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投资链家,融创还算哪门子“开发商”?

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  文/拾遗君

 

  2014年毛大庆还在北京万科的时候,他在公开场合喜欢说,“万科已经不再关注规模。”

 

  可是每当他出现在任何一个公开场合,大家也都还在问他,“今年北京万科销售额是多少”、“明年万科在北京的货值储备怎么样?”

 

  因为大家都不信。几乎所有开发商都在风生水起卖房子的时候,没有谁不会关注他们的销售额。

 

  最典型的是恒大,他们在2014年房地产下行之时,大喊口号提出来要发展多元化,粮油、乳业、矿泉水、健康,无所不包。等到今年市场疯狂向上的时候,恒大把这些包袱都甩掉了,专心卖房子。

 

  恒大在市场上的投机性,其他开发商无可比拟。今年销售额上终于登顶,于是许主席奏着国歌,郑重其事地宣布恒大已经是全世界第一的房地产企业。

 

  当房子好卖的时候,开发商尽力卖房子,天经地义。至于不关心销售额,多数是瓶颈之下的无奈之语。

 

  直到今年,我们越来越多地确信,在销售规模上,确实很难再上去了,道理很简单,“巧妇难为无米之炊”,全国各个热点城市的土地市场都齐刷刷断供了。

 

  前段时间拾遗君跟一位开发商朋友聊天,他也感叹,今年北京出让了15块住宅用地,结果还是一无所获,从公开市场他们没有拿到一块土地。最后这位朋友只能选择收并购,补充了一些土地储备。

 

  相比之下,那些今年在北京市场取得不错销售额的开发商们,明年一定会发愁。他们今年销售额大幅上升,得益于两个因素,一是在过去两年通过公开市场补充了大量土地,今年得以储备货值;二是今年全国房地产市场一片火热。

 

  房地产是一个躁动、缺乏耐心的行业,大家都在眼巴巴地等着赚快钱、赚大钱,拿地、盖楼、卖房子、继续拿地,循环往复,但现在这个市场,拿地环节卡住了,整个市场也就停顿了,所有开发商都在到处找肉补粮。

 

  融创是一家财务意识极强、并且擅长找点的企业。融创今年在北京市场通过收并购补充了两个别墅项目,并且迅速推向了市场。而据拾遗君向朋友打听,融创北京公司的高管今年周末的很多时间都在北京五环外徘徊考察项目。

 

  北京这样的房地产市场,有效供应已经非常少了,如果开发商要在这个市场维持运转,必须掌握项目,公开市场几乎不怎么供应土地的时候,千方百计储备土地是当务之急。泰禾北京公司甚至专门从盈石挖过去高管帮助他们做收并购业务。

 

  融创这两天宣布花了26个亿入股链家6.25%股权,还在链家集团获得了一个董事席位。许多市场人士会解读融创这是为了涉入房地产存量市场,或者与链家产生更好的协同,将来在新房市场产生更多的合作。

 

  很明显,这是链家在寻求新一轮的增资,融创的身份当然也是战略投资人。在目前中国优质标的极度稀缺的资本市场,Pre-IPO前的战略投资稳赚不赔。

 

  拾遗君又联想到了前几天恒大地产A股上市前的战略融资,很多市场人士都提到了上海华信证券,因为这家公司与华信集团扯上了关系,隐形富豪叶简明。中国的资本市场仍然缺少契约和商业意识,更相信有故事,所以揣测许家印与叶简明在其中有故事、有勾兑。

 

  但其实,对于战略投资,任何一方资本,都得有着深厚的客户关系才能够寻求到参与的机会,“僧多粥少”,因为上市以后退出会带来成倍的收益,融创得到投资链家的机会也是这个逻辑。

 

  之前跟拾遗君跟翰同资本的一位朋友在聊,他就提到,现在房地产行业几乎已经失去了再诞生独角兽企业的机会,链家会是最后一个。拾遗君相信他的判断,融创顺便公布了链家近两年的利润,其2014年的税后利润不到8000万,2015年的税后利润超过8个亿。

 

  融创26个亿拿到链家6.25%的股权,相当于链家的估值达到了416个亿,资本市场对链家给出的市盈率大概是52倍,这是所有房地产企业都无法企及的估值,整个A股房地产板块上市公司的平均市盈率是22倍。

 

  融创增资链家,是为了拓展自身的房地产业务吗?当然不会。习惯于地产业务开发的市场人士都会认为,联合链家,融创就是为了支撑地产业务,但为什么不能理解成融创和孙宏斌更熟悉链家,所以选择了这样一笔投资呢?

 

  现在北京买到一块土地,代价都要高于26亿元,并且有可能买到的土地70年都不允许出售。26亿元入股链家,如果链家能够上市,融创四、五年以后开始退出,一定会获得成倍的回报,而且每年也有机会获得不少的分红派息。

 

  这就是一笔投资,而且很明显,任何一个资本方都很有兴趣参股链家,前提是有机会拿到增资的“门票”,这是融创和孙宏斌的能耐。

 

  如果房地产市场有持续不断的土地供应和持续不断的购房需求,拾遗君相信孙宏斌一定会集中注意力、保持耐心拿地卖房子,但是,各地市场都在减少土地供应,寻求投资的机会成本太高,时间成本、资金成本也更高,而且条件更为苛刻,所以如果能有机会寻求土地以外的投资机会,融创这样有财务意识的企业也一定不会错过。

 

  香港的房地产市场可以给今年内地的房地产行业很多的启示,无论是李嘉诚的长和系,还是李兆基的恒基兆业,都是从房地产行业积累了大量的资本,因为房地产的属性如此,资本密集,滚动了大量的现金流,大量的土地和物业抵押,也可以从银行拿到更多的贷款。此后,在房地产遭遇瓶颈以后,分散投资、分散风险、找到其他投资机会的多元化都会是这些成熟企业的必由之路。

 

  融创这样的企业手中,已经积累下了大量的资本,当房地产投资的机会变得狭窄的时候,他们手中现金足以支撑他们去尝试新的投资,比如链家这样稳赚不赔的战略投资,26亿元的资金门槛,也并不是任何一个企业都能轻而易举地掏出来,除非它是一家规模足够的房地产公司。

 

  由此,我们也可以联想,融创接下来投资更多其他与房地产行业相关的产业也不必惊疑,因为他们在房地产业掘金以后的路数就是如此,他们也不再是一个那么纯粹的“开发商”。



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