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为什么说2018去美国买房要趁早?

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由于美国房产永久产权,买房交易透明,美国教育资源优秀等多种原因,很多手里有余钱的人考虑去美国投资房产。有不少人一直处于观望状态,毕竟买房金额也不小,必定要慎重。也有不少人是不知道怎么买。无论什么原因,就今年这个形势来看,如果有购房意愿,最好尽早联系房产经纪人聊聊。


下面我们一起来分析下美国房地产市场的现状。


影响2018年房地产的主要因素


房屋贷款利息


银行利息是对房屋价格冲击比较大的因素之一。


与美国国内经济政策相关的两个因素促成了近期的利率上涨,并增加了加息的可能性。


在货币政策方面,美联储公开市场委员会已经开始提高联邦基准利率,2017年12月14日,美联储宣布当年的第3次加息,将基准利率区间调升25个基点,从1.0%~1.25%上调至1.25%~1.5%。这是美国当前加息周期的第5次加息。美联储的最新经济及利率预期还显示,美联储预计2018年将加息3次,2019年将加息2次。


在财政政策方面,2017年的“减税和就业法”降低了税收,而最近的预算提案奠定了赤字融资政府支出激增的基础。而增加利率可以增加收入,平衡开支。


根据房利美的预测,抵押贷款利率会维持上升趋势,30年固定期贷款利率在2019年将达到5.1%。

如果上涨的利率伴随着强劲的劳动力市场和收入的增加,美国房地产市场将在2018年和2019年温和增长。


房产供应


美国自17年底以来,房屋销量一直在降低,归根结底就是其待售房屋库存不足。


根据全美地产经纪商协会(NAR)公布的数据显示,美国12月成屋销售环比下跌3.6%,远不及11月的上涨5.6%(下修至5.1%),为四个月以来首次出现下跌。


而待售房屋库存总数环比下降11.4%至148万户,较一年前同比下跌10.3%,为连续第31个月下降。



一般来说,维持健康的供需平衡需要六个月的房屋库存。按照上述剩余的库存量只够维持3.2月,何况,现在房屋库存量还在下降。虽然美国建筑商也在努力加建房屋,但其速度却远远跟不上需求。


由于建筑材料和建筑工人的成本价格增加,新房价格也居高不下,对于处于购房边缘的买家来说并没有起到太大的缓解作用。


买家需求


2018年,买房需求大大增加。根据Redfin最新住房需求报告显示,与2017年相比,住房需求指数上涨了4.8%,有意购房的人数增加了13.7%。


在一些热门房产市场,其需求增长更加明显。以湾区为例,湾区的高新科技产业十分发达,在过去几年其GDP增长十分乐观,2016年GDP增长速度为5.2%,高于美国国家GDP增长速度的3倍,经济的发展吸引了不少外地人才前来就业,因此湾区的住房需求一直高居不下。


此外,湾区也是大量海外投资移民的选择,更加剧了当地房产市场的供求失衡。



那么这对买家的影响是什么?


我们都知道供求关系是影响价格的关键因素。根据Zillow的调查,今年美国第一季度的销售房屋有四分之一以高于标价的价格卖出。


在旧金山多人抢一套房的事也常有发生,去年森尼维尔的一套独栋别墅,以创纪录的加价80万卖出。可见某些热门房产市竞争之激烈。


再说加息对买家影响。如果我们以贷款额度100万美元计算,去年年底联邦基金利率2.25%计算,比我们目前的基准利率高0.75%,那么每年的贷款利息负担增加7,500美元,平均每月增加625美元。这将会对房屋的可负担性具有一定的影响。


所以,综上所述,对于有意愿去美国买房的买家来说,应尽早做投资规划。

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