2018年海南是否会出现好的购房窗口期?

海南阅房网订阅号2018-06-19 14:02:42



近日,不少购房者抱怨,2017就一直纠结要不要买房,2018年又再次成了全家纠结的事情。房地产市场被称为经济周期之母,房地产投资也成为影响中国经济景气的关键变量。对于购房人来说,从房地产投资的前景,可以大体判断开发商的市场预期、资金市场环境的变化和调控的方向,进而顺势做出合理的购房决策。


那么,哪些因素是影响2018年房地产投资的关键变量?购房人从中又能获得哪些启示,且看下文的分析。



房地产业承压两大因素


一是多地房贷利率上行,购房门槛再度提高


面对新年各地银行纷纷上调房贷利率,一些刚需和改善性购房者抱怨称,房价即使会降一些,但是买房门槛更高了,难度更大了。


2018年1月全国首套房贷款平均利率为5.43%,相当于基准利率1.11倍,同比上升21.75%。实际上,银行不但把房贷利率全线上浮,还加大了对购房者的审核标准。除了征信良好,月收入覆盖月还款额的2倍外,还要求贷款人具有大专以上学历。而另一家股份制银行则要求,贷款人年龄在55周岁以下。


对此,业内专家表示,房贷是影响房价走势的最关键指标之一,收紧的房贷叠加房地产调控政策,对约束房价上涨、抑制“炒房”的作用更为明显。


二是房地产销售连续下滑


从需求端看,在严调控方向不变和按揭贷款利率不断上升的趋势下,2017年房地产销售面积已降至7.7%。房企的策略以消化现有库存为主,并不急于开工建设。由此,2017年12月新开工面积累计增幅也下降至7%。随着房地产销售的持续下滑,尽管房企会有一定的补库存投资,但整体开工增长前景并不乐观。相应地,房地产开发投资仍将持续下行。


数据来源:wind,苏宁金融研究院



2018年房地产的机遇


房地产迎来历史性巨变,绝非虚张声势的妄言,而是实实在在的事实,这种巨变可以从三个维度观察:


第一,房地产的基本矛盾变了。


用十九大报告中的话,就是房地产的基本矛盾变了,房子短缺的历史基本结束。房地产市场的主要矛盾,已经从过去的房子不够,房子短缺,进入到资源配错导致的不均衡不充分的问题。房子够了,但好房子少,优质城市的优质房产仍然稀缺,这将是长期的。特别是,随着人们对房子功能定位的不断提升和变化,人们对房子赋予了更多精神层面的东西,这必将引发房地产价值链和产业链的裂变。


第二,房地产的“灵魂”变了。


十九大重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。这是房地产政策定位的颠覆性的纠偏,房地产政策从从过去的经济政策回归到民生和社会政策,这是一个巨大的变化。根据十九大的描述,未来的房地产政策将告别调控周期,进入到制度建设周期,这也意味着,送所言的“二次房改”已经启动。


第三,三四线城市棚户区改造新增投资仍然较大。


三四线城市棚户区改造货币化安置是去库存的重要工具,也是房地产投资平稳增长的重要因素。2017年5月,国家明确2018-2020年再改造各类棚户区1500万套,年均500万套与2017年600万套的差距并不大,无论是货币化安置还是原地改造,都将有利于房地产投资的增长。从棚改的资金来源看,此轮棚改央行专设的国家开发银行抵押补充贷款(PSL)将保持在稳定水平,截至2017年12月末PSL余额累计已达到2.69万亿元。


数据来源:wind,苏宁金融研究院



买房人不妨把握好结构性购房机会


对于普通购房人来说,房地产投资对于房价并没有必然和直接的影响,它是房地产开发商的市场预期和资金供应共同作用的结果。房地产投资的下行,暗示着2018年房地产市场还将延续当前的调控方向,加上按揭贷款利率持续攀升,房价整体牛市的可能性不大,但结构性购房机会仍然存在。具体来说,可根据以下几方面条件相机抉择:


其一,一线城市可买入高品质楼盘。


受限价政策影响,一线城市价格管控异常严格,部分区域、板块甚至出现一二手价格倒挂现象。短期内,一线城市调控难言放松,中高端市场更是价格管控的重点。因此,一线城市特别是上海、深圳的市场长期看好,利空已经出尽,价格触底现象隐现,中高端优质楼盘值得介入。


其二,人口净流入、前期价格涨幅相对较低的强二线城市,房价明显下跌的概率不高。


前期涨幅过快、交易低迷的强二线城市购房者可观望一段时间,相反,前期涨幅相对偏低、与一线城市房价差距更大的二线热点城市库存已大幅下滑,房价上涨潜力仍然存在。


其三,核心城市对周边三四线城市溢出效应仍值得期待。


特别是一线和强二线核心城市周边、高铁一小时经济圈三四线城市、卫星城,房地产市场将可能继续分享核心城市的人口、资金溢出的红利,住房潜在需求较大,房价稳中有升的趋势可期。

总体来说,2018年海南楼市依然是我们关注的热点之一,该不该买小编不能帮你下决定,但是如果迟早要买房的话,小编认为,早早下手更合适!

(来源网络)
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