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戴德梁行黄广平:2018武汉楼市调控放松可能性较小

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编者按

3月的“两会”,成为万众瞩目的焦点,也受到地产人的极力关注。某种程度上,“两会”的房地产热词,预示了楼市调控的走向。今年3月3日、5日,全国政协十三届一次会议与十三届全国人大一次会议分别召开,并出现了“房地产税”“棚改攻坚计划”“公租房”“租购并举”“长效机制”等系列房地产热词,那么,地产业内人士如何解读这些词语?武汉楼市走过火热的2017年后,在今年会呈现哪些趋势?对此,凤凰网房产武汉站推出系列访谈。本期对话嘉宾是戴德梁行武汉、长沙及郑州公司总经理、董事黄广平先生。



谈两会:房地产热词都很关注

凤凰网房产:今年的两会中涉及到房地产行业的热点词汇有“房地产税”、“棚改攻坚计划”“公租房”“租购并举”“长效机制”等,那么,您最关注其中的哪个热词?为什么?


黄广平其实这些热点词汇我们都很关注,这些热点词汇反映了我国政府对房地产市场改革的决心和顶层设计长远的战略眼光。


从2000年全面终止福利分房制度到今天,中国商品房市场的全面启动和发展时间并不是很长,而房地产作为关乎国计民生的重要产业在今天对国民经济、金融体系、特别是普通百姓的生活产生了极大的影响。面对目前一线城市房价过高、新一线城市市场过热、二三线城市库存过高的问题,迫切需要建立健全完善的房地产发展体制,来修整其发展轨道,使其朝规范化发展的道路前进。因此,“房地产税”、‘棚改攻坚计划’、“公租房”、“租购并举”、“长效机制”都将是未来健全健康的房地产发展体系中的一部分。


针对一线及新一线城市,从长远来看,通过发展公租房建立租购并举的长效机制,可以有效缓解人口过多、房价过高的大型及特大型城市的居民住房问题,降低流入人口的居住成本,吸引人才,保持城市的竞争力和活力。


棚户区改造作为重点民生工程,不仅可以帮助一线及新一线城市没有经济能力的改善型需求居民改善生活环境、提高生活质量,而且可以有效帮助库存较高的二三线城市去库存,降低房地产市场风险。


房地产税,从目前两会透露的信息来看,则主要是为了对社会财富进行有效调节和公平分配,以达到提高保障和改善人民生活水平这一最终目的。同时也可以有效降低房地产市场投机需求,是房地产市场健康发展的长效机制之一。


谈房地产税:

将由地方主导实施差异化政策  


凤凰网房产:对于目前市场热议的“房地产税”,您认为后期房地产税的出台,会对市场带来哪些影响?


黄广平:根据目前两会方面透露的信息和我国新政实施的一贯做法,可以预计的是,房地产税的推出一定是一个循序渐进稳步推进的过程,突然全面的推出房地产税的可能性不大。


截止目前,我国已分别在上海和重庆进行了房地产税收的相关试点工作,在上海征收的对象主要为本市居民二套房及非本市居民新购房;在重庆房地产税征收的对象为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房,以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的二套房。由此可以看出,虽然都是房地产税的征收,但针对不同城市的不同情况,所实施的政策是有差别的。


在我国由于地区经济发展不平衡的原因,房地产市场总体情况比较复杂,不同区域的房地产市场情况迥异,部分二三线城市存量住房规模庞大,而部分一线及新一线城市在快速城镇化阶段下仍然有较多的增量住房需求。面对如此复杂的市场,由地方主导实施差异化房地产税收政策是可以预见的。而根据目前财政部的反馈来看,未来各地区房地产税收征管模式设定的主要目标是“公平、公正,起到促进社会公平的作用”。因此,不管将来各地区房地产税收政策如何差异化,为促进社会财富进行有效调节和公平分配,以达到提高保障和改善人民生活水平是永恒的基调。


谈武汉租赁市场:

与其他城市存在同样问题


凤凰网房产:目前住房租赁已成楼市热门话题,越来越多的房企进军长租公寓市场。如今,武汉实施“百万大学生留汉工程也需要筹集众多租赁房,您认为目前武汉的住房租赁市场还有哪些地方需要努力完善?


