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海南的房产是如何发生“质变”的?

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海南的房产是如何发生“质变”的?

2018-03-18  海南川业地产服务平台


  2017年海南购房需求趋于理性,实用性高、适合家庭度假的产品在成交结构中占据主力。

过去一年来,在“房住不炒”的主流基调下,海南房产市场调控进入“六限时代”,并伴随着“史上最严围填海管控措施”“史上最严土地政策”等严控政策的出台,海南房地产逐渐回归居住属性,进入品质提升的时代。以海口为例,作为海南的龙头地区,无论是旅居产品的升级换代还是城市配套的建设完善以及生态环境的治理与保护等等,都让市场为之一亮。

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“六限”促房产回归居住属性



       日前,在2018年全国两会十三届全国人大一次会议海南省代表团开放团组会议上,讨论的话题始终没离开两个关键词:房地产和生态环境。
  海南省代表团团长、海南省委书记刘赐贵在现场表示,海南不能成为房地产的‘加工厂’,不能外面要多少我们就建多少。房地产供给侧结构性改革对海南的GDP和投资增长必然会有影响,但改革需要自我革命的精神和壮士断腕的气概,房地产市场不能再无序发展了。
  事实上,为了抑制海南房产泡沫、保护生态环境,海南楼市去年的调控力度和频率都堪称历史之最。从限购、限贷、限售、限价、限建、限供形成的“六限”调控格局,到永久停止中部生态核心区开发新建外销房地产项目、停止批建100平方米以下(含100平方米)的商品住宅、暂停“商转公”业务办理,再到严格控制建设用地占用耕地、取消12市县的GDP、工业、固定资产投资考核,以及发布“史上最严土地政策”等等,过去一年来,海南发布的各种调控细则和措施多达40余条。

     调控手段正在发挥作用,在刚刚过去的春节,海南楼市成交放缓。根据海南省住建厅的统计数据显示,2018年春节期间海南省商品房销售面积3.54万平方米,同比(与去年春节比较,下同)下降53%;销售金额5.82亿元,同比下降53.1%;销售均价16442元/平方米,同比下降0.2%,房地产市场运行基本平稳。此外,根据海口市住建局的数据统计,海口市春节期间商品房销售150套,销售面积9285.4平方米,销售均价9527.42元/平方米。
  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,海南楼市调控效应正在显现,楼市将进一步降温,未来海南会继续深化楼市严控,抑制房地产泡沫、促其回归居住属性。
  去杠杆、去泡沫、去风险的同时,海南也在努力实现“居者有其屋子”,通过调结构、提品质、引导发展高品质地产,促进房地产市场平稳健康发展。

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住房进入竞“品”时代

         经过多年的发展以及2017年的大调整,海南房产市场已经从第一阶段的粗放发展,重量不重质,以市场扩容扩量为主,第二阶段的关注产品力,变粗放式发展为规划式发展,发展至第三阶段,进入品质时代,更为关注产品品质。2017年海南出台了多项建筑规范标准政策,全装修、限制100平方米小户型等,以往的依靠低总价高性价比走量的高周转模式成为过去,客户需求也随之提升,海南房地产进入提质时代。
  尤其是限建100平方米以下的小户型无疑是最影响客户购房心理的政策之一,总价门槛提升后,客户对产品的品质追求越发强烈。根据相关研究者调研发现,客户的置业目的越趋复杂化和复合型,一套房屋需要承载一个家庭多种置业需求,长时居住的养老养生需求、短时居住的度假需求及保值增值的投资需求短时和纯度假需求等。
  据相关数据显示,2017年海南购房需求趋于理性,实用性高、适合家庭度假的产品在成交结构中占据主力。2017年海口区域购房者关注度最高的户型集中在80-100平方米的两居室和100-140平方米的三居室。


         提供高品质的房子和居住体验,成为不少海南房产项目的出发点,以位于海口西海岸旅游度假区的凤凰悦海为例,在户型设计上主打104平米-108平米2+1房,且每户赠送面积约23-25平米,8.4米长一线观海阳台、4.4米开间、3.2米层高三面阳台,极大地提升了居住的舒适度。为了更好地提升社区居住感受,据凤凰悦海销售人员介绍,项目容积率1.0,按照别墅级别来打造,楼栋呈弧形分布、东西排列,楼间距最大达150米,视野无遮挡,观景效果非常好。

