的所有权归国家和集体所有。土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限,民用住宅用地权属年限最高为70年,工业用建筑用地和综合类用地最高为50年,商用建筑用地最高为40年。


房屋所有权属于个人产权,是私有财产权的一种,是得到《中华人民共和国宪法》保护的。根据《中华人民共和国物权法》(自2007年10月1日起施行)第六十四条,私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。其年限是永久的。


最后谨记,土地使用权是有年限的,而房屋所有权是无期限的,只要房子没坏没塌,永远都是你的。



14、在购买二手房的过程中,如果先付首付给房东等房东还清贷款之后再办理过户手续,如何与中介、房东三方签订具有法律效益的协议,来约束房东和中介办理后续的过户手续。


答:从某种意义来说,房东收了购房者的钱之后,需要签一个房屋买卖协议,协议中明确约定房屋买卖价格,过户税费谁来承担,什么时候办理过户,什么时候付款等。房东拿到钱之后去偿还银行贷款,只有偿还贷款之后才能解除房屋的抵押,才能开始办理过户,这个过程中购房者是有一定风险的,比如出卖人反悔,所以最好在协议中加入如果违约将承担的责任。中介方面既然提供了一个中间服务的内容,也理应获得相应报酬,可以单独跟中介签协议,也可以加入到房屋买卖协议中,但房屋买卖终归是购房者与房屋出卖者之间的事情。


15、租房方面:遇到黑中介怎么办?


答:首先,租房人在租房前应该对此警觉,查看相关证件资质;如果已经签订了租赁合同,为了以防万一,根据《商品房屋租赁管理办法》的规定,房屋租赁合同订立后30日内,房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案。租房人应该及时督促对方履行。最后,如碰到其他情况,要及时的咨询律师,以免因小失大,措施良机挽回损失。


解答律师简介:



ps:本篇稿件为访谈内容整理,如有遗漏或建议可在评论中留言。


来源:网易房产


END



扩展阅读:

海口地铁线路曝光?地铁对房价的影响到底有多大?

海南国际旅游岛未来重大规划、政策、配套、项目全解读!

海南7月起成中国首个全面施行商品住宅全装修的省份 装修费用纳入房价!


ps:“宅在海南”是网易房产打造的专业购房服务群,为对海南房子感兴趣的人士提供购房咨询、买房推荐、带看服务,解答购房疑惑、分享海南房价相关信息等,无论任何购房问题,我们都会有在线小编即时解答。

因该群人数已经超过100,无法再通过扫码进群,有意向的朋友可先加小编为好友,小编再将您拉入群。加好友请备注:宅在海南,否则无法通过验证。


房产中介、销售勿扰!

房产中介、销售勿扰!

房产中介、销售勿扰!




温馨家园二手房

举报 | 1楼 回复

友情链接