黄广平:武汉目前的住房租赁市场存在的问题几乎其他城市也有,主要集中在承租人作为弱势方其利益被保护力度低等问题。其次,中介乱收费、房源信息不真实,也一直是租赁市场的潜规则。为解决上述问题,武汉的住房租赁服务平台于去年11月1日上线,截止目前还处在试点阶段,所以可能面临刚开始房源不多,平台体验不够好等问题,且社会公众了解和接受此类租赁方式也需要一个过程。对具体需要努力完善的方面,可能还需要在后续的实践中持续观察。


谈武汉楼市调控:

2018整体力度将继续保持中偏紧


凤凰网房产:2017年,楼市调控持续收紧,全国纷纷进入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”,武汉也出台了系列政策,那么,您认为今年武汉楼市在调控政策方面,是否会有放开的可能?具体调控政策又将呈现何种趋势?


黄广平:2017年住宅市场全国的大环境是处于持续收紧的状态,城市与城市之间的差异化调控和因城施政趋势明显。继2016年的限购之后,武汉并未出台更为严格的针对购买方的政策,2017年到目前武汉政府对住宅市场的调控,都主要集中在打击开发商具体的变相哄抬价格等违规行为上,调控趋于精准化。例如:针对开发商变相加价的行为,确定了装修加价的合理范围、专项整治开发商拒绝公积金贷款行为等。总的来看,2017年政策力度总体合理,供需被稳定在合理范围内。


十九大、2017年底的中央经济工作会议和正在进行的两会,都一再对回归住房的居住属性这一目标进行了明确,在这一总体基调下,2018年武汉楼市调控政策放松的可能性较小,预计具体的调控政策将继续2017年的精准化,整体力度将继续保持中偏紧,以维持价格的稳定和供需的基本平衡。


谈武汉土地市场:

预计2018房企拿地难度会加大


凤凰网房产:据武汉房地产开发企业协会数据显示,2017年武汉土地成交总面积1113公顷,成交总金额1531亿元,位列全国第四。去年的土地市场依然火热,您如何看待今年的土地市场? 


黄广平:我国一直存在区域经济发展不平衡的问题,近年来随着一线城市经济增长的放缓和“一带一路”、京津翼协同发展、长江经济带三大战略的提出,以武汉、成都等为首的新一线城市迎来了历史性的发展机遇。伴随着城市基础建设的不断完善,土地价格的不断攀升是可以预见到的,这也是城市发展的必然趋势。


根据戴德梁行研究部统计,2017年武汉土地成交面增长率为27.2%基本与2016年持平,但值得注意的是2017年总出让金额增长率为39.8%,比2016年下降了约37.2个百分点。由此可以看出,虽然武汉土地市场表现火热,总成交金额不断攀高,但政府对土地价格涨幅的管控还是非常严格且有效的。预计2018年武汉的房企拿地难度将会继续加大,政府对土地溢价率的管控预计将会延续2017年的力度。


凤凰网房产:在房地产“长效机制”的推动下,2017年的楼市持续维稳,而对于购房者来说,“买”or“不买”一直是贯穿房地产行业永久的话题。对于2018年,您对购房者有何建议?


黄广平:首先,需要明确的是政府对住宅市场的调控目的,一直都是为了能够降低住房的投资属性回归其居住属性,继而能够使其走上良性的发展道路。目前几乎所有的购房限制政策都是为了防止投机,减少房地产市场的金融风险。因此,对于经济条件允许的刚需人群和对高端住宅、别墅有着需求的富裕阶层来说,买或者不买从来就不是问题。



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