  而智能化在凤凰悦海也得到充分的利用,上述销售人员表示,小区采用智能化安保系统、智能车牌识别、24小时无死角全方位监控及室内一键呼叫系统等,旨在打造一个智慧安全的社区。

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综合配套成海南置业首选

         海南省住建厅厅长霍巨燃曾表示,保持海南省房产市场平稳健康发展是住建部门重点工作,住建部门将从房地产调整结构、优化布局、提升品质、完善配套入手,进行总量控制,实现有序发展。
  与此同时,购房者对居住的环境和配套也越发重视。据相关研究发现,2017年,受访客户在海南购房时最关注因素前三为:社区配套、未来升值潜力、物业服务,其中对于社区配套的关注度占比接近20%,远高于产品价格、升值潜力等因素。
  作为国际旅游岛,过去几年,海南一系列重大配套及活动顺利落地,并渐成规模,包括环岛高铁、博鳌机场、三亚免税店、美兰机场免税店、博鳌国际论坛等等,尤以海南省会城市海口为甚,聚集并落地了一批优秀的配套资源项目。

        以凤凰悦海所在海口西海岸旅游度假区为例,是海口“东融、南控、西强、北优、中调”城市规划中“西强”战略中最重要的一步,2011年随着海口市政府的进驻,开启了西海岸板块5年的高速发展期,未来这里将建成集行政服务、总部经济、主题商业、休闲旅游、娱乐度假为一体的CBD核心区。
  在交通上,凤凰悦海被海陆空三维立体的交通全面覆盖,项目毗邻滨海大道,距离海口高铁站和火车站仅约3.8公里,距离美兰机场约40公里;在旅游度假配套上,拥有国际会展中心及星级酒店群、环球100主题影城、金沙湾BRD等:在生活配套上,南临市政规划公园、18万方带状中央挺秀公园、4400亩五源河森林公园等三大公园环抱,海口远大购物中心满足一站式的购物消费需求,海南省肿瘤医院、海南省儿童医院、五源河学校等满足区域居住者的医疗、教育需求。
  回归产品,依靠过硬品质打造市场口碑成为海南房地产市场的发展趋势。

        再看海南新近热门旅游城市——三亚。拥有五大湾(即三亚湾、亚龙湾、海棠湾、大东海湾和亚洲湾)的三亚,海岸线资源丰富,海湾经济成为三亚旅游业的一个重要组成部分。智慧旅游成为三亚发展的重要方向,海洋旅游业将成为三亚的又一支柱产业。

        事实上,三亚作为旅游业起家,相关配套也是进一步完善中。首先,海棠湾素有“国家海岸”之美称,该湾区目前已经建成一批超星级酒店群,另有全球单体最大的免税店——三亚国际免税城就坐落于此,海棠湾万达影城是海棠湾“国家海岸”唯一的一座五星级影城,海南首家IMAX影城,中国第一家度假区影城。


        被誉为“东方迪拜”的三亚亚特兰蒂斯项目,系中国第一间亚特兰蒂斯度假胜地。
        在交通上,目前除了将已有的三亚凤凰机场进行扩建以外,三亚计划并开始动工新建三亚新机场;另外三亚市引进了节能环保的有轨电车,相信不久之后,该有轨电车将会正式投入运营。
        其次,在医疗卫生上,三亚最新入驻的301解放军总医院海南分院使三亚医疗卫生水平进一步提高;2017年12月19日,投资4.53亿元、按三级甲等医院建设的海南省儿童医院(复旦大学附属儿科医院海南分院)完成主体工程建设,门急诊部试营业。

总结

        没有完善的生活配套,就不可能将海南房产市场从“求量”到“求质”转变。随着中国社会经济的发展,人们越来越注重追求生活的整体质量。

        如果没有过硬的产品品质,没有完善的配套之称所谓“生活质量”,海南房产行业的发展将会遭遇瓶颈,甚至跌下高位,成为历史。



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