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上海新推宅地“禁售70年”!一个超级租房大时代已经到来

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今天,上海地产圈的焦点大都聚焦在以下两个事件:

①网传上海“类住宅”项目清理整顿以“网签为界”开展工作

②上海推浦东张江、嘉定新城2幅宅地,“只租不售”,相当于“禁售”70年

网传:“类住宅”清理整顿以“网签为界”

今天,网传一份《关于商业办公清理整顿工作操作口径》的文件,再次一石激起千层浪。这份文件要求各区对已签约未交付使用的按照“性质不变、往前为界、平稳实施”开展工作。经过梳理,要点如下:


1、已经网签的不追究,但是违章了还是要注记。

关于网签时间以5月17日全市公布商业办公项目清理整顿工作为界,已签定金合同或仅缴纳意向金、预付款的不能认定为网签。

2、已经开通水、电、煤气的按现状,不追究。

3、未交付(已签未使用)保证其使用功能。

4、已经取得房产证的按照现状安全使用,无需退房。

5、未取得房产证的可以退房,或按照517政策执行。

6、全市商办项目审核并非“类住宅”的开通网签功能。

 

网传文件如下,真实性有待考证(声明:该文件来自安家魔都,一切有关政策和法规的描述以政府机构最终公布为准。

上海新推宅地“禁售70年”!

昨天,上海市土地交易市场发布挂牌出让涉及浦东新区、嘉定区 2个地区共计2幅国有建设用地使用权的公告,地块具体详情如下图:

 

值得注意的是,本地块土地用途为租赁住房,所建物业严格按照“只租不售”模式管理,仅用于出租,不得出售受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营。


地块详情如下:

浦东新区张江南区配套生活基地A3-06地块

四至范围:东至:规划一路,南至:科农路,西至:A3-05地块,北至:A3-05地块

出让面积:65007.6平方米

容积率:2.0

套型要求:70平方米租赁住房不小于47229平方米;90平方米租赁住房不小于40817平方米;120平方米租赁住房不小于28954平方米。


嘉定区嘉定新城E17-1地块

四至范围:东至:合作路,南至:德茂路,西至:云谷路,北至:双丁路

出让面积:28513.40平方米

容积率:2.5

套型要求:70平方米以下租赁住房不小于44940平方米;70-90平方米租赁住房不小于12840平方米;120平方米租赁住房不小于6420平方米。

“只租不卖”住宅用地,其背后有何深远影响?

清华大学建筑研究院副院长宋兵表示,出让更多租赁用地,增加公租房、共有产权房的有效供给,开发商介入到租赁用地的开发,也是给他们多一个渠道。


目前北京尝试性做了不少,而且今年住建部大力推行住宅装配式产业化


从本次公告所推出的地块来看,这些“租赁住房”在某种程度上更接近于“集中式长租公寓”模式。在未来的整体持有及运营的过程中,为了吸引更多的客流,保证出租率,势必会推出一系列增值服务。


从旁观角度来看,这是很明显的信号,一个超级租房大时代已经到来

事实上,在上海此前发布的《张江科学城建设规划》中就已经提到:“拟通过增加居住用地、新增住宅全部用作租赁住宅,以及提高研发、工业用地人才公寓、宿舍配套比例等,满足科学城就业人口居住需求。”

 

此次挂牌出让的张江南区纯租赁住房地块即位于刚刚公布规划的张江科学城孙桥国际社区,这个全新的国际社区将集生活、居住、休闲、工作为一体,满足外籍人士与高端人才的需求,已纳入近期重大项目。

 

由此我们可以大胆的推断,该地块应该是服务于张江科学城的建设而推出的。

 

前十年嘉定新城持续的投入,主要集中在社会服务功能的便捷、社会治理功能的完善及生态功能上。保利大剧院、嘉定区妇幼保健院、瑞金医院北院、交大附中和华二初中、中福会幼儿园、蒙特梭利幼儿园、嘉定区图书馆(文化馆)……相继落成使用,社会、人文功能在不断完善,而加快发展新城产业,实现产城融合将是未来嘉定新城的一项重点工作。


嘉定总部园区虽有部分企业已经买地入驻,但相比住宅和商业,发展仍然滞后。

 

在吸引大公司将区域总部放到嘉定新城时,企业却往往担心从市区搬到嘉定之后面临的人员流失等问题。嘉定推行多年的人才房政策,即使有一个折扣或者现金补贴,对于职业人来说,买房仍然是相当大的负担。

 


而如何为产业发展提供服务?E17-1地块的用途或成为一个相当好的答案。

 

E17-1地块除拥有逆天配套外,与嘉定新城规划的总部园区与总部园区配套区可谓一衣带水,这就决定了它的功能用途上,可以解决嘉定总部园区的人才安置问题。

禁售70年!开发商进入比狠模式!

其实,早在佛山就有“持有所有的物业,70年不出售”的先例!


6月6日在佛山南海桂城平洲一宗5.51万平方米的住宅用地拍卖中,万科给出了最令竞争对手胆寒的报价:持有这块地上所有的物业,70年不出售!



据悉,这是佛山史上起拍楼面价最高的地块,达每平方米9483元。土地拍卖的规则比较少见在达到最高限制地价每平米15300元后,转为竞“自持面积”,起始报价为自持住宅年限10年,竞报阶梯为2%;当自持面积达到100%后,再转而竞自持年限,竞报阶梯为5年,最高为70年。


经过约一个小时的竞价,这块土地最终由万科以最高限价25.3亿元夺得,折合楼面价约每平米1.53万元,自持面积100%,自持70年。


也就是说,这块土地上建成的房子,万科一平方米都不能卖,只能自己持有。或者说,房子的禁售期高达70年!



比狠,我只服佛山,只服万科。万科和佛山的狠劲,说明了什么?


第一,说明了开发商的模式在变。


由于中国楼市进入最后的白银10年,快速开发周转未必还是最好的模式。国家也在鼓励租赁,试图激活租赁市场,改变中国人的居住理念,万科这类大房企就看到了机会。


事实上,过去一段时间里,类似佛山的拍卖模式在各地均有尝试,而万科也不是第一次拿到自持地块。今年4月,万科就在广州拿过两块类似的土地,但自持面积只有一半,没有这次极端。


第二,房企洗牌会加剧,中小房企没有活路了。


大房企愿意长期持有房屋,政府又鼓励,而且为了限价越来越多采用这种方式卖地,这样会给开发商带来巨大的资金压力。万科规模大,资金充裕;形象好,在资本市场上能拿到便宜的钱。在同样条件下,中小房企就很难承受占压资金的压力,会被挤出市场。也就是说,这种新玩法,会加剧开发商的收购兼并。


第三,可能造成未来供应量短缺,推高房价。


表面上看,这种拍卖方式可以在短期抑制房价、地价。但事实上构成了开发商跟消费者抢房子的局面,将减少未来市场供应量,弄不好会刺激房价进一步上涨,除非每个城市都增加土地供应量。




2017年3月23日,厦门首创“限售”政策,宣布新购商品房取得房产证之后满2年才能出售。随后,成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、惠州、扬州、常州、长乐、闽侯、徐水、启东、白沟、海南、东莞、西安、济南、郑州、高碑店、芜湖、开封、南京、无锡、长沙、嘉兴、承德、北京等几十个城市跟进,推出了类似的“限售”做法,时间长度一般为2到3年。保定、珠海等城市搞出了10年禁售期。


但这些玩法,跟此次佛山都没有办法相比。佛山这块地的禁售期,被开发商较劲到了70年不卖。


如果这个政策推广到全国,那全国所有的炒房客都将哭晕在厕所了。不能卖出,那么投机炒房的基本绝迹了,投机是不可能的,必须变成长期投资。杠杆的压力就会很大,因为杠杆的时间成本会很高,一旦资金压力大,不能随时卖出房产,那么买房前就要认真衡量。市场的变化会很大,谁也不能保证房地产上涨十年七十年。

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